万科网上投资者交流会（20070406）
公司定于2007 年4 月6 日（周五）下午3:00-5:00 举行网上投资者交流会。届时公司管理层将就公司的经营情况、未来发展和行业政策等内容，与投资者进行互动交流。出席本次说明会的人员有：公司董事/董事会秘书肖莉女士、财务总监王文金先生、首席研究员/董事会办公室副主任谭华杰先生。敬请广大投资者关注，并踊跃参与网上交流！

30   主持人  各位嘉宾、各位投资者、各位网友：
下午好！欢迎光临万科互动平台，“万科网上投资者交流会”即将开始。
让我们先欢迎公司董事会秘书肖莉女士致词：

31   肖莉  尊敬的各位投资者，大家下午好！
很高兴大家能够在百忙中参加我们这个投资者互动的活动，共同关注和支持万科的成长。我们希望借此机会，和大家一同分享对行业与公司发展前景的看法，增进彼此的了解，欢迎大家对公司发展提出宝贵的建议。
上个月20号，万科刚刚公布了06年年报。过去的一年，万科成为全国首家销售额突破200亿的房地产公司，销售收入和净利润的增长都超过了50%，为国家贡献了24.2个亿的税收。在调控政策迭出，行业震动频繁的一年里，这样的成绩令人欣喜。而且这只是开始，根据公司的战略规划，2006年至2008年万科将一直处在高速增长期。从这个意义上说，未来两年，万科将会给股东带来持续良好回报。
作为最早上市的企业之一，万科从1991年在深交所上市，至今已有16年。16年中，万科一直保持持续的盈利增长，主营业务收入复合增长率为28.3%，净利润复合增长率为34.1%，这在国内上市公司中是绝无仅有的。到2006年末，万科的总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一名。
这一成绩的取得离不开广大股东和投资者们的对万科的信任与支持。万科一贯以公司治理规范透明而著称，同时也极其注重和投资者的交流互动。我们多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。去年，在第二届“中国A股公司IR（投资者关系）评选”中，万科荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。从这个角度说，万科的成功也昭示出一个朴素的真理，即只有正确处理好和投资者的关系，在公司和投资者之间建立良性互动的机制，才有可能实现长期稳定的增长。
因此，请允许我代表公司向长期以来一直热情支持公司发展的投资者们表示诚挚的谢意！同时也希望大家能够一如既往地信任万科，支持万科，万科愿与大家携手共进，共同见证美好明天。谢谢！

33   主持人  “万科网上投资者交流会”现在正式开始，欢迎广大投资者踊跃提问！

7   王先生   明年万科的业绩会翻一番吗?
7 肖莉  2006年~2008年公司进入新的一轮快速增长期，公司在开工量和竣工量方面均有大幅度增长，但尚不能达到您提到的翻番的目标。持续稳定地回报股东是万科的长期目标。
9   butbutbut   碧桂园即将在香港上市，带来的两个冲击： 1、理念上的冲击：在不影响质量情况下尽其所能造最便宜的房子，自己很早就有沙场砖厂水泥厂，出于类似的目的万科提出了住宅工业化，能否在3年内起到预期效果？为什么没有考虑像碧桂园那样从下至上实实在在的从每一环减少成本？ 2、资金和市值的冲击，碧桂园通过上市一举成为市值超过500亿的大象，手中握有100亿左右现金，可进可退，如果现在地产的冬天马上来临，万科怎么保证自己在地产界的龙头地位并转化成实际的竞争优势？万科对于未来形势的判断是不是太乐观太激进了？衷心的祝万科一路走好。
9 谭华杰  1、我非常同意您的看法，每一个企业都应该尽可能提高产品的品质成本比。但我们理解的成本是机会成本，投资上游产业当然可以降低下游产品的生产成本，但在考虑这一投资的机会成本时，社会化整合资源的效率可能反而高于企业的内部整合。对此每个企业的具体情况不同，思维模式也各异，因此可能有不同的选择。 2、我们从2004年开始，一直认为宏观调控是长期的，或者说相当长一段时间内是行业的常态。但同时我们也一直认为，调控对行业长期来看是利好，而对万科来说短期之内也是利好。万科最近两年的所有决策，都是基于“调控长期性”这一判断而做出的。这是公司深思熟虑的结果，至今为止也一直得到了验证。请投资者放心。

37   zgz   除权何时实施?
37 肖莉  分红派息方案要到4月13日股东大会通过之后才能实施,具体除权除息日公司会有详细的公告.

