新场古镇是上海浦东地区仅存的、保护完整的“古镇”，是第四批中国历史文化名镇，是上海市首批文化产业园区。

随着国际金融中心及国际航运中心建设的辐射带动，地铁十一号线的破土动工，居民旅游消费需求的日益增长与郊区游的兴起，以及世博会的召开在即,浦东地区的旅游业迎来了千载难逢的发展机遇(详见附件1:江浙沪交通区位图),进一步开发建设新场古镇也将随之成为浦东新区打造现代服务业的一个重要载体。

一、新场古镇的保护价值及开发可行性

新场古镇位于浦东新区大版图的中心腹地，毗邻地铁11号线，距市中心 45公里，距临港新城30公里，距世博会会址25公里。

新场古镇是浦东地区的唯一古镇，同济大学阮仪三教授赞称，“新场古镇是古上海成陆与发展的重要载体，是近代上海城镇演变的缩影，是老浦东原住民生活的真实画卷”。新场古镇成陆于唐、建镇于宋，发展于元、明、清，现保存有近20万平方米的古建筑、1500米长的老街、1200米长的明清时代的石驳岸，及69座古代仪门，其中，明、清和民国时期的建筑保存为55%以上，更难能可贵的是，洪东街的老浦东人仍然保持着纯朴的原住民生活方式。其存留的古镇风貌、老浦东人的生活方式，最能代表上海历史的特色，与陆家嘴的现代建筑形成强烈对比，即最现代的上海风貌看陆家嘴，最古的上海风貌看“新场”。随着城市化进程加快，新场古镇所保存的古建筑群将越来越稀缺，其历史遗存不可替代。

根据旅行社调研报告，外省市将华东旅游线路作为首选路线，将上海市作为旅游路线的首选城市，将“东方明珠”作为上海旅游路线的首选景点。新场古镇距东方明珠40公里，同在浦东新区，新场古镇完全可以作为华东路线的一个景点，贯穿东方明珠、野生动物园及浦东机场，形成一个完整的旅游路线。

从古镇旅游开发的角度看，新场古镇与江南六镇相比较，具有三方面优势：一是离上海市中心最“近”的古镇；二是风貌最“古”、最原生态的古镇，能看到历史沧桑；三是对于游客来说，是最“新”的景点。

二、保护与开发的关系

新场古镇保护规划面积共1.48平方公里，包括核心保护区0.48平方公里。

根据“国家历史文化名城名镇名村保护条例”，古镇的保护重在综合性的保护，包括古建筑保护、古风貌保护及空间尺度的保护。古镇旅游已走近了20年，同质化竞争严重，旅游项目雷同，大都为看古建筑、坐小船等观光游产品，旅游纪念品大都是蹄胖、棕子、糕点之类。

古镇旅游不同于一般的景区，需要理清保护与开发的关系，需要在保护的基础上进行开发。通过实践，我们对于保护与开发工作有以下几方面的理解：

1)    保护工作重在核心保护区内公共资源环境保护

新场古镇被命名为中国历史文化名镇，“国家历史文化名城名镇名村保护条例”已颁布，古镇保护现有“法”可依。

古镇是公共资源，保护是政府的首要职责，通过提供公共服务改善古镇环境。具体措施为：1、成片街区的保护整治规划，需要对成片的街区老建筑按年代及保护等级进行测绘建档，并按实际情况提出拆、改、留等不同的保护措施；2、老街改造，实施管线落地并恢复老街石板路风貌；3、民居接管，改善百姓生活条件，实施截污纳管，从根本上解决河道污染问题；4、古建筑修缮，修旧如故，重现古上海“仪门”院落的建筑特色；5、空间及风貌整治，根据古镇核心保护区保护规划，对核心区不协调的建筑及违章建筑实施拆改，还原古镇真实空间，对老街现代风格的店面进行风貌整治。

2）开发工作重在景点建设及风貌协调区的地块开发

保护为开发，开发促保护。古镇是公共资源，并非旅游产品，资源与旅游产品的区别主要在于公共资源需要政府协调处理，而旅游产品依靠市场运作。

古镇旅游开发，需要将古镇由资源转换成旅游产品对外销售推广。在核心保护区内，旅游开发的主要工作为：1、景点建设，充分挖掘地方特色文化，打造景点；2、停车场建设、旅游接待中心、公共休憩设施及场所建设，根据旅游A级景区创建要求，逐步完善旅游功能；3、旅游标志标识，根据旅游A级景区要求，完善旅游线路打造及标识系统。

根据保护规划，0.48平方公里的核心保护区只能修缮不能新建建筑，周边1平方公里风貌协调区内的地块容积率为0.6-0.8,若能加以储备并上市通过社会力量开发，很容易“出形象”，更能出效益。

旅游是当地政府最能集聚人气、促进当地经济发展，提高区域知名度的绿色产业，其知名度提高会促进地块增值。

随着国家土地政策收紧，有计划实施储备及控制市场投放节奏形成了古镇旅游地产的发展空间。即在核心保护区内实施保护，在风貌协调区内分阶段实施土地储备，并根据用地性质实施地块转让，通过新城区地块收益投资古镇保护建设，实现古镇新城滚动开发的良性经济运营模式。