“深圳一学区房狂降662万”传递了什么信号？

严循东摘录  2021年5月27日

“最坚挺”的深圳学区房价格松动了。

据中国证券报消息，深圳一套国城花园的学区房房源，在阿里拍卖网上，经过147次出价后，最终以2206万元（人民币，下同）的价格卖出。相较2月份时一套同样户型的房子的成交价，狂泄了662万。

国城花园位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。但该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。

深圳房价走势是中国房价的风向标，这几年深圳房价的一举一动备受市场关注。深圳的房价多年来一直坚挺，且也是出台调控政策最多的一线城市。可想而知，深圳政府多年来面临的房价上涨压力也要大于其他城市。不过，在国家楼市调控总基调，特别是今年4月继续强化“房子是用来住的、不是用来炒的”，且专门强调了“防止以学区房等名义炒作房价”。

因而，各地迅速落实相关精神，新一轮更强更狠调控措施相继出台。值得关注的是，在中国银监会、央行的指导下，各家商业银行相继提高了房贷利率，深圳也不例外，而且强化差异化的房地政策，适度提高购房首付款比例。

在一段时间房价平稳预期下，民众对于房价走低的预期已经开始形成了。房价走低的预期因素直接影响的是一二手房的供给者。需求处在观望等待阶段，供给率先采取措施—降价销售。如果能够形成降价销售的预期，而且越晚销售房价越低的预期，那么包括学区房的降价趋势将会继续下去。

事实上，此次深圳学区房中的“爱马仕”狂降662万元，说明深圳学区房在史上最严调控政策下已有松动迹象，这能否持续，是否会蔓延至其他城市，值得市场关注。狂降662万是否是个例和偶然，是否具有代表性？也需要继续观察。

也要看到，即便狂降662万后，单价仍在17.26万元，仍属天价。另一个值得注意的是，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。因而，狂降662万元的绝对金额，乍一看很唬人，但结合多方面因素具体分析，还不能简单就此作出对整体性房价走势影响大小的预判。

我们知道，房价走势背后是各种因素叠加在一起的综合影响。从供给上看，核心的土地资源供给的单一性是房价的最主要影响因素。从需求看，中国向高收入国家挺进，城市化快速推进，对城市住房的刚性需求力仍然很大。

至少从目前看，经过这么多年强力调控，房价投机性包括投资性需求已基本挤出，但房价走高的势头仍然很强劲，怎么办？唯一出路就是加大城市土地供应，加快住房建设，加大住房投入市场力度，满足需求，平抑房价。