卖方在宽限期内不配合买方办理贷款的，构成违约

【提要】

买方因履行贷款手续违约，但未超过宽限期的，卖方应履行配合买方办理贷款手续的义务，卖方未配合的，构成违约。贷款审批过程中，卖方的配合义务为次要义务，合同解除的，应根据买卖双方的过错比例承担违约责任。

【案情】

2016年9月19日，马1（买受人）与牛2之女于某（出卖人）经北京某房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》。

同日，双方还签订了《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。马1于上述合同签订当日向牛2支付定金10万元，2016年9月21日，马1向牛2支付定金20万元。后，2503室房屋变更至牛2名下。

2017年1月7日，于某（甲方）、马1（乙方）、某公司（丙方）与牛2（丁方）四方签订《变更出售方协议书》，约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下2503室房屋达成交易，并于2016年9月19日签署了《北京市存量房屋买卖合同》等文件，现因甲方、丁方之原因，需要变更交易房屋的所有权人，甲乙丙丁四方经友好协商，就签署协议项下的甲方权利义务全部转移于丁方。

同日，马1、牛2共同填写了《合同变更申请单》，主要内容为：合同条款变更：成交价格变更为856万元，买受人拟贷款金额变更为513万元；补充协议变更：乙方于网签后3个工作日内将第一笔首付款62万元以担保支付的方式支付甲方；乙方于权属登记转移前5工作日内将第二笔首付款343万元以理房通托管的方式支付甲方。2017年1月10日，双方完成2503室房屋网签；1月20日，马1向牛2支付第一笔首付款62万元。2017年1月10日，马1之夫闫韬与牛2至北京银行九龙山支行办理面签手续，因马1本人未到场及牛2之夫于x华未提交台湾身份证，故此次面签未办理成功。后马1于2017年2月8日完成面签，牛2于次日将面签材料补齐完成面签手续。

后因马1未能及时提交贷款审批所需的材料，双方未能按合同约定在2017年2月15日办理过户手续；后马1向北京银行提交了贷款审批所需材料，但因2503室房屋评估报告过期，需于2月底对该房屋进行二次评估，牛2未配合提交评估所需的租户放弃优先购买权声明及解除租赁协议；现马1未取得2503室房屋批贷函。马1确认其未向其他银行申请贷款。

2017年3月11日，牛2向马1邮寄送达了《合同解除通知书》，载明：根据《补充协议》约定，双方应于2017年2月15日前办理房屋所有权转移登记手续，根据变更后的《补充协议》，贵方应于权属转移登记前5个工作日内将第二笔首付款343万元支付给我方，但贵方始终没有依照《补充协议》的约定支付相应的房款，且由于贵方所称手续、资料不完备之原因，双方也未能按期办理房屋权属登记转移手续；根据《补充协议》第五条第3款的约定，贵方逾期履行《补充协议》第二条约定义务超过15日的，构成根本违约，我方有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》，且贵方应自违约行为发生之日起，以相当于该房屋总价20％向我方支付违约金······现我方依法行使合同解除权，现依法通知贵方：一、自本通知送达贵方之日起，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》正式解除；二、前述合同的解除不免除贵方承担相关违约责任的义务，我方依法保留追究贵方违约责任的权利。

【一审及二审裁判观点】

本案争议的焦点在于涉案合同未能顺利履行的原因，即马1、牛2各自是否存在违约行为。

第一，马1是否违约。根据双方当事人的约定，马1与牛2办理房屋所有权转移登记手续的时间至迟为2017年2月15日，根据交易惯例和流程，在此之前马1应办妥贷款手续，马1因自身原因导致未能取得银行批贷，合同未能及时向前推进，马1的行为已构成违约。

第二、牛2是否违约。根据《补充协议》第五条第3款的约定，马1逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日，方构成根本违约；马1向银行提交了贷款审批所需手续后，银行于2017年2月底对2503室房屋进行二次评估，此时距双方约定的过户时间尚未超过十五日，即马1逾期不足15日，牛2此时并不享有合同的单方解除权。

由于涉案合同处于继续履行过程中，牛2应当配合马1办理相关手续。事实上，牛2未配合出示评估所需材料，导致评估未能完成，马1未取得批贷函，故牛2亦有违约行为。

因马1、牛2均存在违约行为，在贷款审批过程中，牛2作为卖房人有配合义务，但该义务属于次要义务，故本院认为马1的违约行为系主要责任，牛2的违约行为为次要责任。现牛2表示不同意继续履行合同，且马1在合同履行过程中的违约行为为主要责任，故本院判令双方之间的合同解除。合同解除后，因双方均存在违约行为，故应依各自的责任比例承担相应的违约责任，根据《补充协议》的约定，马1已向牛2支付的款项冲抵其应支付的违约金，关于违约金的具体数额，本院根据双方的过错程度、责任比例以及合同履行情况酌情予以判定。

【一审及二审判决结果】

一、解除马1与牛2签订的《买卖定金协议》、《补充协议》和《存量房屋买卖合同》；

二、马1于本判决书生效后七日内配合牛2办理北京市海淀区2503室房屋网签备案合同的撤销手续；

三、马1于本判决书生效后七日内向牛2支付违约金一百一十四万元，扣除其已经支付款项，实际支付数额为二十二万元；

四、牛2于本判决书生效后七日内向马1支付违约金七十六万元。

姚剑2018.6.11

案例来源：(2018)京01民终331号