16   平  请问肖莉： 都说万科是垃圾中的战斗机，逆怎么看？
16 肖莉  很抱歉，我还是第一次听到这种说法，一时还不能完全理解它的深意：）所以暂时还不能就此发表任何评论，呵呵：）

34   hcq100   首先谢谢万科给我们中小股东与管理层这个交流机会. 请问万科的管理层对目前的万科价格有何评价?
34 肖莉  股价体现的是股东对公司基本面的一个看法，同时还受宏观经济、行业政策等诸多因素影响。万科上市以来已经给投资者带来约52倍的回报，2003~2005三年股价回报约98%，2006年股价回报270%，管理层依然对公司未来的股价表现充满信心。

6   王先生  请问王文金： 万科大小非减持情况如何？近期减持会很厉害吗？谢谢
6 肖莉  公司股权分置改革中的有限售条件流通股目前只有华润持有的1.65亿股还未解除限售，公司去年非公开发行形成4亿股有限售条件流通股，其中2.9亿股到今年12月份解除限售，而华润持有的1.1亿股2009年12月才会解除限售.近期没什么原非流通股的减持压力.

14   qwh123   请郁总能不能预测一下07年的销售数据.谢谢!
14 王文金  万科2007年预计开工量和竣工量分别达到700万平米、600万平米，同比上年增长40%、83%，集团整体开发规模进一步增大，从经营效率角度，销售规模相应需要进一步增长。

38   洪仔  请问王文金： 请问2006年度的10转5派1.5(含税)(预案)方案能否通过呢?
38 肖莉  30~40%的稳定分红派息是万科一贯的分配政策，也一直得到股东的支持。万科公告上述方案当天，公司股价升1.15%，我们认为这部分反映了投资者对万科分配方案的支持。如果您是万科股东，请在4月13日万科股东大会上，或者通过网上，投万科的支持票。谢谢！

25   殷伟平  请问谭华杰： 万科业绩这麽好，股价却如此疲软，你对此怎麽看？
25 谭华杰  如您明鉴，万科的基本面是良好的。虽然我本人不能投资万科股票，但是我一直认为万科是中国最值得长期持有的股票之一。当然，这是基于长远的判断。如果我没有记错的话，巴菲特在网络股最红火的时候，甚至曾经出现过亏损，但是他坚持自己的投资理念，最终事实也证明他的“股神”之称当之无愧：）

18   changchang  请问王文金： 请问新会计准则对万科的影响多大？谢谢！
18 王文金  新准则比较突出的特点是对资产进行公允价值计量，万科投资性房地产比较小，长期投资和短期投资也比较小，而万科选择成本模式对投资性房地产进行核算，总体而言万科受新准则影响相对较小，从2006年末股东权益数据来看，不含万科少数股东权益重分类影响，2006年底根据新准则调整科目影响万科股东权益仅0.43亿，占万科2006年度股东权益的0.39%,影响程度不大。调整具体过程请参加万科公布的2006年度财务报告附件。

62   123456  请问谭华杰： 你好。请万科会到二三线城市发展吗？
62 谭华杰  万科将坚持既定方针，继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈，在经营区域的选择上，我们会以深耕现有城市为主。

27   hcq100  请问肖莉： 万科利润的高速增长能够维持多长时间?
27 肖莉  万科上市以来，利润已经保持了连续16年的长期增长。目前万科进入了新一轮增长期，管理层对业绩的增长很有信心。如果一定要给万科的增长设定一个期限的话，我希望是“永远”：）

58   肖生  请问肖莉： 您好,请问为什么今年的增发不采用定向增发的方式呢?如果采用公开增发的方式,是不是意味着增发前,股价不会有大的表现?
58 肖莉  2006年公司已经采用了定向增发的方式募集资金42亿元，在定向增发的过程中，我们收到了大量机构投资者的报价单，但很遗憾的是，很多机构投资者仍然不能参与。因此，我们2007年选择公开的方式增发，并且安排了老股东优先认购的方式，以给万科股东更多的机会。

