近几日，电话、短信、QQ问我最多的就是万科怎么了？会跌到多少钱？

 

甚至是因为今天傍晚去做市场调研，也被认为是因为万科跌了，而没有心情写博客。

 

呵呵，如果我能因为自己重仓的股票而影响自己的操作判断，那我就不会渡过过去的那许多风风雨雨。

 

我们先撇开这个问题，先谈谈整个行业的基本情况。

 

首先，我们已经很多次提到过整个房地产行业的供需问题，由于投资、投机性需求在国九条、国六条之后报复性发作，在今年劳动节前后房价出现了非理性“繁荣”。

 

虽然逍遥我一直坚持房地产是一种很好的保值、增值性资产，但是脱离了真实性需求的商品，最终的发展方向要么是下跌以迎合交易，要么就是以时间的推移而换取合理空间。

 

也就是说，我同样认为目前的房价不合理而需要调整，但是即便是当前的价格，很多优质楼盘在未来若干年中的保值、增值能力依然很强。

 

在曼昆《经济学原理》第四章中，提到过市场均衡价格和均衡数量的概念，如果撇开投资、投机性需求，仅仅是人口红利和城市化建设的刚性需求，就已经与年竣工面积产生了一定的逆差，也即典型的供小于求的市场局面。

 

而因为投资、投机性需求造成的房价飙升，直接压抑和延迟了一大部分的刚性需求，而投资、投机者所基于此判断的因素就是这部分刚性需求在未来不得不接受离谱的价格。

 

投资、投机性需求作用一旦减轻之后，房价会产生价格压力，而向下调整，而人们的心理预期也会因为固有的心理模式而对需求产生一定的延缓作用，当价格一旦到达均衡点之后，这部分延缓的刚性需求就会对房价产生正向的报复作用。

 

所以，从这个逻辑上看，我们这个行业的供需并不会产生根本性的逆转，前面也提到过，政策调控的作用点依然是在压制需求，而不是扩大供给和竞争，这也为市场未来更大的波动提供了一定的隐患。

 

经济学告诉我们，在这个市场供需均衡点，给社会和买卖双方提供的利益才是最大化的。

 

对于目前这个行业卖方的诸多企业而言，因为过于依赖金融杠杠工具，一部分财务负担很重的企业必然沦为其他虎狼的廉价盘中餐，对于虎狼们而言，只要财务稳健、胃口棒棒，就会更加强壮。

 

我们再来看看万科，因为土地市场的突飞猛进的价格，万科今年土地储备的获得更多是依赖股权合作方式获得，在地价飞涨的下半年，直接招拍挂拿地的进度几乎是停滞不前，相对于其他公司的激进策略，或许是很早意识到市场冬天的到来。

 

当二次房贷补充规定出台后，万科在第一时间在部分城市压价销售而快速推盘回笼资金，进一步提高了公司现金流的安全，当然对于同行公司而言，似乎是有些不仗义。

 

这一点就像是两个人遇到老虎时，一个要系鞋带，另一个要爬树一样，不仗义的原因在于对自身的保护。

 

行业将在很短的周期内实现快速洗牌，纷争之后的战国七雄，因为获得了原先其他小国的国土和人才，反比原先强大百倍。

 

再有，我们从国家高层的言论中，从未有过要摧毁整个行业的任何文字，始终是要求保持金融稳定、安全，控制房价稳定。

 

房价涉及到中国的金融安全，这是毋庸置疑的，而化解风险的方法必然是提高百姓的收支结余（注意，我没说是收入）。

 

由于本轮通胀的源头是全球性的，中国百姓收支结余提高之后的通胀影响或许并不如我们历史中曾经认识的那么大。

 

在2008年，中国的进口额和对外投资必然将呈现一个较大的脉冲。

 

傍晚对一部分年轻人做了调查，得到的结论如下：

 

如果房价不跌，也只能买啊，没办法，明年要结婚。

 

如果房价跌了，最好，就可以省一点钱，能买辆车了。

 

二次房贷提高了，幸好我原来没有贷款买过房子，不过，我可说不准一辈子只住一套小房子，不过，我想一步到位买一套120多平的房子最划算，原来想买80几平的。

 

房价跌越多越好，我买个几套放着，可以收租金，不用工作了。

 

。。。。。。

 

呵呵，还是那个观点，投资的可以逐步建仓；趋势交易者要记得一点，君子不立危墙之下。

 

不过，貌似比萨斜塔好像很值钱。。。

 

 

By 逍遥狂客 2007-12-17