今日中午致电万科公司，与股证代表沟通了约半小时，现将沟通内容纪要如下：

 

1、营销是自己组织还是外包，对将生命线交给别人手上，类似于家电对苏宁和国美的方式有什么看法？

 

 

这一点我并不是很认同，在信贷紧缩、融资控制的大环境下，资金的获得来源只能是更快速的销售，也就是说销售能力决定了当前大部分公司的生命力是否能够顽强过冬。国美与苏宁对家电厂商利润的吞噬已有前鉴，而格力自建销售渠道也并未拖累了公司的财务，反而在营销活动和定价权方面更拥有自主性。尽管万科解释说，楼盘的销售金全部是回笼于万科而不是销售公司，但仍然不能解释如何避免销售公司在销售主动性方面的压力缺失。

 

2、公司对去年获得的地王可能造成的项目亏损有什么方法来规避？

 

东莞的地王项目与另一块早前获得的土地将协同开发，整体内部利润率应该不会低于公司平均水平。至于福州地王项目，利润率方面确实存在一定风险。另外，对于提高项目档次以增加抗风险能力方面没有作过考虑。

 

这两块地王项目，从单体方面将必然拖累公司的整体利润，尽管东莞早前的地块可以平滑整个项目的内部利润率，但如果没有这块地王，内部利润率将会更高；而福州地王项目或许会与早年的南京光明城市项目初期一样，毛利润为个位数，甚至亏损。

 

3、目前困扰公司的最大问题和影响公司发展的最薄弱的环节是什么？如何改进？公司债虽然最早提出，但进程落后于金地怎么应对？

 

目前公司最大的困难仍然是资金，将会努力从各种融资渠道获得发展资金，并寻找整合目标。公司债的进度缓慢有很多因素作用。

 

4、据了解，上海方面今年的两限房供应量为400万平米，按套数计算将达到总体刚性需求的20％左右，公司有何看法？对目前的房地产市场成交情况有什么看法，对今年初制定的内部销售任务有没有足够的信心去完成？

 

经济房和廉租房的供应可以促进行业洗牌，将有利于公司快速发展，占据行业制高点。目前公司销售势头良好，公司有足够的信心完成开发和销售任务。

 

在刚性需求总量一定的情况下，两限房大规模推出，必然会对市场的供求关系造成明显的力量偏移，万科在这批房源推出时的销售压力可想而知，任务相当艰巨。

 

 

随着整个房地产市场的逐渐规范，我们过去只能获得偏远的土地，而如今在市中心也能得到较好的发展地块，我们一直致力与地方政府密切友好合作，尽可能争取限价房的开发。

 

6、限价房方面，万科有何利润保证？

 

限价房的总体毛利虽然有限制，但地块的折让幅度很大，另外在付款方面相对比较宽松，估算的内部利润率应该与商品房项目大致相当。

 

7、工业化造楼大致将在何时达到与目前常规造楼方式相当的成本，并通过规模而贡献比较突出的效益？

 

工业化造楼目前仍然处于试验阶段，今年或有120万平方的项目采用该方法建造，由于劳动力成本也在很快提升，传统造楼成本也同样在逐步走高，内部认为大约在2010年能做到与常规造楼成本相当，并因规模和周转而贡献效益。

 

8、万科在人才方面有什么规划，目前的人才储备是否能适应公司的快速发展？

 

万科一直致力于优秀人才的引进，由于万科日渐强大，对人才的吸引力也逐渐提高。前年就招聘了约100名大学生进行人才培育，从学校分布情况看比较分散，最多的一个学校约7～8个人左右。

 

BTW：电话时间为12：20，铃响2声后，一女声了解到我是投资者之后，将电话转接到股证部门，整个沟通过程比较融洽。挂机后立即拨打保利与金地的电话，无人接听。

 

（内部纪要，欲转载请与我联系）

 

By 逍遥狂客 2008-4-16