中国住宅产业的制度完善与机制革新

 

《住宅产业》杂志 2006年总第71期
           

         于 今 

　　   在中国提出住宅产业的概念也就是上个世纪 90 年代中后期的事。目前比较一致的看法是，住宅产业不是一、二、三次产业分类的产物，而是产业经济分类的产物。住宅产业是以生产和经营住宅（区）为最终产品的产业，是在市场经济不断发展中，产业门类逐步细化的产物。（住宅的外在表现物：住宅作为一种产品，可以是一家一幢的房屋为最终产品，也可以是数家、数十家乃至数百家一幢的广厦为最终产品，还可以是具有相当规模，配套设施齐全的住宅区为最终产品.）

　　   住宅产业跨越第二产业和第三产业。住宅的建造是由包括住宅（区）规划和设计在内的建筑业来承担的，建造住宅所需要的建筑材料和千万种的部件品（门窗、墙体、厨卫设备等）是由建材、冶金、化工、轻工等行业生产的。住宅（区）的组织开发、中介服务、物业管理则是由房地产产业来完成的。从这个角度看，住宅产业涉及或涵盖了房地产业、建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等行业。住宅产业与房地产业是两个不同的概念，可以清楚地划分界限，但同时又是你中有我，我中有你。下面我列出一些可能要探讨的问题仅供参考

　     一.住宅产业的概念解释

　　   住宅产业化 的概念：所谓住宅产业化，一般是指将住宅建设纳入社会化大生产范畴（即住宅生产过程的产业化），以住宅（区）为最终产品，做到住宅产品的系列开发和集约化生产。住宅产业化必须要求并对动住宅建设工业化，推动新技术、新材料、新工艺以及新型住宅建筑体系的应用。各国具有代表性的发展趋势为：一是从专用体系向通用体系发展，以发展标准化、系列化、通用化建筑部件为中心，组织专业化、社会化生产和商品化供应；二是在标准化的基础上发展多样化，包括室内布置和住宅的多样化；三是从规划、设计、极化等施工、管理等环节，采取“一贯生产体制”。

 

　　    二. 住宅产业的战略地位

       住宅产业的战略地位主要体现在两个方面：

　　    关系国计民生的“万岁”事业 。俗语说，民以食为天，以住为地。住宅是人类最原始的产品，也是人类永远需要的产品。这是因为住房是谁也离不开的基本需求，且具有生存资料。享受资料、发展资料的三重作用。住宅产业的发展水平，人民的居住条件，是反映一国一区域社会经济发展程度的重要标志。

　　    国民经济的经济增长点。 ① 带动相关产业的发展：住宅的生产和消费与建筑业、房地产业、建材业、钢铁业、轻工业等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到金融、商业、服务等行业的发展。 ② 带动消费市场的开拓：人们对住宅功能质量和环境质量持续不断的追求和更新，必然要求生活消费品市场的不断拓展。

 

　　    三.住宅产业的现状与问题

       现状：经过几十年的发展，中国的住宅产业已经有了相当的基础，住宅产品种类日益增多，质量不断提高，但从整体上看，中国的住宅产业尚处在初级发展阶段，由于传统习惯和体制的影响，其生产水平与发达国家相比存在着很大差距，既与社会主义市场经济的要求不相适应，又离集约式的经济增长方式有很大距离。

    　 巨大变革： 一是转制 。城镇住房制度正由实物分配转为货币分配，集团购房变为个人购房。 二是转轨 。住房市场供不应求的卖方市场转为供大于求或供求平衡的买方市场。住房市场由消费来决定 。三是转型 。住房产品由“安置型”转为“康居型”，住房发展由以数量发展为主转为数量和质量并重发展。

       问题：建设部副部长刘志峰在 2003 年北京中国住宅产业与城市发展高层论坛上，指出中国住宅建设存在两大矛盾，一是住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾；二是居民住房需求转型与住房质量提高之间的矛盾。这是对存在问题的高度概括，具体来讲，当前中国住宅产业面临的问题主要在于：

