2008年的哈尔滨楼市，走出了一波由急升到启稳的行情，年末，一些开发商甚至打出了多年不见的大折扣。2009年的楼价会不会跌？今年是不是买房的好时机？看看专家是怎样点评这几个哈尔滨家庭的买房计划的吧！
计划篇

一、60后三口之家：
升级换代，该出手时就出手！
郑先生：42岁，私企高级管理人员
孙女士：40岁，国家公务员
女儿：10岁，小学生
家庭月收入：10000元以上
存款：20万

我们一家三口现在住的是48平方米的小户型。去年我得到提升，收入大幅提高，孩子也越来越大，很希望改善住房条件。
我们看中了哈西中心地段的一栋高层，单价5700元/平方米，我们准备买使用面积110平方米的三室两厅，总价90万左右。我们手里现在有现金20万元，准备再向亲友借10万元做首付，然后办理商业贷款，月还款4000多元。入住后，将现住的小户型（大概价值30万元）卖掉，还亲友借款和装修款。
我们准备借到钱就出手。这主要是考虑到房子面积大，而且不能办理公积金贷款，几乎享受不到任何房产新政的优惠。我们的收入又比较高而且稳定。而且我认为哈尔滨的房价即使下跌也不会超过10％，我们又很看好这个地段，如果现在不出手，怕等降价时就没有了。

刘女士：30岁，大学教师，和退休的父母同住
家庭月收入：5000元
存款：15万
我和父母现在同住在市中心的一个小户型住宅（价值35万左右），还有一套小户型住宅暂时空置（价值30万左右）。我的计划是在江北利民开发区买一套30万以内、面积八九十米的房子，让父母亲近自然，安度晚年。
我认为哈市的房价有一定的下调空间，特别是江北的房产，降价空间更大。我至少要等到今年年中再出手，预计到那时候，每米均价应该在2000元以下。我准备拿出5－8万元做首付，4万元装修，然后将两套小户型都出租出去（月租金2000月左右）作为月供。这样能够在不降低现有生活水平的条件下，改善住房条件。

李先生、冯女士：都是27岁，私企职员，现租房居住
家庭月收入：3500元
存款：6万元
我们大学毕业留在哈尔滨已经快4年了，房价一直在涨，我们的购房计划也一再推迟。
我觉得今年的房价会降，但降多少说不好。我最想买的是交通比较方便的二手房。按目前的情况，一套位置差不多的小两室价格在20万到30万之间，首付要五成，我们的钱不够。
听说今年买新房可以享受公积金首付两成的新政，我也看了原动力区的两个新楼盘，但虽然打了折扣，单价也在3000－4000元之间，我觉得还不够便宜，而且交通成本太高，最终放弃了。
租房子每月也要550元，当然还是有自己的房子好。但现在的房价我们还是有点承受不起。我希望新的一年房价能下降到比较合理的区间，最好能降到2007年以前的水平，要是那样我就出手，如果降得不多，我们只能继续等待了！

 

          国家理规划师  关红

          光大银行国际金融理财师   万永亮 

         关红
    从中国指数研究院掌握的累计可售商品住宅的数据来看，我国主要城市消化可售量的周期均在10个月以上。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。
房地产价格调整的时间会比较长，我认为宏观经济未见底，房价也不会见底，2009年房价的下跌的趋势短期难改变。但就就具体城市、具体地段而言，房价走势不好预测。

 

寒潮终将过去，2009年可能再次迎来“金九银十”
       万永亮 
2008年的房地产市场遭遇了02年以来最大的一次“寒潮”。受2007年国家为稳定房地产市场颁布的相关调控政策，以及2008年因美国次贷危机造成的国际金融危机影响，中国房地产市场受到较大的冲击。
哈尔滨房地产市场去年的成交水平仅相当于07年水平的七成左右。购房者普遍观望、住房均价持续居高不下造成了成交量萎缩明显，使得哈尔滨房地产市场在2008年进入了一个调整期。市房产住宅管理部门提供的数据显示，2008年，全市商品住房平均销售价格3615元/平方米，同比上年增长9.04%；全市累计销售商品住房295万平方米，同比下降30.5%。
我们认为，促使房产交易量下降的最直接因素是商品住房供应量相对减少。从去年8月起，我市商品房供应量持续增加，而且这种增加还将持续较长一段时间。不排除一些有实力的企业会将本拟用于外埠或其他项目的投资转入哈市房地产开发领域，所以，哈尔滨楼市在2009年下半年很可能再次迎来“金九银十”。

