地点万通中心第一会议室（D座四搂。在十号线金台夕照下B口向西几白米）

时间：上午9：30

人物：六位股东代表。实际上好象加上我只有两个流通股。公司方面，董事长冯仑，总经理许立。监事会主席，财务总监董秘和一些辅助人员。

以下是会议的内容。公司今年争取安排10的公司债，在网上举行了36期的网上交流会。公司的市值排在地产公司的12名

下面主要是投资者问题以及公司方面的回答，主要是冯仑。

有人问到最近的三亚项目：冯仑答：三亚的奥体村主要包括两个版块，商品住宅和商业物业。三亚最好的地方在亚蓝湾，针对的客户群主要是高端度假，综合一般情况比较好。

关于房地产公司的为什么那么多？回答：北京有3800家房产公司，这个不是公司自愿的。主要是政府的要求，没一个项目都要有一个项目公司。而且房地产具有空间上的唯一性。

对于现在的房地产市场有三化：房屋住宅化，住宅道德化，去市场化。根据国家的统计在低收入人群家庭占6%。所以需要保障的部分10%。今年天津保障房推出11万套，北京推出了10万套，而北京的市场一年也就这么大。可是在房地产里2/3是住宅，现在却造成了保障问题福利化，长期的去市场化。现在原有的中档市场已经失掉，要向高端住宅发展。还有就是政府调控比较少的商业地产方面。这样是是公司避免灰色地带，在一个透明的情况下来运行公司。

根据统计在一个地区人均GDP达到8000美元后，商业地产的需求会增加很快，比如在纽约讲不动产也都是说的商业地产。。公司用美国模式来运行，通常用三到四套资金来进行操作。哪里有市场，哪里就有空间。尽量避免政府的灰色地带，通过加强对公司的管理上，来争取股东的权益空间。

当财务总监提到资产负债率下降了12个点时候，有利于公司的资产结构。但其实下降主要是因为预收帐款的下降，所以公司的债务结构当有息贷款的下降或预收帐款的增加对公司的风险结构都是有利的。财务总监也解释到，在经济好的时候负债高是好事，但是经济不好的时候会降低风险。（其实我我的意思主要是预收帐款这，因为越多说明销售的越好，未来的业绩就越有保证。

冯董还说了一个万科的例子。说万科08年主要吃在一个税收的亏了。通常都是由政府部门给房产公司核定下一年的收入，增长率，然后对税收进行预缴，通常所得税预缴15%。还有就是增值税，但是预收的是从来都不退的。万科税收08年就有70个亿，可是利润才40个亿。万通的税也有7个亿，利润是5个亿，比万科稍好。这个主要是因为预收税收是根据前一年来定下一年的，万科因为没有达到预期的目标，所以有些吃亏。

商业租金税收的提高，对公司也增加了一定的风险。

所以说政府才是超级优先股.对业绩的持续稳定也是一个很大的挑战

关于万通中心目前的出租率有40%，许立总经理介绍说，目前这个情况好于周边，但是也说到只要在出租率达到85%以上时才会赢利。而且万通持有的物业也不是单独为了租金，而是通过持有的过程中，提升物业的价值，在进行出售。所以不能单单看租金收入，而是要结合租金收入和出售物业最后获得的收益加起来来计算整个的投资收益率。以后也可以通过发售房地产信托基金，然后通过物业管理来增加收入。

公司印象：公司是个很乐于和投资者沟通的公司，而且是积极的。

高管印象：冯仑给人的印象是很随和很容易接近的人，也是个很有思想，有战略眼光的。

          会后还让他在年报上签了名，留了名片还有它的电话

执行能力：应该很强

开会程序：很简单，说明情况，发了份邮件，就酸报名了