合同未签字合同就未成立吗？

【摘要】

采用合同书形式订立合同的，双方当事人的签字盖章只是形式问题，实质上应当审查当事人的真实意思表示。如果一个以合同书形式订立的合同已经履行，仅仅是没有签字盖章就认定合同不成立，则违背了当事人的真实意思，既然已经履行，合同当然成立。

【案情】

2020年7月29日，李红委托王某出售江苏省东台市XX巷XX室(以下简称系争房屋)，几天后王某告诉李红有人愿意购买。

同年8月14日，王某将乙方(买方)名字空白的《房屋买、卖合同》《补充协议》邮寄给李红，合同约定，系争房屋总价300,000元，乙方于2020年8月16日自愿付给甲方购房定金100,000元，现土地证在他人名下，乙方需承担土地证过户至甲方名下的土地出让金等费用。

李红在两份合同的甲方(卖方)处签字后寄回给王某，并在微信中向王某说“三份合同和协议已经签字，将甲方房产(证)一并寄给你，由乙方签好字后，将其中一份合同寄给甲方”。同年8月17日王某向李红转账100,000元，8月19日王某陪同李红办理土地证过户事宜并支付了相关费用。

8月20日李红向王某提出，因其母亲不同意出售系争房屋，故要求王某帮忙向买家说一下，不出售系争房屋了，王某表示“人家不同意”。8月21日上午9点，李红将100,000元及土地证过户费用转账给孙某。

【法院观点】　　

争议焦点为，双方的房屋买卖合同是否有效成立，李红的行为是否构成违约，应否承担违约责任？
　　合同的成立须经要约和承诺两个阶段。根据合同法的规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

就本案而言，李红委托中介方王某出售系争房屋，出售条件为李红到手300,000元，在交易过程中所产生的费用由买方承担，李红的上述意思表示符合要约的特征，构成要约。中介王某找到买家孙某，王某同意按照李红的上述出售条件购买系争房屋，其意思表示构成承诺。合同法规定，承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。由于房屋买卖合同属于要式合同，须签订书面合同，故系争房屋的买卖合同应自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

本案中，中介人员王某根据买卖双方达成的交易条件制作了合同文本，当时因孙某人在外地，未及在合同文本上签字，王某将孙某未及签字的情况告知了李红，并将合同及补充协议纸质文本邮寄给李红，李红当时并未提出异议，而在合同上签字并写了自己的银行账号，此后，孙某父亲代孙某向中介人员王某支付了购房定金及办理土地证变更的费用，上述履行行为可以认定为孙某对合同内容的确认，而李红收取王某转付的购房定金及土地证变更费用，说明已接受了孙某的履行，该合同成立。

采用合同书形式订立合同的，双方当事人的签字盖章只是形式问题，实质上应当审查当事人的真实意思表示。如果一个以合同书形式订立的合同已经履行，仅仅是没有签字盖章就认定合同不成立，则违背了当事人的真实意思，既然已经履行，合同当然成立。

李红在收取购房定金、土地证变更费用后，却又反悔不卖，理由是没有收到买家签名的合同原件、不知买家是谁，此明显与法律规定不符，系李红寻找借口意图毁约，其行为构成违约。2020年8月21日李红在微信中通知中介王某，“晚20：00之前收不到原件签字合同，我与你所有委托结束”，李红认为，此是承诺期限届满时间，逾期承诺的要约失效。本院认为，李红的该主张与法律规定不符，其与中介方的委托关系即便结束，亦不能推翻其与买方孙某已经成立的房屋买卖合同，所谓的“承诺期限届满、要约失效”纯属李红的自我设定，缺乏法律效力，其目的是否定合同成立以逃避违约责任，上述行为违背合同诚信原则，应作否定评价。

根据法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中合同约定的房屋总价为300,000元，购房定金为100,000元，此数额超过了法律规定的标准，现孙某根据法律规定下调定金为60,000元，符合法律规定。由于李红收受定金后不履行约定的合同义务，故孙某要求双倍返还定金应予支持，鉴于李红已退还收取的款项，故其还应支付孙某60,000元。
【判决结果】：
裁判结果　　一、撤销一审判决。

二、 李红支付孙某人民币60,000元。

编辑：姚剑律师

2022.9.29