住宅作为一种商品，虽然如昨天的博文《逍遥式的投资并不适合每个投资者（四）》中所言，中国赋予了住宅一系列本不该被附庸的属性，但影响其根本成交价格的因素归根到底还是供需的力量角逐。

对于中国目前的经济格局现状，虽然人口红利、城市化进程都能被每一个行业分析师挂在嘴边而津津乐道行业的长远趋势，但并不是说在中国的全部住宅都会在较长的时期内欣欣向荣。

昨天上海回来后，也在万群里讨论了一番，并不是说城市的行政级别能决定房价的长远走势的，影响供需力量的关键核心问题还是一个区域的向心力或离心力。

比如说京沪现在的人口向心力是极为强大的，在京沪城市辐射范围内的需求都会随着辐射力的减弱而降低，也就是说越靠近核心其向心力越大。

而其他经济欠发达的边远地区，人口离心力是显而易见的，在这样的情况下，住宅的需求也会日益降低。

我们还需要考虑到人文因素，比如说浙江人、福建人的叶落归根的传统在中华大地上是首屈一指的，那么即使是这些地域流出的人口，也仍然会在故乡留有根和家。

也正因为此，虽然苏州与杭州都在上海的辐射范围，两个城市的环境、经济发展都类似，但杭州的房价高高在上在排除了藏富于民的传统和人为炒作房价等因素之外，浙江人的对故乡的眷恋或许也是不得不重视的因素。

另外，政府的公共配套也是向心力、离心力的考量，比如说周边的学校、公交、治安、就业、事业成长机会、环境等等都对人口的迁涉起决定性作用，人们愿意为这些因素评分较高的区域支付更高的房价。

在这样的情况下，低收入人群势必在市场竞争中，被挤出到城市边缘或者配套并不完善的区域生活。

再有，假设一个区域日益衰败，人口纷纷出走，比如底特律、卡姆登等罪恶之城，经济衰退、就业率低迷、犯罪率高企都构成了人口的离心力要素。

一会还有事，今天就聊到这里，总结今天的博文，核心逻辑就是虽然我国的房地产总量在长远会不断增长，但各个区域会呈现不同的变化。

By 逍遥狂客 2008-7-7