贷款审批未获通过，卖方解除合同是否构成预期违约

【提要】

买方贷款审批未获银行通过且无证据证明其在房屋约定的付款日具备支付全部购房款的能力的，卖方据此通知买方解除合同的，不构成违约，但若未履行催告义务的，则应当返还定金。

【案情】

　董某、李某（董某代签）与高某于2016年8月28日在江苏某置业有限公司的居间下签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定：董某将位于南京市江宁区天元东路188号恒安嘉园恒园16-504室出售给高某，建筑面积169.31平方米，房屋价款为310万元；买方于2016年8月28日前支付卖方定金3万元，双方于2016年9月14日前办理贷款审批手续，买方以贷款方式支付部分房款198万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐；买方于2016年9月30日前支付卖方部分房款107万元，同时双方办理过户手续；双方于银行下款三日内办理房屋交接手续，同时买方支付卖方尾款2万元；买卖双方任何一方不履行合同的，由违约方承担某置业公司佣金，如守约方已支付，违约方直接支付给守约方。合同签订当日，高某向董某支付定金3万元。2016年8月28日，某置业公司向高某出具收据一份，载明收到高某佣金38000元。
　　2016年9月30日，董某夫妇至某置业公司处，告知业务员需要买方的首付款才能在市区买房，要求高某支付首付款，某置业公司员工杨龙告知董某，因高某贷款审批未通过，过户有风险。董某告知杨龙，因高某贷款未通过，其不卖房了。某置业公司业务员电话联系高某，高某称100多万元准备好了，但要过户。同日，董某向高某出具说明一份（载明：本人董某要求卖方高某将首付款107万元打入北京银行，特此说明）。后董某从某置业公司取回涉案房屋的不动产登记证。
　　截至2016年9月30日，高某账户上有38万元的定期存款和890961.22元的存款。
　　高某认为贷款审批未通过系因其流水不足，其可以现金补足等，但董某、李某无合理依据不同意继续履行涉案房屋买卖合同构成根本违约，故变更诉讼请求，要求：1.判令解除其与董某、李某签订的房屋买卖中介合同；2.董某、李某返还定金30000元、赔偿损失1038000元（中介费38000元、房屋差价1000000元）。

经询价，同户型的房产所在小区在2016年11月上旬至同月中旬的二手房成交价为304.758万元至355.551万元。

【一审及二审裁判观点】

一审裁判观点：

关于双方争议的哪一方违约致涉案房地产买卖合同无法继续履行问题。法律规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。

本案中，高某与董某的合同约定：“双方于2016年9月14日前办理贷款审批手续，买方以贷款方式支付部分房款198万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐”，虽然合同未就贷款审批通过时间作出明确约定，但从合同约定“买方于2016年9月30日前支付卖方部分房款107万元，同时双方办理过户手续”来看，高某应在2016年9月30日前完成贷款审批手续，高某于2016年9月30日前未能通过贷款审批，违反了双方买卖合同约定，并致双方产生纠纷。

高某虽有违约情形，但尚不构成根本违约，董某在未对高某进行催告的情况下即明确表示不出售房屋，共有人李某亦明确表示不同意出售涉案房屋，系导致涉案合同无法继续履行的根本原因。董某预期违约，应承担相应的违约责任。董某辨称因高某违约导致涉案房屋买卖合同目的（在市区购买房屋）不能实现，因涉案房屋买卖合同并未约定董某出售涉案房屋的目的为购买市区房屋，董某亦未提供证据证明，故该抗辩意见，不予采信。现高某要求董某返还定金30000元，符合法律规定，予以支持。高某要求董某承担赔偿责任1038000元，结合房地产市场情况、卖房人违约情形、卖房人已经取得的房款、高某支付的中介费、本案诉讼的成本等因素，本着公平、诚实信用的原则，一审法院酌定损失为200000元。

二审裁判观点：

本案中，高某与董某所签订房地产买卖合同中涉及董某房产份额的部分合法有效，双方当事人均应当依照约定履行自己的义务。双方签订《补充协议》明确约定双方应于2016年9月14日前办理贷款审批手续，乙方（高某）以贷款方式支付甲方（董某）部分房款198万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补足。另约定乙方（高某）于2016年9月30日前支付甲方（董某）部分房款107万元，双方办理过户手续。

现高某贷款审批未通过，已构成违约，其后虽向董某说明已准备好100多万元要求过户，但未能提供证据证明其具备支付全部购房款的履行能力。董某在高某先行违约的情况下，基于对其履行能力的判断，明确表示不再出售房屋，并不构成违约，故高某要求董某承担违约赔偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。但董某在高某贷款审批未通过的情况下，未对其进行催告并给予一定的合理期限，确有不当，结合双方过错程度，本院对高某要求董某返还房屋定金30000元的诉讼请求，予以支持。

【一审及二审判决结果】

一审判决结果：

一、解除原告高某与被告董某于2016年8月28日签订的关于江宁区天元东路188号恒安嘉园恒园16幢504室的《房地产买卖中介合同》；

二、被告董某应于判决发生法律效力之日起十日内返还原告高某定金30000元，并赔偿原告高某损失200000元，合计230000元；

三、驳回原告高某的其他诉讼请求。

二审判决结果：

一、维持南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初412号民事判决第一项、第三项；
　　二、变更南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初412号民事判决第二项为：董某应于本判决发生法律效力之日起十日内返还高某定金30000元。

姚剑2018.4.7

案例来源：(2017)苏01民终9326号

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