“以房抵债”是否有效？

【提要】

     以房抵债有效。但动迁房受制于交易期的限制，办理过户应待符合政策时再行主张过户。

【案情】

2009年7月18日，A与B、C签订协议书，约定：B因XX苑XX幢XX号XX室房屋缺资金，由A垫付购房款380000元，B将老房子D名下的一半房产及老房一半平方卖给A(估价380,000元)。老房由母亲王某、A两人共有，双方各持一半，如以后碰到拿过渡费及分配动迁房等问题，A名下一半房产由A做主，如碰到签名等问题，B无偿提供配合，如近期碰到动迁办将房款一次性拿出后，以拿到实际金额为准，多退少补，经双方同意签订本协议，签名生效。
　　2008年10月8日，上海某办公室(甲方、拆迁人)与B(D之子)(乙方、被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》沪奉(海港)迁协字第213号，约定乙方所有的坐落于XX村XX组XX号建筑面积为287.41平方米的房屋拆迁，甲方应当支付乙方货币补偿款、棚舍和其他附属设施补偿款、搬家补助费、设备迁移费、奖励费、过渡费等合计金额为597813元。同日，上海某办公室(甲方、拆迁人)与B(乙方、被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》沪奉(海港)迁协字第213-1号，约定就XX村XX组XX号房屋拆迁，甲方支付乙方装修及其他补偿合计108000元。因上述拆迁安置，B一户获得动迁安置房屋三套，并于2009年9月15日领取货币补偿款支票两笔，分别为298906.50元和108000元，其中298906.50元支票的领款人记载为王某。同日，A丈夫龚某持上述两张支票在上海农村商业银行承兑后在同一银行存款352906.50元，王某在同一银行存款54000元。
　　2014年7月31日，上海海港综合经济开发区管理委员会动迁办公室(甲方、拆迁人)与B、C(乙方、被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》沪奉(海港)拆协字第54号，约定就乙方所有的坐落于XX村XX组XX号房屋进行拆迁，建筑面积为428.23平方米，本协议项下，甲方应支付乙方总的补偿金额为1498805元。该拆迁安置协议所对应拆迁房屋实为1999年8月7日由原奉贤县平安镇人民政府村镇建设管理办公室批准户主B于XX村XX组建造的房屋，原准建证批准建房为二层楼房，建筑面积180平方米，占地面积90平方米，宅基地占地180平方米。因上述拆迁安置，B户获得动迁安置补偿房屋5套，其中包括海港四期4号房216梯1703室，即涉案房屋，现登记坐落位置为上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX室，建筑面积109.40平方米，房屋用途为居住，现登记权利人为上海港通房地产发展有限公司，核准日期为2021年1月20日。根据上海市某某办公室与B签署的《原海港动迁户安置补偿结算单》，房屋原面积为109平方米，单价2,780元／平方米，金额为303020元，实调剂面积0.40平方米，价款为307972元。2019年1月25日，A与B、C及母亲王某一同去办理领房手续。交房手续办好后，涉案房屋的承诺书、维修基金收据、垃圾短驳费收据、垃圾清运费收据、海港新苑业主手册、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书原件及6把房屋钥匙、2把小钥匙、3张门禁卡均由A持有。涉诉前，B、C已将涉案房屋门锁进行更换。
　　另，双方一致确认，2019年之前B、C的儿子戴某2因需要购车，曾向A借款40000元。2019年1月15日，A向C账户跨行汇款264000元，系通过其电子银行支付，汇款附言为“房款”。
一审法院认为　　一审法院认为，本案的主要争议焦点为A与B、C之间是否存在房屋买卖合同关系。

