笑镜工作室

楼市不萎靡，但是底商却伤到了底，人们对于居住的需要及投资热情从未消退，可是开发商却错估了人们对于生活圈的需要度，于是，很多楼盘的底商成了摆设，租售两难。

要想投资底商，首先要了解底商。在笔者看来，底商是具有一定程度排外性的商圈，比如我常常在羊头峪附近办事，但是和平路上的某处楼市配套底商，我只进去过两三次。底商给人的感觉就像是一个过场，对于一个过客，这种感觉让人想要赶紧转身离开。

底商在规模性上受到极大限制，它远比不上规模化的商圈建筑，又因捆绑了住宅区无法转型为市集型的小型市场，四不像的它唯一的优势就是背靠住宅区，可是，在这里就要扯出一个心理学的问题，人们的消费欲望和消费半径的关系——你会在家门口喝咖啡么？你会在家门口买衣服么？你会在家附近做的消费动作是什么？

关于这个问题，我询问了不少朋友，得到的结果很有意思，男人和女人有很大的不同，也有高度的共通之处。比如说，男人是愿意在小区附近理发的，而很多女人的答案则截然相反，如果你在底商搞一个理发店，你要做好赔钱的准备，靠男客是养不了店面的。比如说，男人和女人都不喜欢在家附近招待客人，大家都怕吃饱喝足再到家里祸祸一番，所以在底商干中型饭店，你得悠着点。服装店也要谨慎，男人不喜欢在家附近买衣服，因为觉得贫，女人不喜欢在家附近买衣服，因为这剥夺了她们逛街的乐趣。

重新审视底商的价值需要一个标准，底商干什么一定行？就是小型超市，它能满足人们生活的基本需要。在我的调查里，每个人都希望家附近有个通宵的超市。在停车难的今天，越来越多的人不愿把时间花在大型超市门前的停车上了，人们喜欢穿着拖鞋到楼下买个烟，或是夜里饿了，到楼下的超市能买点充饥的东西。诸如此类。

（这次调查结果里最有价值的是，有三个行当是住户相当想要看到的，迫切需要的。可是，在我转的几处底商，却一家都没有看到。这就牵扯出一个问题来，底商的营建和规划本身就是有问题的，住户需要的生意，无法在底商的店面里开展。这个话题以后再做讨论。）

这次调查，我坚定了一个想法，底商就是要以服务住宅区为经营重点，眼光放的太远太开，也是一种盲目。扎根才是第一性的。

底商宣传力度有限，认知度低。有些底商业户抱怨，一天只见三次客，上班客、下班客和散步客，不过这三次客，都是不买货的熟客。白天的一整天就是小老板们大眼瞪小眼，想见个人实在太难了。底商毕竟只是打造生活圈，宣传投入和真正的商圈不可同日而语。回到刚才的调查中，这些商户在底商做外贸店、儿童服装、品牌代理，妄想顾客盈门，这可能么？

前阵子我和朋友去西部考察楼市，观察到一个很值得研究的现象。如果多个楼盘混生在一起，对于底商来说就是一个福音，但是这种底商不要搞商业街的形式，形式就像高档的门头房就好了，生机和商机就在这种开放性和连贯性之中萌发了。

还有一点挺有趣的，就是欧式的门脸干不过高档的门头房，市场化这么多年了，消费主义泛滥到这个地步了，人们还是对于门槛问题很纠结。底商，门槛不宜过高。现在，人们是越来越务实了。

时间关系，直接结语，很多问题其他文章里会提。

投资底商，要认准三点，看到这三点，你就闪远点。

第一，独木不成林，如果四周无依无靠，或是四周都是老式住宅小区，十年之内不可能有规划的，这种新楼盘的底商就直接放弃；气绝之相；

第二，木秀于林，如果处于新的居住区，很多新的楼盘，很多底商，但是只有你家的楼盘底商搞的最高端，请谨慎，这种底商不符合居住区人们的心理需要；

第三，底商建筑有高台子的，没有临街门的，格子间的，这些都要小心，因为我前文所提到的有些适合在底商做的行业，这类的底商满足不了。

投资底商，包括买和租，针对租用店面想要在底商干一番事业的人，有几点注意到了，是可以放开手脚，选个好项目做一做的。

第一，做线不做点，做线不做面，如果没有线，做点也不做面。底商如果太纵深了，就危险了。

第二，看清人们的需要，记住最简单的一句话：男不近娱，女不近奢。当然还有很多，就不多说了，比如老有所依，少有所养，这些是后话了。

诸如此类吧。

底商局限性极大，投资理财需谨慎。