第三部分  子公司、股权投资转让等典型方式

控制房地产的增值率房地产的增值率是指房地产的增值额与扣除项目的比率。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免缴土地增值税。

　　需要特别强调的是，按照现行规定，纳税人建造的普通标准住宅土地增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度的跳跃。因此待出售的房地产增值率在20%附近时，更应该高度关注。

　　现举例予以说明（以下不考虑加计扣除20%部分）：甲房地产开发企业欲销售5000平方米的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米的价格出售。那么对于方案一，房屋的售价为2000×5000=1000（万元），扣除项目金额为840万元，增值额为1000－840=160（万元），增值率为160÷840=19.05%，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。方案二中，由于增加销售收入50万元（100×5000），导致增加营业税及附加50×5%＋50×5%×（7%＋3%）＝2.75（万元），因而扣除项目为842.75万元。按此计算，房屋的增值率为（1050－842.75）÷842.75=24.59%，需要缴纳土地增值税（1050－842.75）×30%＝62.2（万元），企业的利润为1050－842.75－62.2=145.05（万元），销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。

以上说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。

如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则房地产企业既能够以比较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。

仍以上面的甲房地产开发企业为例（以下均不考虑加计扣除20%因素），该企业原计划以2400元/平方米的价格出售5000平方米的房产，扣除项目金额为840万元，同理可知增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税2400×5000×5%＝60（万元），城市维护建设税和教育费附加60×（7%＋3%）＝6（万元），印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。

而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，甲企业首先将该商品房以2000元/平方米的价格销售给该销售公司，销售公司再以2400元/平方米的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为160万元，但是需要缴纳营业税50万元，城建税及教育附加5万元，税后利润为105万元；其销售子公司实现销售利润200万元，因非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20%之内免税政策，需缴纳营业税（2400－2000）×5000×5%＝10（万元），城建税及教育费附加1万元，共计11万元。其增值率为（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需缴纳土地增值税为：（1200－1000－11）×30%＝56.7（万元），其税后净利润为132.3万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润237.3万元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润51.3万元。

　　变房地产销售为投资按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税务筹划提供了空间。

如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000平方米的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/平方米的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。

第四部分 房地产企业主要把握税务筹划几个注意问题

一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划

　　营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

　　[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×（1 3% 7%）]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[（4800-2800-264）÷（2800 264）=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264 541.20]万元。

　　如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45% [（4000-2800-220）÷（2800 220）=980÷3020]，应纳土地增值税294（980×30%）万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元，税款合计540.40（220 294 26.4）万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80（805.20-540.40）万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。

　　二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

　　三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格

　　我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠（上文已说明）。各级距的起征点的规定决定存在着税收筹划的空间，可以通过税负平衡点的计算来制定合理的销售价格，达到税负最小、利润最大。

　　享受税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价格为A，除销售税金及附加外的扣除项目金额为a，则全部扣除项目金额为：a A×5%×（1 7% 3%）=a 5.5%A.要享受免税的税收优惠，增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%，即要[A-（a 5.5%A）]÷（a 5.5%A） 20%，解得A 1.2848a.即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍，否则将对增值额征收30%的土地增值税。如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益。

若企业打算通过提高售价来增加利润。假定售价提高到A x（即1.2848a x），相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额=a 5.5%A 5.5%x，应纳土地增值税=[（A x）-（a 5.5%A 5.5%x）]×30%=6.42408%a 28.35%x，若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使x.。

第五部分  其他相关资料

一．法规：

1． 房地产企业所得税新政
《中华人民共和国企业所得税法及其实施条例》
国税发[2006]31号《关于房地产企业征收企业所得税问题的通知》
2.   房地产开发企业土地增值税新政
财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》
国税发（2006）187号《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
3.    最新修改的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
4. 针对房地产开发企业的国六条新政
国税发[2006]74号《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》
国税发[2006]108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
5.  外商投资房地产市场准入和管理的新政
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
二. 常用方法及主要技术问题

税务筹划常用方法与地产企业诸多实际问题技术
售后返租、还本销售、委托代建、售后回购、无票成本、高利贷利息、以房抵债、折价销售、在建项目转让、私车公用、集资建房、合作建房、房屋包销、房屋租赁、自建后售
三. 房地产开发企业取得土地阶段如何节税
(一)房地产开发企业注册企业形式、注册地点的选择         
1、有限公司与合伙公司的PK
2、法人股东与自然人股东税收差异
3、选择低税率地区注册可以降低公司税收
4、项目公司与项目开发部的税收负担比较
5、如何减少股东未来利润分配时的个人所得税
（二）企业购买土地使用权税收筹划及案例
 1、合作模式的纳税筹划
1）从税收角度看资金方与土地方合作模式
2）拿地成本税收分析
3）无票土地成本如何入帐
4）项目可行性研究费用该付多少
2、房产报建形式的税收影响
3、改自建销售业务为代建行为可节税
4、企业以土地使用权投资的税收新变化
四. 房地产开发企业工程开发建设阶段如何节税
（一）   房地产开发企业土建工程的节税妙法      
1、材料采购合同的节税效益
2、工程项目分包的节税方案
3、如何合理增加开发成本节税
4、利用兼营销售可节税
（二）  房地产开发企业节税公司的巧妙运用     
   1、如何运用园林公司节税
2、如何使用景观设计公司节税
3、成立装修装饰公司可节税
4、增加房开公司价值链条节税
五. 房地产开发企业销售阶段如何节税
一、       分解商品房销售价格节税
二、       在建项目转让与股权转让的抉择
三、       普通住宅与豪华住宅分开核算可节税
四、       低价销售房产给免税销售公司能起到双重节税妙方
五、       购房送装修，税收要考虑
六、       设立独立的销售公司，经济效果明显
七、       利用“烂尾楼”进行筹划
八、       并购亏损企业可节税