A认为，双方存在房屋买卖合同关系，购房价款双方约定是B、C儿子的借款金额抵40000元，另A再支付264000元，合计304000元，上述款项均由B、C在结算时一并支付给动迁部门。B、C抗辩称，双方是借款合同关系，未约定借款期限，后为担保借款，B、C将涉案房屋的承诺书、维修基金收据、垃圾短驳费收据、垃圾清运费收据、海港新苑业主手册、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书原件及6把房屋钥匙、2把小钥匙、3张门禁卡等交由A持有，是“质押”给A，除不能处分外，A可以占有使用涉案房屋，也可以对外出租收取租金。

一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。首先，B、C主张其与A之间关于264000元的款项成立借款关系，应就双方存在借款合意承担举证责任，但B、C关于借款用途的陈述前后不一，且未向法院提交关于双方存在借款合意的直接证据。另，A在向B、C汇款264000元时附言为“房款”，反向证明了A支付264000元时不存在借款的意思表示；同时，假设存在为了担保借款需要“质押”故B、C同意A占有使用涉案房屋，则仅需将房屋钥匙和门禁卡质押给A即可，无需将海港新苑业主手册、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书等原件交付给A。故B、C并未提供充分证据证明双方存在264000元的借款合同关系。

其次，双方未成立借款关系，是否存在房屋买卖合同关系，A应就此承担举证责任。原审法院认为：1．A提供了2009年双方签订的协议书，证明双方就XX村XX号老宅基地房屋或是拆迁利益曾经进行过约定，依约A享有分割拆迁利益即选购动迁安置房的机会。后因B、C自行选购导致A丧失了因老宅基地房屋拆迁而选购动迁安置房的机会，所以双方协商待B、CXX村XX组的自建宅基地房屋拆迁时A再行选购。另，协议书中A垫付的380000元，B、C称已经归还40000元，但根据证据，其中54000元存入王某账户，B、C并未提供充分证据证明其已经全额归还了协议书中约定的由A垫付的380000元，故上述关于XX村XX号房屋拆迁利益分割及垫付款项和归还情况使得双方后续存在房屋买卖合同关系的可能性；2．A向B、C支付264000元时附言为“房款”，加上双方确认的A向B、C儿子出借的40000元，相加之和为304000元，此与涉案房屋在四团镇动迁办公室调剂面积之前的房屋价款303020元相差无几，而B、C关于借款金额以及264000元借款用途的陈述前后矛盾，故认定A支付264000元时的意思表示为购房款；3．B、C是否有出让房屋的意思表示。本案中，A虽未提供直接证据证明B、C有出让房屋的意思表示，但A除持有涉案房屋的钥匙和门禁卡外，尚持有涉案房屋的承诺书、维修基金收据、垃圾短驳费收据、垃圾清运费收据、海港新苑业主手册、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书等彰显业主身份的材料，且办理涉案房屋交房手续时系A与B、C一同前往，B、C的其他动迁安置房的交房手续也在同一天办理，但其他房屋的相关材料均由B、C持有，唯有涉案房屋的上述材料由A持有。综上，A主张双方就涉案房屋存在房屋买卖合同关系的陈述具有高度盖然性，予以认定。
　　另，关于购房价款，A主张为304000元。B、C则认为房屋价款并非是303020元，即使按照安置补偿结算单，涉案房屋动迁安置的结算价格因为存在调剂面积的情况，结算价格为307972元，按照2019年的房屋买卖市场行情，该价格显失公平。一审法院认为，A将房屋购房价款支付给B、C，B、C与动迁安置部门进行结算，在办理房屋交接手续后将房屋交付给A，系双方当事人的真实意思表示，不存在意思表示不真实的情况，且双方之间的房屋买卖合同关系的形成并非2019年办理房屋交接时开始，而是以2009年双方就XX村XX号老宅基地房屋拆迁安置利益分割为背景，故房屋的价格不能以2019年的房屋买卖市场行情来确定是否显失公平。根据双方关于A与B、C房屋买卖交易方式的陈述，房屋的价格以动迁安置结算的价格为宜。

