小区会所不能随便改变用途

                      杨  涛

一年多了，小区的会所仍是深圳香荔绿洲诸多业主的“心头病”。一年前，开发商农科地产公开对外出售会所，在业主抗议下，出售取消；一年后，开发商将一个产权的会所分割为多个产权，部分对外挂售。开发商称，会所产权登记在开发商名下，开发商有权出售，会所出售了，也还是会所。但业主们则认为，开发商原来关于会所的诸多承诺早已落空，现在再卖掉，会所服务更无从谈起。有业主甚至主张重新确认会所权。（《深圳晚报》10月18日）

有关小区的会所和车位等问题，一直是困扰开发商和业主的问题，相关争议在各地也时有出现。例如在浙江省台州温岭市松门镇的海逸豪苑小区，就曾因为会所问题引发了争议和诉讼。那么，小区会所到底归谁所有，开发商能否改变会所的性质和用途呢？

《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但是“会所是否属于‘专有部分以外的共有部分’尚不明确。”同时按照建设部的相关规定，公共建筑面积分摊并不包含会所，从不动产登记和建筑物区分所有权理论来看，如果会所没有明确规定是属于业主，那么，会所的所有权就应当属于开发商。

所以，如果香荔绿洲的会所，如果是没有摊入共用分摊面积，建设成本也没有计入房价，那么会所的所有权属于开发商所有。

        但是，会所的所有权与使用权是两回事。上海房产局的一个文件中对“会所”曾下过一个定义，即会所是“规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”，这个定义应当是比较准确的。因此，会所的使用权是受限的，它必须按照规划部门的规定和开发商在售房时的承诺来使用。

      香荔绿洲的会所在房产登记上注明的用途是“会所”， 国土部门《的土地使用权出让合同书》也明确约定，小区有配套设施会所２２１２．０９平方米。同时，业主在２００３年入住时，《住宅使用说明书》和《业户手册》都清楚写明有高级会所，为业主提供康乐设施。业主称，初始也有阅览室、兵乓球室、桌球室、棋牌室、健身房、泳池等。这就很清楚地表明了，业主来购买开发商的的房子，其中一个因素就是因为具有会所服务，香荔绿洲的会所依据国家批文的规定和与业主的约定，也是使用权受限的，也就是开发商即便拥有所有权和使用权，但他也不能随意对会所用途进行改变，必须是为业主提供康乐设施。

        香荔绿洲的开发商将会所隔成数小间、发包给个人作为美容院、发廊、快餐店、茶馆（同时兼做麻将馆），是违反规定和约定的。现在，开发商将会所的一部份改为“香荔绿洲一楼商铺”并对外发售，并且没有约定只能用于为业主提供康乐设施等用途，更是一种违约和欺诈行为，这种行为将使得会所完全当作普通商铺使用，引发业主义愤也是理所当然的

        综上，在没有相反的证据情形下，香荔绿洲的会所的所有权应当属于开发商，但开发商应当按照会所的用途来使用会所，即使是转让会所的所有权，也必须在转让合同中约定不得违背会所的性质和用途来使用会所。开发商应当纠正随意更名出售的行为，有关执法部门也应当及时制止开发商这种行为，业主也可以通过司法途径来解决这场纠纷。