空港股份(600463)股东大会上与田建国董事长、董秘刘彦明重点交流了空港未来的土地开发规划，下午参观了5.7万平米的保税区仓库、空港工业区A、B区1000多亩土地的园区建设，以及未来发展重点——空港c区2000亩的地块。

    空港当前主要的土地开发区域是A、B、C区以及木林镇高端制造业基地、龙湾屯镇生态园区。

    其中最优质的地段A、B区“空港工业区”和“天竺出口加工区”1000多亩土地经过多年开发仅剩100亩左右，公司准备建设自持物业用于出租而不再出让土地。此区域毗邻首都机场、出口保税区、新国展中心，工业土地出让价格已从不足10万/亩上涨到100多万元/亩。

    公司目前自持型物业主要有15万平米的标准厂房，包括5.7万平米的保税区仓库，以及5万多平米的写字楼、公寓等。目前在建的有2.2万平米的研发中心，3900平米的公寓楼（出租给索尼手机公司）。空港园区紧邻新国展中心，高端写字楼奇缺，所以租金和出租率都很高，价格能达到5元/平米.日。

    近年销售的房产主要是独栋小别墅式的企业办公总部，每栋1500平米左右，2万元/平米，单价在3000万元左右，每年能卖5、6栋，带来1个多亿的收入。目前还有20多栋，正在申请销售许可证。

    空港天竺保税区紧邻公司，并不是公司的资产，但旗下全资子公司已经与北京综合保税区开发管理中心共同投资设立北京天保恒瑞置业投资有限公司（占股50%），以进行天竺保税区土地开发。保税区概念近期令股票外高桥大涨1.5倍，但空港的保税区土地开发与外高桥保税区转自由港概念差别还是很大的。

    空港股份未来主要发展潜力在C区，赵全营镇兆丰产业基地，去年仅开发150亩给北京汽车乘用车项目，就使公司土地开发收入同比增加了518%，下一步确定将为北汽越野车项目开发800亩工业用地，同时近期又获得该区1300亩一级土地开发权，所以近年业绩大增已是定局。

    顺义区政府对公司支持力度很大，公司有独特的资源优势不占用太多资金就能获得一级土地开发权，资金成本主要由最终的土地使用方承担。

    空港多年前就获得了木林镇高端制造业基地近1000亩的土地开发权，由于规划不太合理一直没怎么开发，现在已完成污水、雨管线的铺设，并进行其它市政工程建设。

    在龙湾屯镇也拥有1000亩土地开发权，但其中800多亩规划不合理，仅有54%的建设用地，且有高压线塔阻碍，开发无利可图。今年与镇政府协调争取减少绿化带面积，将建设用地提高到75%。这个地区定位是生态旅游园区，并可能成为未来低空开放后的公务机基地，土地增值潜力很大。

    空港股份做为北京顺义区主要的地产商，在未来的城镇化、农地流转领域有相当的优势。目前发展主要受制于国家的地产调控政策，在资金、土地规划方面有一定障碍，如2007、2010年两次增发方案都因证监会不允许房地产公司通过A股市场融资而无法实施。


当前估值：

股价：6.8元
总股本：2.52亿
总市值：17亿
市盈率：23倍
市净率：2.3倍