关于A要求港通公司及B、C配合办理房屋产权变更登记手续的诉请，港通公司对协助B、C办理房屋产权登记手续无异议，但根据《上海市动迁安置房管理办法》的规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让，涉案房屋于2021年1月20日完成初始登记，现因交易限制期未届满，存在履行障碍，A称涉案房屋不受动迁安置房交易期的限制，但未提供相应的证据，故对A主张港通公司及B、C配合办理产权登记手续的诉请，不予支持。
　　一审法院审理后，依照2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：驳回A的诉讼请求。
中院认为　　 本案的争议焦点为：一、双方之间法律关系的性质认定，究竟是借款关系还是房屋买卖关系？二、如果认定是房屋买卖关系，房价款是否合理？是否遗漏必要的共同诉讼当事人？
　　关于双方之间的法律关系之性质，A主张是房屋买卖关系，B、C则主张是借款关系。中院认为，民间借贷法律关系的成立，需要双方之间存在借贷合意，并有款项交付的事实。本案中，B、C主张A2019年1月15日转账给C的264000元系借款，最初借款用途是结算安置房款和女儿结婚，实际用途为女儿结婚。对此，B、C未提供双方存在借贷合意的证据，相反，A的转账附言备注为“房款”，说明其明确该款项性质为房款而非借款，由此说明双方之间不存在借款关系。B、C认为转账附言系转账人自行备注，其未注意该内容而未提出异议，但不代表对附言的认可，该理由当属狡辩，且不能免除其证明存在借贷合意的举证义务。另外，B、C关于借款用途的表述也存在前后不一，先称用于结算安置房款，后称用于结算安置房款和女儿结婚两项用途，其关于两项借款用途的说辞实属牵强，而从A转账的时间来看，与安置房款结算的时间正好吻合，与B、C女儿的结婚时间却不吻合。综上，由于B、C未提供证据证明双方存在借贷合意，故一审判决对其关于借款关系的主张不予认定当属正确。
　　关于房屋买卖关系的认定。A主张双方之间为房屋买卖关系，则其应对此提供证据予以证明。纵观本案证据及查明的事实，A与B、C系兄妹、姑嫂之亲属关系，双方之间关于涉案房屋的交易并非通常意义上的房屋买卖，而是源自2009年7月18日的《协议书》，故对房屋买卖关系的成立及房屋价款的认定，不能脱离2009年7月18日《协议书》的内容约定，B、C以涉案房屋2019年的市场价约140万为由，认为30余万元的房价有悖常理，实属断章取义，人为割裂了涉案房屋之交易与2009年7月18日《协议书》及平南村两处宅基地房屋之动迁利益的内在联系。首先，根据2009年7月18日《协议书》的约定，A为B购买九华苑房屋垫付了购房款380000元，B将父母名下老宅基地房屋即XX村XX号中的一半房产卖给A(估价380,000元)，老房子由母亲王某、A两人各半共有，如遇动迁B无偿提供配合。从上述内容可见，该协议其实是一份以房抵债协议，即B、C以XX村XX号老宅基地房屋中的一半房产权利包括将来可获得的动迁利益抵偿A为其垫付的购房款380000元。2009年9月15日B从动迁办领取两张支票的动迁补偿款共计406906.50元，将之交付给A丈夫龚某，只是履行协议约定的“如遇动迁B无偿提供配合”的义务，因为该处宅基地房屋的动迁协议系B出面签署，补偿款亦由B代表领取，但B、C在该处宅基地房屋中已无房产权利及动迁利益，故应将领取的补偿款转交给权利人A、王某，B、C认为交付补偿款就是还清了380000元借款，此说法当属偷换概念，其在XX村XX号房屋中已无动迁利益，何来以动迁补偿款偿还380000元借款之说？至于A与王某之间就获得的动迁利益包括安置房及动迁补偿款的分割，则是权利人之间的内部分配问题，与B、C无关。