　　   ⑴ “两个反差 ”。房价与收入的反差。许多大中城市房价收入比在 5 倍以上，普通工薪阶层买不起房；居民收入预期与支出预期的反差，导致许多人有钱也不敢出手买房。

　   　⑵ “两个不高” 。住宅产品质量和档次不高，尚不能对住房市场形成十分有效的供应，满足不了百姓日益增长的需求；住宅产业队伍素质不高，管理水平较差，与重要产业部门的地位不相称。

　　   ⑶ “两个滞后” 。住房市场的发育尤其是住房二级市场和租赁市场的培育和规范滞后；住房金融的服务水平滞后，其服务效率、质量、品种难以与国际接轨。

 

　　   四. 推进住宅产业发展的动力源

   　　推进住宅产业发展的动力在于创新，包括 制度创新 和 技术创新 。按照经济学理论的说法，在短期内，生产要素来不及调整，所以这一阶段，经济增长将完全依靠制度变迁来贡献，制度变迁的作用在于不断降低交易成本，从而提高经济绩效。从中期看，一方面通过不断进行新的制度安排来不断降低交易成本，但是随着交易成本的不断降低，制度变迁的边际效益是递减的，这就意味着单纯依靠制度变迁对经济增长的直接激励作用会不断降低。另一方面，在这一时期制度变迁过程中所营造出的有力环境往往会加速技术创新的速度，技术创新开始在经济增长中发挥越来越多的作用。从长期来看，经济增长的核心影响因素是技术创新，技术创新一方面直接提高了经济绩效，促进经济增长；另一方面，形成了制度变迁得以产生的动力基础，并通过制度变迁，提高经济绩效，实现经济增长。

      未来中国住宅产业的发展，既要靠制度创新，又要靠技术创新。在短期内，制度创新将起到关键性的作用；而在往后的时期内，技术创新对住宅产业发展、住房市场开拓，将发挥越来越大的作用。所以近期来看，推进中国住宅产业的关键在于制度完善和机制革新。

 

　　    五.中国住宅产业制度完善和机制革新的着落点。

　　    ⑴ 加快住宅产业发展的相关法律法规的建设步伐。法律法规的作用在于规范产业发展，在市场经济体制中法律法规的完善程度是经济得以健康有序进行的保障。我国到目前为止还没有一部《住宅法》，已有的住宅法规相互不配套，层次低，远不能满足市场经济条件下住宅产业发展的要求。从住宅产业的长远发展看，法律法规的制定完善应当先行。

　　    ⑵ 调控住宅建设总量，保障住宅建设用地。政府要加大对住宅建设用地的管理力度，在节约用地的基本原则下，保障住宅建设用地。各级政府在制定土地供给计划时，要结合地方住宅市场的现实需求和潜在需求，通过对土地的宏观调控管理，实现住宅建设的持续稳定发展和住房市场额供求平衡。经济适用房在未来一段时期内仍然是住房市场的主导产品，在实行住宅建设用地总量控制中，应优先保障经济适用房和廉租住房用地。但在不同的地区，经济适用房住房建设比例应有所差别，房价与收入反差比较大的大城市，考虑普通居民的购买力，可以扩大经济适用房在住宅市场上的比例，而在住宅商品化和自有化程度比较高的发达地区和小城镇，房价收入差别比较下，市场调剂的商品住宅比例可以高一些。未来住宅建设发展方向：逐步提高市场价商品房的比例，减少经济适用房的比例。城镇住宅建设应当坚持新区建设与旧区改造相结合，盘活存量土地。

　   　⑶在停止住房实物分配，实行住房分配货币化的过程中，要明确提出鼓励和提倡居民个人买房，推行住房自有化，同时加快住房货币化补贴的进程。以房价收入4倍左右作为一个标准，对超过四倍的地方，应实施住房补贴，提高居民的购买力，在低于4倍的地方，可以不予以补贴，但要完善住房公积金制度。要把住房货币补贴工作的重点放在广大低收入家庭，通过各项优惠政策鼓励和引导他们购买经济适用房，切实实现扩大住房有效需求的目的。

