加载中…万科交流会投资者提问
(2010-03-13 00:30:17)
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财经 |
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| 以下为投资者提问： 提问：有两个问题，一个问题是关于信贷调整对房地产有多大的影响？我们的对策是什么？ 第二个问题，刚才谭总所说的资金和市场会比较理性，房地产价格会比较平稳。如果开发商买很多地，资金紧张，有没有可能在下半年大量放盘，市场出现大跌的局面？ 郁亮：万科有很多融资渠道，包括万科2/3的项目是合作去拿的，这是避免对单个银行的依赖。整个市场会趋于理性。我觉得信贷政策目前的影响不是特别大。银行做按揭的时候，也会选择比较好的发展商，让客户更有保证。我们认为按揭调整主要会影响投资性的需求，对其他的自住需求，从前天总理的访谈里面，与网民对话里面，政府会支持自用物业和首次改善物业。 下半年市场会不会大跌的问题，我的感觉是不会。一方面宏观经济表现要比去年好。我们对宏观环境还是有信心的。另外目前市场的存货不多，不像2008年压了很多货在那里。发展商会学会一些经验教训，学会存货控制办法，开发商的资金也比较充裕，方方面面的原因使得大幅度降价的可能性不会太大。从整个宏观大势来说，政府希望这个行业平稳发展，而不是大起大落。所以我认为大规模降价的可能性可能不会出现。 万科内部也一直在调整，我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。 在座各位基本上都来自中国最大的几个城市，上海、北京、深圳，但这几个城市对全国房地产的代表性在下降，如果说过去5、6年前这三个城市从买地数量来说占了全国10%的份额，今年只有2%左右，我们不能再根据这三个城市房价的走势来判断全国形势了，这一点我觉得尤其需要关注。 我们觉得这一次中央包括各个地方出台政策很有意思，过去是中央统一政策，地方去落实，但现在各地自己出台政策。我们内部运营也是一样的，我们现在在进行决策时也会根据每个城市的表现，每种类型的产品表现而做出调整，进行更加精确的指导。 提问：请评价一下本次调控与以往相比有什么样的变化？第二，一方面把需求拉起来，一方面增加圈地，这方面是不是得当的？能不能针对下半年供地需求做一个展望。 郁亮：到目前为止，政府在这一轮调控当中采取的措施有几个特点，第一个特点是来得比较早，不像以前到了很严重的时候才开始动，去年年底的时候就开始出现微调，这比以往更及时。第二，我们没有看到政策大波动，政策调整的目标也是清晰的。第三，允许地方出台各自的规定，满足各自不同的市场需求，这是比较好的。 这一轮调整明确了政府责任，调整目标也很明确，是解决老百姓居住问题，这是一个很大的进步。重新定义市场和政府的边界和职责，这对培育未来市场的成熟有巨大的作用。我觉得这几点是这一轮调控和过去调控不一样的地方。 至于说下半年的供应量，一般都会预计下半年的供应量会增加，因为发展商加大了开工力度。为什么说今年的房价会趋于稳定，也是基于这个判断。供应出来之后会怎么样，我们觉得相对来说高端房的比例会大一些，因为去年最好卖的是高端房。但高端房的市场毕竟是有限的，过去一年的资产配置需求也基本释放完了，综合这些因素，高端房市场可能会有一些压力，所以在拿地方面，我们强调80%是主流产品，以符合主流市场的需求，回避风险。 提问： 高端市场的住房压力可能更大，但现在保障住房的推出力度也比较大，从这个角度来说是低端房也是不少的，您怎么看待这个问题？还有一个问题，下半年总体供应量还是基本平衡的状态吗？ 郁亮：房地产行业的繁荣必须依赖于社会和谐，如果社会不和谐房地产是没法获得长远发展的，加大保障性住房建设是应该的。而保障型住房和我们目前的主流产品之间仍然有比较大的差距，我认为不会造成冲突。 第二，为什么下半年会平衡呢？一方面供应量多了，另一方面开发商也会根据市场销售调整开工，市场的调整会比较充分。 提问：北京2010年的土地供应有50%给保障性住房了，万科对在北京拿地也有措施吗？ 郁亮：万科愿意替政府建保障性住房，也希望把绿色、工业化理念加入保障性住房中。土地供应确实是有限的，但万科过去一年2/3的项目都是联合去拿的地，核心城市里面也可以通过这些手段继续获得地块的。 提问：万科的标杆是帕尔迪，2007年、2008年出现销售量的急剧下降，如果万科也遇到了房价下降比较厉害，销售量下降比较厉害的状况，最差会出现什么样的状况？ 郁亮：万科有一个重要的策略叫战略纵深，万科一线、二线、三线并重，我们借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二线、三线城市转移，因为中国太大了。举一个现实的例子就是合肥，合肥这个城市有高铁等，使它成为了长三角正在崛起的制造业中心，而这个城市的房子各方面正在产生，刚性需求正在诞生，这个城市里面我们去做，我们觉得我们很有底，市场表现等各方面比较正常，和经济发展水平相适应。如果说一线城市的价格波动会比较大，中国还有众多的其他城市供我们发展，跨地发展最大的就是管理问题，但因为万科目前在全国的布局比较广泛，比较方便去拓展周边的业务，这是一个管理团队解决问题，这样可以回避那些有风险的市场，转而做比较可靠的市场。这是万科在未来一段能够稳健增长的策略。 |
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