最近美国次级抵押贷款市场的一些金融机构发生财务危机，引发了美国股市剧烈动荡。有投资者甚至担心，次级抵押贷款市场的问题会波及到美国整个金融业，从而影响美国经济增长。那么，我国是否存在类似的问题呢？

先来看看什么是美国的所谓次级抵押贷款。

美国房地产贷款系统里面分为了三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。优质贷款市场是面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户；次级贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%；次优级的贷款市场介于其间。

原来即使是在次级市场，信用特别低的人仍然无法获得贷款。中等信用的人能否获得贷款主要取决于申请人的预付定金以及收入和资产状况。后来由于美国房地产市场的持续繁荣，很多放贷机构受利益驱使，放贷时不按规定要求借款人预付定金，不认真核实借款人的收入状况，在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。据介绍，许多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，如罗杰斯所说，“人们能够无本买房”。

随着偏好高风险的对冲基金及其他投资者进入这一市场，放贷机构推出了多种多样的高风险新贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率贷款不同，允许借款人在头几年里只付利息不偿还本金。在贷款后的头几年，借款人每个月的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些低收入者纷纷入市购房。但几年之后，借款人每个月的偿还负担加重，这就留下了借款人日后可能无力还贷的隐患。

在美国次级贷款市场所占份额原来并不大，按照美国官方说法，次级房贷占美国整体房贷市场比重只有7%到8%，但2003年至2005年，这类贷款占总抵押贷款的比例从不到10%上升到了30%左右。

在进行次级抵押贷款时，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，由于住房市场降温，借款人很难将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步，从而引发次级抵押贷款市场危机。

那么我国的情况呢？

首先，我们没有抵押贷款的信用分级管理，全部的贷款都是一样按照抵押的房产进行贷款，由于房价的上涨，放贷人很少担心贷款的风险，况且好象对借款人还有还贷能力的要求，有首付、贷款年限和月供等的基本要求，似乎是万无一失的。但是，我们注意到，随着房地产市场的火爆，原来的一些要求明里暗里正在降低：一些房贷的首付要求已经大幅度降低，甚至到0；借款人同时拥有多处房产，从而需要同时归还多处房产的“月供”，使月供的压力增大。

其次，房地产价格的上涨，刺激了投资人的购房积极性，进行房地产投资的人数和规模大幅度提高，因而导致房地产的供需矛盾，进一步刺激房地产价格的上涨。我所在的南京，前年市中心地段的二手房价格在万元以内，现在已经在二万元左右。房地产价格的上涨使放贷人进一步放宽了放贷要求和对借款人的审查。