存量房不影响房价

     存量房现象是销售商品房过程合理出现的现象。存量房是开发商销售和开发的重要参考指标，是影响开发商利润的一个重要因素。一般来讲，存量房的多少不是影响房价的主要因素，空置的面积不过是影响开发商利润的因素，是开发商按照市场价格出售房产以后所剩的“问题房”。

    存量房的出现说明：

     1.市场环境、政策环境暂时出现不利因素。

     2. 楼层、居室设计不能满足需求者心理和生活要求。

     3.营销策略不到位。

     4.买方市场开始形成。

     5.需求客户群定位小于住房供给数量或供需平衡。

     存量房或称空置面积是房地产经营中重要指标。没有空置面积的销售成果说明供不应求，空置率过大说明开发速度超过对应的需求增长的速度是开发过快的表现；没有空置面积开发周期会缩短、空置率增长开发速度会放缓，但是不会出现影响市场房价大跌结果。

    空置面积多少？才属正常？一般来讲，就看空置率与利润率的关联度。如果空置率约等于毛利率为正常，不影响下一个周期的开发与销售；如果空置率大于毛利率，开发商的效益随着空置率的增加而下降，开发商的经营风险随着空置率增加而加大；如果空置率接近成本率资金链会断裂，从而影响开发商的开发甚至成为下一个开发的阻止因素。

   微观讲，开发商的空置面积多少与开发商的经营结果和经营风险直接相关，是影响开发商开发计划和开发周期重要因素。一定的空置面积出现反映市场供需变动情况，说明供需之间博弈情况，并不能直接反映房价涨幅，空置率高低能够让市场主动调控供给，维持价格稳定、控制经营风险、决定下一个开发周期速度。当房地产市场由卖方市场向买方市场转换的时刻，空置率是影响开发周期的重要指标，是影响市场行情或者房价次要因素。空置量越大开发周期越长，利润越小、影响利润的因素越多，这些是对存量房或空置面积、空置率所反映的基本判断。

    另外空置面积认定应该是项目竣工到下一个开工为截止点（报告期）的尚未销售或出租的房屋建筑面积的变动指标。空置面积受市场行情包括二手房行情的影响，其房价随着二手房行情高于或者接近二手房房价水平变动。

    目前，存量房还不是市场中影响价格变动的主要因素，尤其是在存量房的数量远远小于需求量的时候，存量房或空置率指标可以充当房地产市场变化的晴雨表、蓄水池、缓冲点。

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