其次，B、C认为，2009年7月18日《协议书》已因XX村XX号房屋的动迁补偿款406906.50元交付给A丈夫龚某以及因分家析产案件中对动迁利益分配完毕而解除，该主张不能成立。B将动迁补偿款406906.50元交付给A丈夫龚某，是履行2009年7月18日《协议书》中“如遇动迁B无偿提供配合”义务的行为，并非该协议解除的理由，B、C的上述说辞实属倒果为因、颠倒黑白。至于(2020)沪0120民初15369号分家析产案件中对XX村XX号房屋之动迁利益的分割，则是因为XX村XX号房屋权利为王某、A各半共有，其中还包括已去世的D的部分财产利益，故动迁利益自应进行分家析产，B、C以此为由否定2009年7月18日《协议书》的效力，属于偷换概念、故意混淆法律关系。  

再次，A认为，其之所以取得涉案房屋，是因为XX村XX号房屋的全部安置房，导致其无法再在该处宅基地房屋项下选取安置房，故只能调换为在B、C的XX村XX组宅基地房屋项下选取安置房。B、C否认A的上述主张，辩解称，实际动迁操作中，如要以其他人名义选报安置房，只需在动迁协议中加入他人名字列明即可。本院认为，B、C的说法与动迁政策不符，动迁协议中安置人口的认定有政策规定，并非当事人可自由决定加入，且本案中B、C并未提供证据证明A已在XX村XX号房屋项下选取安置房，故采信A的上述主张。2019年1月25日A与B、C夫妻及母亲王某一同办理领房手续后，涉案房屋的承诺书、维修基金收据、垃圾短驳费收据、垃圾清运费收据、海港新苑业主手册、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书原件及6把房屋钥匙、2把小钥匙、3张门禁卡等材料及物品均由A持有的事实，更可印证双方调换安置房后将涉案房屋确定归A所有的约定。B、C辩称，是因为A借款给其264000元，故将涉案房屋无偿借给A使用，该辩解意见实属苍白，缺乏说服力。正如一审判决所述，如果仅是无偿借用，只需交付钥匙和门禁卡即可，自不必将涉案房屋的承诺书、维修基金收据、垃圾短驳费收据、垃圾清运费收据、海港新苑业主手册、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书原件交付给A，更何况，B、C所谓的264000元借款事实纯属子虚乌有。

最后，涉案房屋的价款应以动迁协议中确定的优惠价款为准，而非以2019年的市场价为准。正如前所分析，A之所以取得涉案房屋，是以其有权获得的XX村XX号房屋项下安置房调换而得，而其获得安置房所应支付的对价则是动迁协议中的政策优惠价，而非市场价。对于涉案房屋之价款，一审判决采信A的主张，认定是给B之子购车的借款40000元加上264000元共计304000元，此金额符合动迁协议中涉案房屋的价款，故该认定具有事实依据，本院予以赞同。

至于B、C二审中补充提出应追加戴某2、戴某1参加诉讼的问题，本院认为，本案中A取得XX房XX村XX组宅基地房屋项下的安置房，而是根据2009年7月18日《协议书》以XX村XX号房屋项下的安置房与涉案房屋进行了调换，此项房屋调换不影响戴某2、戴某1就XX村XX组宅基地房屋项下动迁利益的取得，故B、C要求追加戴某2、戴某1参加诉讼的理由不成立。

综上所述，一审判决对双方之间的法律关系认定为房屋买卖关系，并认定房价款为304000元，当属正确。考虑到涉案房屋系动迁安置房，办理过户需要符合政策条件，现交易限制期尚未届满，故一审判决对A要求立即办理产权登记手续的诉请暂不予支持，所作处理亦无不当。
　　综上所述，上诉人B、C的上诉请求成立不能成立，予以驳回。

裁判结果　　驳回上诉，维持原判。

文/姚剑2022.6.29

案例来源：(2022)沪01民终3407号