 

 

第一个家庭属于在哈尔滨市属于稳定的高收入家庭，从理财角度出发，家庭情况属于成长期，在这个时期的家庭收入逐步提高，支出相对固定，但是教育支出在此时会大幅提高，同时要重考虑家庭的保险需求及开始储备养老金,由于该家庭妻子为公务员,其社会保险充足,只需购买少量商业保险,如意外险,大病医疗保险等。郑先生由于是私企的高级管理人员且为家庭主要收入来源，所以要购买足够的意外险和失能保险来保障其家庭生活的无忧。就郑先生购房计划来看，第一现在是低利率时期，建议郑先生贷款买房时可以考虑采用固定利率的方式。第二郑先生购房产的地区属于哈尔滨比较偏的方位，现价5700元/平方米，价格相对较高由于明年上半年是楼市走向的关键时期，建议观望一段时间，等待宏观调控政策出台及贷款利率稳定后，在下半年再出手也可以。

第二个家庭单从购房这个计划来讲我认为购买住房的地段可以考虑，但是刘女士的理财方式较单一，只做房产投资，相对风险较大，资金流动性差。建议刘女士可以出售一套地理位置稍差的房产，以出售房产的资金来换购江北房产。也可贷款方式购买，出售房产资金可用于理财投资。

    第三个家庭属于家庭形成期，家庭支出增加，可能还要考虑生子，所以建议该家庭可以在房价适合的时期，以公积贷款的方式购买居住面积小一些、地点偏一点的房产，可以看一下周边是否有城市交通规划，如地铁。

 

孙丹：

家庭1

郑先生的家庭收入稳定，且支出比例合理（假定月支出是3500元），并且家庭有较高的储蓄率，达到65%，可以考虑换房计划。但应注意以下几点事项：一是，哈尔滨房价有进一步下调空间，此时换房会有部分资金损失，但由于是卖旧买新，待新房房价下降后，旧房也会进一步贬值，所以如果有特别中意的房产，可考虑现在购买；二是，做房产规划前，应考虑给全家流出必要的家庭准备金，一般是月支出的3-6倍，建议保留2万元的活期存款，所以旧房卖掉并还亲友借款之后的资金不能全部用于装修和购买家具，要根据财力量力而行；三是，由于购房之后，家庭所剩存款不多，但家庭面临子女教育和健康医疗等方面的资金支出，所以建议该家庭为孩子购买子女教育保险，并为家庭的主要经济收入者购买大病医疗保险，为家庭实施全面的风险保障后，换房之后即可无后顾之忧了。

家庭2

可考虑将目前空置的小户型住房以价值30万元卖掉，购买固定型银行理财产品或风险较小的债券型基金，待江北房价下降到个人的心理价位30万元以内时，再出手购买新房，现有另一套小户型住房出租。在现有资金充裕，且无更好的投资渠道时，建议全额付款购房，尽量避免房贷利息支出。但在江北购房要考虑交通支出问题，若不购买汽车，则每月交通支出要600-800元，若购买汽车，则购置费用和每月1000-1500元的费用，也要作为购房的考虑因素之一。

家庭3

由于该家庭存款较少且收入较低，若急于购房，会给家庭带来较大负担，所以建议目前仍为租房，待家庭资产进一步积累，收入有所提升后，考虑购房计划。但由于是年轻人，购买首套住房时，不要考虑“一步到位”，建议考虑交通便利、以后易于交易的二手房，既可以节省装修费用，也便于以后经济条件允许换房时，易于出卖或出租。另，由于两人目前处于奋斗阶段，建议两人为自己购买价格低保障相对较高的意外保险。

 

关红：

1号家庭：建议对目标房附近楼盘调研，如果考察到有降价趋势，可适当推迟购房时间，毕竟二次置业享受不到优惠政策，且家庭购房资金不宽裕，争取能在降价基础上购得理想房产。另外，购房后前后家庭应急备用金要留足，至少够6~12个月生活开支的，月供与税后月收入比控制在30%以内，保证家庭财务安全。

2号家庭：购房需求不是很迫切，且一般城市周边房价调整空间比好地段要大，因此，建议观望、等待，推迟购房将来可选择的楼盘更多、更实惠。

    3号家庭：金融资产情况尚不能满足购房首付、装修等费用，建议继续租房，将购房作为家庭中期目标，应注重金融资产增值，考虑储蓄、基金定投等方式积累购房资金。