09.11.23 亿城股份09年第五次临时股东会

时间：09.11.23上午10：00

地点：万柳亿城中心16层

人员：四名股东代表

由于事先没有提前登记，到了之后公司很客气，查了下股东证明就允许旁听了。会议主要的议题有两个，一个是关于收购天津红桥广场的议案，一个就是给一家子公司提供担保。会议是由公司副总裁，董秘陈先生主持的。会中休息的时候董秘很客气的走过来表示欢迎来，聊了几句，还表示会后有问题可以继续问。

会后我们单独找了一间会议室聊了有半个多小时，虽然我问的问题有时很业余，但是董秘也都做了回答，还说了一些自己的看法。这一次收获不错。

由于今年和明年主要的业绩贡献就是靠西山华府和苏州新天地两个项目，西山华府目前还有5万多平的房源没有卖，主要是因为二期的8月才开始卖，现在一期北区，二期东区已经卖完。明年是东区和南区。只要竣工验收，就能交房。估计今年11月完成。目前西山华府的房价已经是27000了（几个月前还是20000呢）。新天地的房子卖5700~5800.新天地项目是从06年开始建的，11年全部完成。

未来项目投放上今明两年就是这两个，11年有，软件园明年动工，11年能进入结算。苏州新天地的三期;天桥项目前期准备工作也要半年，怎么也要到明年下半年。所有的项目加起来基本上够公司4年的发展了。

公司目前是以北京为主。不同的公司都会选择适合自己的。公司今年的主要任务是抓销售，拿土地储备，年初的计划都已经完成，到目前已经增加了75万平的土地储备。

我问公司能不能保证15%的销售利润率，表示目前公司主要做中高端地产，基本上能保证。而对于虽然毛利率在上升，但是净资产收益率在下降，主要是因为长期这是行业的一个趋势。还有就是和公司这几年转型有一定的关系。

关于这个地产行业他也认为未来的10~20年依然是个黄金发展期，随着城镇化的进程而 。未来也是允许转型的，比如持有一些优质的物业，其实持有一个物业的回报率能够达到6%就已经很好了。

房子的区别主要是因为地理位置的不可复制，价不同是复合价值的不一样，时间成本也不一样。还有就是配套，常年投入的积累。公司要做好产品，做实惠高端。在建设方面比如说园林体系可以通过学习人家的经验。还有就是在细节上的修饰，比如在种的树周围铺上碎树皮，最后能让小区里见不到一点土。通过这些来提升物业的档次。

对于怎么能说明房子的不同，公司就通过一些相应的配套来体现。比如西山华府里的学校。就能让入住的人拥有高质量的教育来提升小区的品质。当然不光这些，其实在每一个细节上公司都很下功夫，在选材上，用料上都能体现出来。甚至有台湾的同行专程来参观西山华府，这也足以证明开发的成功。（我就住在这个小区附近，小区的确相当的好，不过价格也是最高的。）

最近公司每个月也能遇到机构来调研。不过象平时的股东会人一般都很少，年会的时候全国各地会有一些。不过不管是什么时候来，公司都会做很好的交流的（这一点我也是体验到了）。

公司印象：***

高管印象：***

参会程序：****

董秘印象：****