香港商报  2010年 05月 10日 00:00   
http://www.hkcd.com.hk/content/2010-05/10/content_2521270.htm

    最近有報章引述內地《中國青年》雜誌2010年第4期一篇文章，作者劉正山提及德國房地產政策令房價穩定。文中指出，德國政府推出多項措施 穩定市場，如一旦在物業買賣中獲利，須繳納15%的差價盈利稅；地產商制訂的房價超過所謂「合理房價」20%便構成違法行為。但文中提出更重要的一點，就 是德國明確否定房地產「支柱產業」說，并強調保障居民住房是政府首要政策目標之一。

    相反，在香港一直以來房地產卻是金融以外另一項支柱產業。每年財政預算，土地收入是庫房其中一個主要來源。只要樓市表現理想，發展商願意多 勾地和申請補地價，庫房理應有一筆穩定的收入。因此，穩定的房屋政策最重要。運輸及房屋局局長鄭汝樺最近在報章撰文亦提到，政府房屋政策的理念，在於維持 公平和穩定的環境，讓私營物業市場可以持續健康發展。

    措施多涉及銷售程序

    由去年10月至今，為穩定飆升的樓市，政府前前后后推出多項招數，包括調高2000萬元以上豪宅釐印費、收緊豪宅按揭成數、主動賣地，直至 近期「9招12式」。連半官方機構市區重建局亦推出8項額外措施，規管樓盤銷售。在眾多措施當中，以調高豪宅釐印費措施對市場會起到少許作用，因為今次政 府規定不可延期繳交費用，多少會即時增加投資者的成本。而政府主動推出地皮拍賣，以及近期發展商能夠勾出多幅地皮，被指放寬勾地價，對市場暫時可起心理作 用，新供應實際效用要等2年至3年。

    近期談論最熱的「9招12式」指引，以及市建局8項額外措施，最多是拖慢樓盤銷售進度而已，不會成為影響樓盤銷售的主要因素。即使市建局推 出一些辣招，如限制購買物業的公司名義比重、首批單位只可售予個人名義的買家，只是希望在銷售程序上做點規管。其實，市建局項目的規模不算很大，不少是單 幢項目，對市場的影響未必很大。近日地產代理監管局整合地產代理執業指引，目的是加強規管代理銷售物業，同樣是涉及銷售程序。畢竟，若果物業銷售出現不公 平情况，適當的規管是需要。但即使近期市况回軟，相信是市場藉此消化政府的招數而已，長遠來說上述措施無礙整體樓市。

    政府仍有「殺手曖」

    今年2月底政府公布推出元朗地皮招標，計劃發展中小型住宅項目，發展局局長林鄭月娥被記者問到會否規限該項目未來售價時，她回答說不會。其 實，從這里可以看出政府仍然未有「去盡」，元朗項目只限尺數但不限價，但今天中小型樓盤趨向「豪宅化」，實在很難保證這個項目不會成為豪華包裝的中小型住 宅。

    而且，政府未有使出一些「殺手曖」，如開徵類似物業買賣的盈利稅。同時，政府又未有明確表明會否立法規管售樓，并借立法需時推搪部分社會訴 求，反映近期所謂針對樓市的措施背后，其實都是貫徹一個原則：地產是支柱產業，不可能大變，穩定為佳。本港房地產政策定位未有很大動搖。

    再看看德國房地產政策，人家發展商定價超過某一個水平竟屬違法，相信港人看到也說一句：「有没搞錯呀！」這種政策沒有可能適用於香港這個自稱積極不干預的城市，始終港德兩地政府在這方面的背后理念南轅北轍，德國能做的，香港萬萬不能做呢！

    商報記者殷港仁