41   gqtgzx   "2006年~2008年公司进入新的一轮快速增长期",请问快速增长到底有多快?
41 王文金  过去三年我们净利润复合增长57%、EPS复合增长41%，我们会继续努力。

24   hcq100  请问王文金： 请问万科在降低成本方面,都采取了那些措施.在今后的发展过程中,成本的增长率能否低于利润的增长率?
24 王文金  公司在成本管理中主要采用目标成本、责任成本、以及动态成本控制等措施，近年我们通过方案优化减少不合理成本、通过集中采购发挥规模化效应，效果理想。我们在成本管理中追求的是成本的合理性以及与客户价值的相对应性，通过效率达到降低成本的目的，而不是成本绝对值的降低。应该说成本的增长率和利润的增长率并不存在直接相对应的关系。

39   泓一  请问肖莉： 万科的核心竞争力是什么？企业文化与制度有何优势？
39 肖莉  对客户需求的深刻理解，是万科最重要的核心竞争力之一。万科企业文化和制度的主要特征是简单、透明、规范和责任。谢谢。

36   忠实投资者  请问王文金： 年报中有关于万科香港公司的担保,请问,香港公司的经营情况?
36 王文金  我们香港子公司在境外并没有实质性的投资项目，主要是通过香港子公司这个平台与境外资本合作，在内地进行房地产投资，目前这些投资项目进展情况良好。

91   廖先生  请问肖莉： 地产的利润率很难再继续提高，同时在宏观调控的背景下，万科如何才能维持06年的高增长势头？这种势头能维持多久？
91 肖莉  毛利水平下降是未来的趋势,公司通过变革生产模式，推进标准化、工厂化进程，加快项目发展节奏，充分利用周转速度和规模效应,充分整合资源,提高经营效率,在毛利水平下降的过程中保持良好的资产回报水平.房地产行业还处在发展的初级阶段,快速发展将持续很长时间.

70   冯大才  请问肖莉： 你好！请问，目前万科的大股东华润实力异常雄厚，华润是否有可能将其他资产注入万科，进一步提高万科的盈利水平？
70 肖莉  华润目前没有这样的考虑。谢谢。

56   雪中天地 心志飞翔  请问王文金： 我作为公民对万科去年上交20亿的税表示崇高的尊敬,但我有种感觉,万科是否进行税收筹划呢,我是指合理的?
56 王文金  万科一贯主张“合法经营、依法纳税”，我们一直认为纳税企业公民的具体体现，但从股东利益角度，通过合法途径节约税收也是必须要做的。

113   冯大才  请问肖莉： 定向增发前是否会及时通知我们
113 肖莉  公司今年计划进行的是公开增发A股股票，在发行前公司需要履行披露义务。

76   walkman2   请问：万科在2006－2008将保持快速增长，那么在2008后公司有什么计划呢？
76 肖莉  城市化的进程给房地产行业带来了持续增长的动力，管理层有信心在良好的行业驱动下，保持持续的快速增长。

45   忠实投资者  请问王文金： 请问,如房屋预售资金实行专户管理,万科对此有无准备?
45 谭华杰  请您放心，万科对此有充分的准备。过去半年时间，这一直是我和研究团队最重要的课题之一。预售制度与国际接轨，最终过渡到欧美主流的定金模式，这是一个必然的趋势，但也是一个渐进的过程。长期来看，尤其在直接融资渠道开放后，这将显著加速行业集中化的速度，并推动产业化进程。而短期来看，将扩大行业利润空间，但降低行业平均周转速度，此消彼涨，从对资产回报率的综合影响看，对拥有替代性融资渠道的公司有利，对其他企业有一定负面影响。

52   adelle   今天听说国税局要清查房地产公司的缴税情况，我是万科的持有者，万科在这方面应当让我们放心吧
52 谭华杰  是，您可以放心：）

78   林生   请问万科最近为何走势落后于大盘，更远远落后于其它地产股，是增发影响吗
78 肖莉  万科增发还没有具体的时间表，需要在股东大会通过后，履行证监会发审会的核准程序，所以，暂时还不能发行。管理层对公司未来的股价表现充满信心。

