09.05.19 北辰实业08年度股东会

地点：北辰国际会议中心305会议室（四环边上，挨着鸟巢）

时间：09.05.19上午9：00

人员：大概五位个人股东，有一个算是个私募吧，公司的一些董事和高管，没有机构 。

下边是一些北辰实业贺川江对公司情况及未来发展所说的一些内容。

长沙项目目前进展顺利，第一组团已经开工，30万平米，半年后第二组团开工，前期的销售会有些吃紧。这块地的楼面地价是2421元。总共可售的建筑面积是380万平，其中住宅是300万平，公建项目是80万平。目前长沙的江景房还不错，大概在6000到8000元。长沙的项目在初期的开盘价不会太高，后期会逐渐提高。打算用8到10年开发这个项目。但是在刚开始的1.2年回报不会太高。还做了个比喻，就好比大海行船，会不会翻？浪大是打不翻船的。

看重的也是长沙未来十年房地产的发展。因为目前长沙的房价收入比不到6，而全国是8，长沙的房价比武汉低，但是人均的收入是超过武汉的。

长沙的项目对公司暂时的现金周转是有些影响的。在7年前投的绿色家园项目当时的收益率只有9%，已经相当于没有赢利了，而现在确实赢利的主力，由两家独立的顾问公司对这个项目的评估的净现值分别为94亿和102亿。

目前的现金情况很健康，因为大的资本都放在了长沙，目前实际投入了60多亿，导致对北京的其他项目有些影响，对其他地区的购地有影响。公司是再全国找项目，如果当时把这部分钱投在北京的话，也会很高。前段想投资广渠门的一个地块，在挂牌的时候就已经超出心里价位1个多亿了。

关于ROV低？还有竞争力的比较？

有两个因素影响，主观的和客观。客观是近几年连续的高物业投入，比如国家会议中心，北辰大厦，这些再建设期的都是只投资不产生收益。而常营和温泉都是各投了10个亿，还没有到产出高峰。原来还有块奥运的预留地，账面上就有10个亿，也是没有收益的，有分母，分子上却没有收益。不过这个问题去年已经解决了。

公司和其他公司不同的是物业投资+物业开发，估计比例是全国持有量物业最大的，大概有120万平。物业持有是不会象物业开发那样高的利润率的。正常的可以达到8%的收益率。所以投北辰应该是投它的稳定+成长。

主观因素是，过去财务杠杆用的不够，07年才增加负债，其实公司的毛利率是不低于其他公司的。

项目是二手地？周转慢？

有些公司的土地储备都是在招牌挂之前拿的，成本是很低的，不是很大，后来公司拿的第一块再06年，价格已经有些高了。

长河玉墅和碧海方舟的一起已经做完了，项目再五六环之间，后来政府的政策调整，没有发放开工证，所以后来二期的项目就暂停了。

香山项目完全有可能批准。

特别是碧海方舟什么时候开工，主要是看市场利润的最大化。

公司拿地的成本？能力？

开发商的拿地都是招牌挂，都是在同一水平的。所以比较一个是资本运营能力，一个是项目的开发的核心能力，和其他开发商的判断是再同一水平的。有些不同的是比如建筑企业转到开发商的，他们有上下游的优势，所以预算是不同的。还有就是售价的预期不同。

如果大家认为某块地高了都是各大成熟开发商竞争的结果，比如长沙是和金融街标的，温泉是和万科标下来的。地价拿地在未来会越来越少，未来基本上都是通过招牌挂。其实如果大家都没钱了，也就都没能力拿地了。公司基本在前10名的水平。

公司是唯一的一家A+H的地产公司，公司如果利用这个优势？

董事长的个人观点：开发商的竞争在于资本运营和产品打造上。背后的能力是团队和人才。如果团队好没钱也同样不行，团队再两方面都强才有发展。

今年一来酒店的入住率只有60%。去年光五洲皇冠酒店就有9000万的净利润。

长沙目前的房产均价再3500元，每年大概有千万的市场，去年长沙的成交量只下降了10%。

自持的物业长期是再8%的资产收益率。今年的主要结算项目是媒体村，常营，温泉还有香山清琴。香鹭32.3万平，温泉项目42.1万平

在会后走到会议中心的1楼，这里正举行着一个真空包装产品的展览。这也是公司的一个侧重点就是展会和酒店联合营销。而在刚刚建成的国家会议中心，从报表上看已经排到了2010年。出了会议中心，环视一周，分别是国际会议中心，北辰时代大厦，五洲大酒店（四星）五洲皇冠大酒店（五星）。北辰购物中心，汇园公寓，汇宸大厦，中间是一个很大的草坪和绿化的树木。在它的西侧就是鸟巢，而再鸟巢的西南角就是国家会议中心和洲际酒店等一些物业。可谓是位置得天独厚，无人能及。在鸟巢周围一圈，北辰的酒店大概占了一半。

在5位参加会议的股东当中有两位似乎是为了买房想拿个低折扣，有一位是在附近工作，似乎机构也很少参与。它真的就不值那个钱吗

公司印象：***  还不错

高管印象：**** 应该还是很有远见的

参会程序：**** 很简单，当天去就可以

董秘印象：*** 

围绕这个中心花园的楼都是北辰实业的，而它的位置就在鸟巢的旁边，在鸟巢的东北角是国家会议中心，和相关的酒店和写字楼。可以说在如此独特的位置北辰坐拥120万平的物业，同时也是国内持有物业最多的地产商，应该给予什么样的一个价值呢