一般情况下，无论是政府还是一级开发商，总会把目光聚焦在生地变熟地后的土地增值获利，当成了土地一级开发获益的唯一来源，事实上，只要我们敢于挖掘，在一级开发过程中还有很多、甚至很大的、而且肯定是合法的获利空间。

一级开发期间的土地、场地租赁：由于一级开发的规模大、周期长，开发过程中，肯定会出现部分土地的闲置，不管后期的土地用途如何规划，对暂时闲置的成片土地进行短期性、低密度的投资开发，如蔬菜、花卉、林果种植及水产、家畜养殖等，只要符合环保及消防等要求，政府不应该限制。如长春、沈阳等东北城市，在经济开发区、高新区等开阔地上兴起的大型生态餐厅，集种养殖、休闲观光、餐饮于一体，值得深圳、上海、北京等大城市借鉴。三五知己在远离喧嚣的生态餐厅痛饮，与在五星级酒店品鲍鱼相比，别有一番滋味。当然，笔者的意思绝不是让土地一级开发商开餐厅。

 经营性基础设施项目：大部分政府都把通讯、供水、污水处理、燃气、供暖等项目作为财政项目一次性投入了，既给财政背上了沉重的包袱，又大大增加了一级开发直接成本。这类经营性基础设施项目完全可以包装后作为招商项目直接上市融资，可采取独资、合资、BOT等多种合作形式，或许还可以获取长期收益。

营利性公建配套项目：成片区域的商业服务、医疗、教育等项目也是有很大的获利空间，政府要引导建设，纳入市场程序，但不能包办。

垄断性资源：地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作是一级开发获利的隐性支柱之一。

城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权还没有引起足够重视，必将成为一级开发获利的另一隐性支柱。

（崔元星  中国泛地产策划网 0755-26722240）