　   　⑷ 盘活存量住房，加快开放和规范住房二级市场。尽快全面开放已购公有住房和经济适用房的交易市场，建立市场规则，规范市场行为，既要使住宅产业充满活力，又能健康有序地运作；尽快确认已购公房地房屋地权属，及时发放产权证件。凡是已取得合法全部产权证书地已购公有住房和经济适用房均可上市交易，以标准价、优惠价购买地公有住房在按照成本价补足房价款和利息后即可进入市场交易；租售并举，发展、规范住房租赁市场。鼓励以租赁形式盘活存量房屋，对房地产开发企业建成地商品房可采用边租边售、先租后售、售后包租、预先招租等形式经营；允许各地在开放房屋所有权流通地基础上，通过试点，逐步允许公有住房使用权上市交易流通，全面盘活存量房屋市场；尽快完善廉租房地具体实施政策，包括租住廉租屋资格的确认，廉租住房的来源及维修、管理方法等相关配套政策。

　　   ⑸ 加快发展住房金融，提高居民购房的支付能力。通过税费、利率等优惠政策的倾斜，降低住宅建设成本和流通成本，减轻居民的购房负担，同时充分发挥政策的导向作用，吸引更多的社会资金投向住房建设和住房消费。对经济适用房项目放宽预售限制，以利建设资金的筹措。扩大房地产融资渠道，健全和完善住房证券市场，扩大房地产的直接融资，将房地产市场和资本市场联系起来，实现房地产企业负债结构多元化，减少银行的贷款风险，为房地产优质企业提供资金，扩大经营规模，从而在房地产企业之间优胜劣汰，使之走上良性竞争发展道路；加强金融机构的支持与配合，为个人购、换住房创造良好的融资环境。鼓励所有商业银行在所有城镇对所有商品住房办理个人住房贷款，降低贷款利率，延长贷款期限，简化贷款手续，促进并鼓励商业银行之间抗战住房金融业务的竞争，以提高工作效率和服务质量。

　   　⑹ 在大力推行住房商品化的同时，建立和完善住房保障制度。建立分层次的住房保障制度，加强对经济适用房和廉租房的设计和建设标准的研究、制定工作，使其与政府的保障能力相适应，满足居民的实际需要，加强住房保障对象的认定工作，即中低收入家庭和最低收入家庭的认定；建立多样化的住房保障方式，包括建立经济适用房和廉租房供应体系，发展合作建房一定时间内允许一些有空闲土地的单位在符合城市规划和单位发展需求情况下自建住房，通过出售公有住房回收资金和建立住房公积金制度筹集低成本资金，为住房建设和居民购房提供政策性住房资金支持，在租金改革中对最低收入家庭实行租金减免政策。

　　   ⑺ 加强并规范中介服务，提高物业管理水平。加强流通建设，理顺流通环节，建立和健全住房中介服务体系，发展住房流通企业，提高房地产估价、经纪、咨询以及法律服务的市场化和规范化程度，提高服务质量，改善服务态度，简化手续；积极发展投资策划，经销代理、房屋置换、法律服务、公证服务等中介服务机构，并对服务标准、服务价格、服务品质等制定相关法规，使之规范化、标准化，维护住房市场秩序和住房交易双方当事人的合法权益，中介服务组织要实行行业自律；全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理机制，提高物业管理服务水平，加强对物业管理收费的管理力度，物业管理服务收费应与物业管理服务内容、档次以及当地居民的经济承受能力相适应；加快建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，保证维修基金归集到位，积极推行物业管理项目招投标，通过引入竞争机制，优胜劣汰，树立一批信誉好、水平高、受业主称赞的名牌物业管理企业，促进其扩大经营规模，降低管理成本；此外，充分利用计算机网路资源的优势和便利，建立全国性房地产交易信息汇总、发布制度，及时准确地反映市场态势，为宏观决策服务，为建设开放企业服务，为引导市场服务。