11.05.06 金融街10年会

 

时间：11.05.06上午10:00

地点：立思卡尔顿酒店天坛厅

人员：公司高管，20多位投资者

会议期间有7,8位投资者都进行了提问，王董与刘总分别进行了回答

 

关于自持物业？

投资性项目是不进行折旧的，到11年一季末，出租类资产是86亿，酒店类19亿。（经营性房产逐年进行折旧）。投资性房产是基于可变现价值，交易价格已经反映折旧情况了）

 

目前经营类占51%，商业占20%，写字楼占30%，未来会提升写字楼的比例。

目前自持物业的账面价值是105亿。

 

公允价值就低不就高，原有的物业变动较小，新竣工的公允价值变化大，今年一季度留下的有30亿。在建的自持部分有西单项目，天津酒店，大概有20亿

 

自持物业沉淀现金很大，但是回流很小？

通过贷款就能补上原始投入，收入能补的上利息。原则上增量资产是利润的三倍，去年大概增加40亿的自持。

自持物业目前是净资产的70%，常规不能贷款获得物业。未来会适当降低物业的比例，找部分外部参与者。调整持有物业结构，增加商业，写字楼等收益高的。

 

 

惠州项目情况？

金海湾开发是区域开发项目，从五年前的培育期，到现在处于起步发展时期。目前还有些拆迁没有完成。交通还需要改善，12年惠州跨海大桥通车，到时从深圳到此车程一个小时。目前此地情况不错，以开发的部分别墅价格在1.2万。

 

今年项目开工70万平

 

11年投资资金，多少来自银行多少来自预收款？

答：稳定增长，没有具体的数，预计80亿建设，80亿拿地。部分通过贷款解决。

 

问：目前的自持物业不是很赚钱?酒店的盈利情况，金色漫香林的销售情况？

答：酒店不太赚钱，未来会加大写字楼的比例。单纯冲酒店的经济价值看，立思卡尔顿的经济效益是第一的。亏损时以为用资产抵押贷款，利息记到了酒店的收益里。10年收入1.8亿，利润3400万。而且酒店除了贡献当期收益外，对提升区域价值的帮助也很大。

06年天津项目开盘是两万，是当地最高的。现在3.6万。

漫香林在北京出台限购政策后受到影响。10年取得预售许可证的部分基本没有积压，外地购房比例是60%。出台政策后，外地比例接近0.

 

问：金融街西扩是否参与一级开发，二级拿地是否有竞争？在重庆的发展模式？南昌是否有其他业务？

答：一级必须是政府做的，不能盈利。北京功能区都是要参与竞标的，有部分正在拆迁。重庆卡发与北京天津类似，是西部的重要经济中心。所开发的商务综合体，出售住宅的部分，自持物业。 转让南昌公司，是为了集中资源在重点地区，降低管理风险。目前从销售额上看在北京排第四，天津第四，重庆第七。

 

 

不送股的原因？12年能否有较大增长？

 

不送股主要是考虑现在的价格低。未来的增长会保持和过去差不多的水平。12年前量很好，土地价格也不错。会加大商业地产投入。投资住宅目前受到限制。今年写字楼会开放散户购买，公司来提供商务和资产管理服务，虽然大的趋势上有压力，但是问题不大。

 

 

问：去年购买中信地产20万平（共40亿），拆迁问题如何？预付11亿？通州项目？

 

中信城目前拆了30%，交付到12年底，希望政府方面给更多支持。预付款只占一部分。

商务园是后勤基地，有小企业的孵化，（年有几千平。？）

 

 

开复工        新开        竣工  销售面积   销售金额

10年 289万平     98万平     74万    86万       162亿

11年 330万平     115万      110万   --           --

10年获得新项目202万平   11年项目投资计划160亿

 

从这个数据可以看出，11年无论是竣工面积还是预收账款都能做到一个很大的增长。不过在过去一两年金融街拿了大量的住宅项目，不过总体成本到是有一定的竞争力

 

公司项目情况

 

（1）截至报告期末，公司拥有总建筑面积约 788 万平方米的可开发项目，

 

具体情况如下：

 

所属地                 项目名称                      功  能              建筑面积

 

