中弘地产研究

                                                          2011.02.17

研究者：希望等待 

关注要点：

1.北京像素项目带来的高额利润，总计30~40亿

2.御马坊，西游记乐园，南国荔园等大型旅游地产项目的顺利开发的广阔前景。

优势：通过和政府合作以及债务重组等方式低价取得土地。

管理层分析：

     董事长王永红给人感觉不是很爱说话，但是沉着，冷静，似乎有一种威慑力。交谈过程中思路很紧密，有一种大显身手的魄力，对未来事情把握上信心十足。公司其他高管也有来自万达，绿城的开发商，拥有大型项目开发的经验。

公司情况

中弘地产是在2010.02.08完成对ST科苑重组而来，主要从事商业及旅游地产的开发。实际控制人为王永红。目前主要开发非中心一二期项目。一期已经基本售完，主要是二期

2010 年公司实现营业收入36.61 亿元，同比增长202.52%；营业利润12.15 亿元，同比增长353.07%；归属母公司净利润9.21 亿元，同比增长152.51%；实现基本每股收益1.64元。分配预案为每10 股转增8 股

项目分析：

非中心二期—北京像素情况

项目位于北京朝阳区常营区域，紧邻朝阳北路，距离CBD10公里，机场高速5公里，位置优越。11年底地铁六号线部分开通，项目旁就是草桥站，相当便利。项目建筑由SAKO建筑设计工社设计，景观由美国易道EDAW设计。 外观简洁明亮，整体风车造型，显得很有活力。主要为四五十平的小户型LOFT，单套百万左右，总价低，相当的稀缺，而且售价低于附近楼盘。10年36亿的收入皆为此盘贡献，均价19500元。据调研了解，一月份售出460套，目前只有十几套尾盘，之后就要等到二期开盘。还剩未售面积约32万平。

根据目前情况了解，此项目基本会销售一空，而且有进一步提价的可能，因为二期更靠近地铁站。对于刚刚出台的北京地产新政15条是相当的严厉，外地户口要提供五年的所得税或者社保证明，这样阻挡了大量的投资和正常的需求。不过反过来因为商业项目部受限购限制，需求有可能进一步增加。

盈利预测及评估

   此预测主要考虑今年海口西岸首府项目三月初开始预售并且有部分今年结转和北京像素的提价空间。

   因为目前整个行业的不确定性，如按11年12~15PE，对应价格为23.28~~29.1. 

安全空间

   目前各地的严厉地产调控政策，已经影响了整个地产股的估值，所以从安全角度看60亿市值下（对应为12年1.5PB）比较安全，可重仓。对应价格为10.67.

未来看点：

   公司未来是成为一家大型的旅游地产经营商，规模之大，以致北京像素都成为了一个过渡产品。而那个时候，才是王永红董事长大展宏图的时候。所以今年公司的重要任务就是把计划中要取得的土地拿到。目前公司主要是通过和地方政府合作，量身定做，一二级开发联动等来保证土地的顺利取得。如果这些都能完成，对中弘又要一个重新的评估了。

   主要问题：

这些土地能不能顺利取得，（目前御马坊已经拿到了将近70万平，其他的还没有。虽然公司方面在这上很有信心，但有些事情还是难以预料）。

资金是否支持。不光是取得土地的费用，还有后续开发的项目，对资金需求都是巨大的。目前地产增发已经暂停，如果项目销售不畅的话，就很容易资金链断裂。（北京像素目前销售比较顺利，还有就是公司打算发行信托融资一次性解决资金缺口问题）

项目开发能不能取得预期的收益。分时度假产品能不能做好，还有待时日。   

主要项目土地情况

项目简要说明：

“西岸首府”项目总占地面积90742平方米，建筑面积296000平方米，分为两期。一期约12万平米，共8栋高层。二期约18万平米，200米的地标性建筑，涵盖星级酒店、集中商业、酒店式公寓、写字楼等功能。，项目位于正在建设中的西海岸CBD新区核心，紧邻新市政府所在地。此块区域未来将被规划建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功能元素为一体的未来海口新核心区.可以说在不久的未来，““西岸首府”项目将是西海岸区域集五星级酒店、国际商业中心、生态豪宅于一体的城市居住综合体

南国荔园项目。2010 年2 月全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司计划以1.15 亿元收购海南弘昇投资有限公司70%的股权，从而参与南国荔园项目的开发。南国荔园项目位于海南省海口市中心区西南(火山口)，距海口市中心15公里，距海口美兰国际机场25公里。南国荔园项目计划开发低密度大型旅游区，配合海南国际旅游岛及海口永兴镇国际旅游小镇的规划，项目规划建设以旅游度假功能板块为主，包括五星级酒店、温泉酒店、高尔夫球场、高尔夫庄园、森林农庄、商业街等等。该项目最终提供配套建设用地不少于4500亩。将采取一级、二级联动，分三期滚动开发的模式，在8 年的时间内完成全部开发建设。

御马坊度假城项目。该项目位于北京市平谷区马坊镇，占地199.7万平米，将建成为集商务会议、旅游度假、餐饮娱乐及休闲服务等为一体的大型高端多功能综合设施。公司2010 年已竞得该项目部分土地。项目分为两部分，第一部分为产权休闲式度假，第二部分为休闲度假颐养中心。未来自持出售比为4:6.

西游记乐园项目。该项目位于怀柔区红螺山旅游度假区，占地面积约5000 亩，拟规划容积率面积70 万平米，定位于西游记创意文化产业基地。

以上内容只作为交流使用。资料参考主要来自公司调研，其他研究报告，新闻媒体，公司公告。

我对房地产简单的看法

房地产与调控

房地产是一个很复杂的行业。它的大量建设促进了经济的增长，同时给地方政府带来了大量的土地收入和税收。但是价格的暴涨已经加快社会贫富的分配，也是社会增加了不满的情绪。这又使调控政策频出。

中国目前的城市化率不到50%，未来保持每年0.7~1%提升，随着总量的不断扩大和大概在17年人口红利，每年的新增量已经不会太大。地产涉及民生，国家对它的调控会越来越厉害，行业会进行洗牌，优质的地产公司的市场份额会逐渐加大，但是暴利时代会成为历史。不过因为调控政策不断推出，但是在效果上却需要一个过程，造成地产市场量价出现时空上的分离，反而会出现更多的机会。比如现在地产股价与业绩的背离。看好拥有土地优势的城投公司和拥有低价地的重组公司，中天城投，福星股份，渝开发，中弘地产，冠城大通。对优质类的万科，保利，华侨城可持续观察。在国家大力开发保障房下可关注拥有优势的中字头公司，中国建筑，中国冶金，中国铁建。商业地产龙头金融街，向商业转型的万通地产作为商业类观察。

未来房地产的走向取决于国家在保障房方面的执行的程度，11年全国要建1000万套保障房，北京5年内开发100万套保障房。如果真能实施的话对购房者到时福音，但是地产公司如何就要观察了。刚刚出台的新国八条冻结了很大的需求，房价要走低了。