104   wb  请问肖莉： 能不能详细介绍下公司的住宅产业化情况。公司未来是否完全依靠提高住宅产业化来提高资金周转率。谢谢！
104 谭华杰  目前万科2#实验楼已经竣工，研发形成了万科工业化住宅的VSI技术体系。工厂化在项目应用方面已经加速，上海新里程20号、21号两栋住宅项目将作为大量应用工厂化技术的试点，于今年推向市场。此次尝试成功后，万科将在条件允许的情况下，对现有产业化程度进行逐步提升。2008年，万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平方米，工厂化率将提高的40%。住宅产业化可以加快项目的发展节奏，提高资金的周转速度。但万科提高资金周转率并非只依靠住宅产业化，还包括组织架构的调整，项目管理的优化等一系列努力，在商业模式上体现为通过广泛而灵活的合作方式提高资源的使用效率。

48   心在想  请问肖莉： 我们欣喜地看到，万科正进入一个高速的发展时期。我有两个有问题想向你提问：一。万科现在发展很快，为了提高运作的效率，权力也进行下放，各区域公司相对以前权力更大了。我的问题是在这个时候，万科是如何防范由于权力的下放而导致失控，如何防范下属公司权力过大而产生腐败。二。万科现在发展这么快，每年都需要引进很多新的人才和员工，万科如何使这些个人很快地溶入到万科的文化当中，如何让他们很好地执行万科的制度，从而保障万科的产品和服务的品质。谢谢！
48 肖莉  非常感谢您的欣赏。您说的问题非常重要，为了应对这些问题，万科从2001年开始就在做准备，并在2004年底的时候，做出了公司有条件进入新一轮快速增长期的判断：）

80   goldman  请问肖莉： 这2天大盘涨势很好，保利地产、金融街等，连续上涨，惟独万科连跌2天，请问，这是否与万科的高成长相违背，广大股民很失望，很伤心！这就是所谓的回报？什么回报？下跌来回报？形势这么好，这几天，大盘涨，万科小跌，那么大盘大跌，万科不大跌？
80 肖莉  股价体现的是股东对公司基本面的一个看法，同时还受宏观经济、行业政策等诸多因素影响。万科上市以来已经给投资者带来约52倍的回报，2003~2005三年股价回报约98%，2006年股价回报270%，管理层依然对公司未来的股价表现充满信心。

106   殷伟平   万科明年还会10送5吗？
106 肖莉  稳定的派息政策是董事会希望坚持的一个方向，明年的具体方案还是等明年再考虑吧。谢谢。

123   非凡胜利   公司公告中的网址：http://irm.p5w.net/000002 不能打开，可能有些投资者进不来这里，请解决这个问题。
123 肖莉  这可能是域名解析问题，如果投资者还遇到有关情况的话，请在000002后面加“/”试一下。这里也对给投资者带来的不便表示抱歉。

101   我爱万科  请问肖莉： 在有限制性股票激励的这两年万科能实现高增长，那2010年以后万科会是什么样？
101 肖莉  万科的长远目标是把公司打造成百年老店，持续增长。2008年的股权激励结束后，我们一定还会有新的股权激励方案，股权激励是公司的长期激励手段，我们希望通过股东的支持和管理层的努力，使管理层的利益和股东的利益有一个持续的结合。

82   雪中天地 心志飞翔   北京的东弟项目我看过,装修的还不错,从税收上讲,是否可以让地产公司与客户签销售合同,不含装修的(价格低）;再让一家装饰公司与客户签装修合同,只交服务业的营业税呢,而不交增值税呢?
82 王文金  感谢您对北京东第项目的认可！按所提建议，其实也增加客户交易手续并加重客户首期缴款负担，且有多缴税的可能。对万科而言，我们更多按照交易的实质和客户的需要去考虑。谢谢您的问题！

68   龚生  请问谭华杰： 万科能不能象麦当劳＼沃尔玛那样复制自己的模式，使企业更快速的增长？谢谢？
68 谭华杰  您好，您这个问题非常有见地：）首先，近年来万科非常重视成熟产品复制，并致力于推动标准化、工厂化的进程。 其次，在万科内部，我们有一个术语叫做“合作杠杆”，意思就是当财务杠杆因为负债率的限制而不能继续提高的时候，我们可以通过合作的方式来提高资产回报率。所以，我们对杜邦公式做了一点小小的修改：净资产回报率＝净利润率×周转率×（财务杠杆＋合作杠杆）。至于具体实施的方式，您可以注意万科近年来的一些合作公告，在多个合作项目中，我们已经按不低于销售收入3％的比例收取项目管理费。

