新修改的《土地管理法》将于2020年1月1日正式生效，新修内容中最为引人注目的，莫过于第六十三条关于集体土地可以入市的规定。

现行《土地管理法》在其第四十三条明确，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。也就是说，除了乡镇企业建设、乡镇公共设施和公益事业建设以及村民住宅建设之外，任何建设项目要使用集体土地，必须要先申请政府将其征收为国有土地，才能从政府那里以出让或者划拨的方式获得土地使用权。

这一规定导致使用集体土地进行商业开发建设需要付出很大的成本，让很多有意投资村镇建设的人望而却步，抑制了集体土地使用活力，束缚了村镇的经济发展。

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与此同时，也有很多人出于利益考量，被农村集体土地巨大的发展空间所吸引，以至于无视法律规定，在集体土地上开展商业建设，出售、出租无证房产。由于土地管理相关法规的限制，这类房产无法得到法律的正式认可，受到诸多限制，产生了令政府和民众头痛不已的“小产权房问题”。

正是由于这些弊端日益显现，新《土地管理法》将第四十三条全部删除，代之以第六十三条的全新规定，集体土地入市的新时代开启了！

那么集体土地入市有哪些要点是我们需要注意的呢？

第一、可以出让的集体土地必须是“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地”。

可出让的集体土地必须严格依据土地利用总体规划和城乡规划，只有工业、商业等经营性用途的建设用地才能入市。集体土地中保障村民居住的宅基地（农村住宅建设用地）仍无法通过出让进入市场，农用地如用于建设，仍需要严格办理农用地转用手续，先转变土地使用性质。

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第二、集体土地出让需经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

我们国家的土地所有权人只有两个，一个是国家，一个是集体。一般来说，有相应权力的人民政府代表国家处置国有土地，而村民委员会则代表村集体处置集体土地。那么村民委员会如何行使这一权力呢？新《土地管理法》特别规定：集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第三、出让所得的集体土地权能广泛。

以往的法律规定多对集体土地使用权的转让、出资、抵押等设置了诸多障碍，限制了其自由度。新《土地管理法》则明确，通过转让获得的土地可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，赋予了其广泛的权能，基本与通过出让途径获得的国有土地权能相当。而新《土地管理法》也规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。”可以说这次集体土地入市是非常彻底的，排除了集体土地交易中的诸多限制，为乡村经营性建设用地的开发注入了巨大活力。

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综上，如果您有意在新法施行后通过出让方式获取集体建设用地使用权，那么我们在这里提醒您一定要注意以下几点：

1、注意审查土地性质，是否符合土地总体规划、城乡规划，是否属于集体经营性建设用地。

2、其次要求村委出具村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的证明，还要与村委签订书面出让合同，明确土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务，避免后续产生不必要的纠纷。

3、合同签订后，要及时办理相应的登记，不动产主要以登记为公示方式与效力依据，未经登记不能正式取得土地使用权，也不能对抗第三人。

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在打开集体建设用地入市大门的同时，新《土地管理法》也规定了相应的防护措施，新法第八十二条加列一项：“违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”同时刑法中关于非法转让、倒卖土地使用权罪的有关规定也将在这一新的领域适用，符合该罪名的非法转让、倒卖集体土地使用权的行为将受到刑法的严厉制裁。

所以，集体建设用地入市，一方面我们可以借时代东风顺势而上，充分利用制度福利；另一方也要提高风险意识，防患于未然。

编辑 | 马佳斌；运营 | 超超