区                                                             （平方米）

金融街E6地块                                办公               87,900

金融街E6A地块                               办公

金融街E9项目                                办公               72,000

复兴门4-2项目                               办公               149,570

西绦胡同项目                                 办公                4,468

融景城项目                                  住宅               369,218

西单美晟广场项目                      商业、办公                111,124

北京      金色漫香林项目                            住宅               289,107

金色漫香郡项目                              住宅               335,429

金色漫香苑项目                              住宅               281,323

融华世家项目                                 住宅               27,776

生物医药基地11号地                          住宅               297,746

通州商务园B1地块                          商业、办公           332,442

通州商务园B2地块                          商业、办公

合计                         －             2,358,103

环球金融中心项目（津门）                 公寓、商业                24,189

环球金融中心项目（津塔）                办公、商业                289,200

天津

大都会项目                            办公、住宅                840,648

合计                         －             1,154,037

融城华府项目                                住宅               132,480

金悦城项目                                  住宅               225,927

重庆      金融中心项目                              办公               122,438

金融街融景城项目                      住宅、办公               1,709,822

合计                         －             2,190,667

惠州金海湾项目                   住宅、商业及配套              2,140,666

惠州      天后宫及凤池岛商业                         商业               36,506

合计                         －             2,177,172

总计                              －              7,879,979

 

 

截至报告期末，公司拥有建筑面积约54万平方米的自持物业，具体情

 

况如下：

 

所属地区            项目名称             功  能       建筑面积（平方米）

金融街中心项目                办公             90,000

德胜国际中心项目               办公             30,576

丽思卡尔顿酒店                酒店             41,127

金融街公寓               酒店式公寓             49,978

金融家俱乐部                 商业              5,381

金融街购物中心                商业             89,000

金融街购物中心二期              商业             22,573

北京

金树街项目                  商业              8,110

C3四合院                   商业              2,081

金融大厦                   办公             12,825

金阳大厦                   办公             10,619

其他零散写字楼                办公              8,307

其他(车位及配套）              配套             36,922

合计                       407,499

天津          天津瑞吉酒店              酒店             75,800

合计                       75,800

嘉年华大厦项目              配套为主              13,930

重庆

合计                       13,930

惠州喜来登酒店                酒店              43,524

惠州

合计                       43,524

总计                            540,753

注：天津瑞吉酒店预计2011 年下半年开业。

 

 

开发成本明细情况

 

预计竣      预计总

项目名称     开工时间                            期初数            期末数

工时间        投资

 

E1               未开工            16,364,500.00    16,364,500.00

 

E2                未开工       129,739,918.12   135,774,460.66

 

E6           未开工             160,828,851.83   228,339,618.41

 

E6-A                 未开工      89,013,419.60    92,633,654.51

 

E9                   未开工      14,250,000.00   642,979,840.42

 

光电设备厂地块             未开工                                 97,319,218.16    97,273,173.16

 

大屯项目                2008年       2010年      14.66亿    1,035,964,523.83

 

北七家                 2010年       2012年     36.08亿                       1,933,738,107.59

 

惠州巽寮湾滨海旅游

2007年     2009/2021年   114.01亿     778,052,013.62   988,620,430.33

度假区

 

重庆融城华府项目

2008年       2011年       5.61亿      185,722,711.70   383,080,158.30

（原大学城项目）

 

重庆金悦城项目

2008年       2012年      10.04亿      291,110,458.99   379,708,483.66

（原马房湾项目）

 

重庆金融中心

2008年     2010/2011年   16.01亿      628,820,085.02   546,180,491.65

（原江北城项目）

 

重庆长安二厂    20 14     127.5亿                 4,006,683,513.86

 

津门项目                2007年     2010/2011年  24.58亿     1,067,959,784.21   478,995,570.72

 

津塔项目                2007年     2010/2011年  40.10亿     2,286,419,225.42  2,743,690,689.02

 

天津大都会项目             2010年     2013/2014年  94.83亿     4,022,274,645.06  4,709,247,767.71

 

美晟国际广场项目            2009年       2011年      22.35亿    1,112,580,582.37  1,768,221,657.62

 

三羊居住区居住、商

2008年     2009/2012年   32.81亿    1,714,526,191.31  1,323,977,656.69

业项目

 

大兴区黄村镇孙村项

2010年     2011/2012年  26.01亿     1,359,487,329.59  1,586,420,991.37

目

 

衙门口住宅项目             2009年    2010/2012年   27.85亿     1,398,500,896.51  1,284,319,016.77

 

通州商务园项目             2011年     2012/2013年   35.24亿        1,144,000.00   970,647,888.54

 

南昌紫金园三期项目          本期转让                                73,555,744.00

 

南昌金融大街项目           本期转让                               283,599,170.60

 

南昌紫金园四期项目          本期转让                               216,144,990.74

 

复兴门内4-2#项目          2009年       2012年     34.37亿      976,839,470.89   1,275,793,338.43

 

菜西危改项目              2011年       2012年       33.8亿                       416,537,901.99

 

生物医药11号地            未开工                                                 834,900,000.00

 

合   计                                         17,940,217,731.57 26,844,128,911.41