87   洪先生  请问肖莉： 请问公司对于自有权益项目和部分享有权益项目两者之间有无区别对待。如华东两城市，拿地时间基本一致，但自有权益项目已经开始销售，部分享有权益项目却仍未开发，甚至连规划还没有出来。请问做何解释
87 王文金  我们不会对自有权益项目和部分享有权益项目区别对待；只要项目达到了开发条件，我们肯定会以最快的速度进行项目开发。

5   sczr   国家调控房地产对公司07年收益有何影响?
5 谭华杰  2006年政府工作报告明确提出新的一年主要政策方向为鼓励适度消费、建立健全廉租房制度、改进和规范经济适用房制度，保持合理的价格水平。调控政策的目标是促使行业健康发展，其必然得结果就是行业不断走向理性和规范，这是万科坚信不移和一直期盼的趋势，也是万科制订06－08年快速发展策略的重要前提。万科将继续稳定执行既定策略和计划，抓住发展机遇，同时加强合作，实现快速成长。

95   szzr   请问如何看待贵司近期股票二级市场部分基金减持和qfii增持现象？是否表明国内投资机构担心近期国家宏观调控对贵司业绩有影响？如有，有多大？谢谢
95 肖莉  在公司2006年度报告的董事长“致股东”中，我们对行业政策和未来的发展趋势有清楚的判断，行业政策最终带来的是行业集中度的提升，而万科正在和将持续受益于这一趋势，因此，公司对未来的增长充满信心。我们始终坚持，看一个企业，需要的是时间，我们相信，投资结果，也是需要时间来检验的。公司已经预增第一季度业绩，表明了调控政策并未对公司基本面产生负面影响。

71   barton  请问谭华杰： 请预测后续地价、房价走势，万科在预测情况如何保持利润率， 策略是怎样的
71 谭华杰  您好，很遗憾不太方便在这个场合对房价的走势做出评论：） 但可以判断的是，地价一定会跟随房价同向运动，因而长期来看房价的波动对行业的回报率水平并不会产生多大的影响。 万科目前的主要策略是加快周转，并运用“合作杠杆”输出管理。这样，万科可以在相似的利润率水平下，获得更高的资产回报率。

117   oidbk  请问肖莉： 请问，王石先生什么时候离开万科？真的彻底离开吗？对万科会产生什么影响？
117 肖莉  王石先生在很多场合表示过，如果有一天，他的能力无法跟上万科的发展速度，他会主动离开公司。显然，他目前的能力是游刃有余的。王石先生还表示过，他从来不培养自己的接班人，他培养的是一个团队。因此，我们相信，万科的发展并不会因为某一个个人的变化而停滞。

77   周骥  请问谭华杰： 我是万科的投资者，也是万科的住户。现在社会上已有一种说法：万科质量与物业都很好，有口皆碑，但就是有一点很不透明——规划问题，因为造好的房子总会有太贴近嘈杂的快速道路。或是近距离飞行的飞机，或是令人口鼻难忍的垃圾焚烧场，，，。万科房子由于很多在市郊，购房者往往无法判断周边的规划，万科公司作为地域内的发展商，肯定能事先就了解规划，可惜并不能把这些内容透明告诉购房者。（有些遗憾，我是担心会影响到万科的口碑）
77 谭华杰  您好，非常感谢您对万科的信任。股东是我们的衣食父母，而客户是我们的上帝，而您是双重身份了：） 虽然法律没有做出明文要求，但现在万科已经有明确的公司内部规定，项目销售时，必须向购房者公示红线外一公里范围内的不利环境因素。 万科的品牌和忠诚客户是万科积累的最重要的财富，我们希望客户是在充分了解相关信息的前提下做出的理性购房决定。

151   jack007  请问肖莉： 刘元生先生是否减持了股票!
151 肖莉  根据股东名册，2005年末刘元生先生持有公司股票5828万股，解除限售的2006年末他持有5845万股，略有增加。

148   彭先生   为什么不回答我的问题:我是07年2月买进万科的,能否参回这次的分红派息?
148 肖莉  公司分红派息方案要到股东大会通过之后才能实施，如果您未来不卖出的话，肯定可以参与这次分红派息。谢谢！