1、香港尖沙咀豪宅三万元一呎，八百呎的房子价值二千万元的天价！

2、中国证券报9月15日报道：目前国内住房总价值可能超过90万亿元，而城市居民需要花掉近22年的工资（不吃不喝）才能买一套房。

看了以后，深思良久，发一声感慨：疯子，“饿死胆小的，撑死胆大的”，西方特别是美国真是不行了！2007年美国平均楼价刚升至30万美元（港元234万元）以上，便透过次按风暴触发全球金融海啸；而中国呢？没事！人和人不能比。

但中国的房地产股票已经不是也不应该是散户们能玩得起的了，特别是长线投资就免了。

香港尖沙咀所谓八百呎的豪宅什么意思啊，让我们先换算一下，就是：大约90平方米的商品房（9平方尺＝1平方米，另外考虑到建筑公摊面积），看懂了！什么豪宅，不过是我们这一套二室二厅一卫的普通商品房，房间恐怕难以说得上宽敞吧，狭小得衣柜连西装都不一定放下！不过2000万元的价格确实能称得上“豪宅”，在这种地方生活和购置房产是要有些勇气的，难怪香港的张立先生认为这已经是“香港的耻辱”！

相比而言，内地的房价看来似乎要“便宜”多了！可是你知道“90万亿元”是什么概念，而目前为止我国的GDP累计值约为“31.4万亿元”，也就是说我们的住房总价值是GDP近“三倍（即300%）”。这是一个不知死活的比例！

1、先看看引发的这次金融海啸的美国次按危机的一些情况：

①这是美国自1945年至2009年的每年房产总值与GDP的比较

其峰值在2006年，也就是危机前一年，房产总值与GDP的比也没有超300%！

②那么，再看一下中美两国其它各类投资与GDP之比的数据，如股票与GDP之比、债券与GDP之比

可以发现，其实我们的股票市值与GDP之比（也就是证券化水平）与美国已经不相上下了；只能怪美国的债券发的太多！我们的证券市场和房地产市场都已经与危机前的美国接近（证券）或超过（房产）人家了，你觉得这还正常吗？特别是房地产的前景还有多大？证券市场上的股票还便宜？关键的是房地产的股票估值还有空间吗？

注：中国证监会统计上市公司总市值占2008年GDP比例约95.4%；

③衍生金融产品的危机

但是目前美国的金融泡沫破灭，主要是衍生金融产品泡沫的破灭，CDO和CDS都是衍生金融产品。根据国际清算银行的数据，到去年三季度末全球衍生金融产品的市值为681万亿美元，又有资料说明其中的一半在美国，即美国衍生金融产品的市值已经超过300万亿美元，是美国GDP的15倍左右，也是股市和地产总值的10倍以上。

目前，中国尚无大规模的衍生金融产品，但正在准备搞！

2、再看日本当年资产破灭时的房地产情况：

1990年日本资产泡沫高峰时，日本的股票和地产总值分别只是GDP的2倍和1.4倍！1989年12月29日，日经平均指数达到历史最高点38915.87点，这是牛市之初的近3倍，股票市场总市值上涨到611万亿日元，相当于GDP的1.48倍。

1985年到1990年5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨2倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。不仅地价持续飙升，而且与股价产生了疯狂联动，导致泡沫时期地价和股价相互推动，循环上涨。

3、香港97金融风暴时房地产情况

1997年时，香港房价已经多年保持年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。

注意，97年尖沙咀每平方米房价高达十几万港元，最高不过每平方米房价20万港元，可2009年的今天呢？可是三万元一呎，即是27万每平方米房价了！

4、世界房地产泡沫比较

①世界范围内房地产的泡沫，研究一下共29次，分析研究会有比较准确判断：构顶往往需要一年左右的时间，平均下跌需要5年，房价的下跌往往是在股市下跌1—2年后开始发生；房价和收入比太高是关键！

②房价和收入比

美国平均23万美元一套(现跌20%左右)，美国年收入3万美元；

我们年收入是3万人民币，城市居民需要花掉近22年的工资（不吃不喝）才能买一套房。

“按照工资和房地产平均价格算，中国房地产泡沫已经是世界最高，与英国、美国最高位时不相上下。”谢国忠表示。

5、中国房地产神话的未来

①人口红利

中国房地产市场的交易活跃，中国房地产的上升周期仍在延续，拐点并未出现，主要的理由是城市化和人口红利支持着中国房价。一般认为，中国的人口红利期可以持续到2015-2020年，这是否意味着中国的城市化进程也将再持续5-10年呢？假定中国的房地产周期能够持续25年，那么，中国的房地产上升周期持续到人口红利期结束之前（比如2015年）也是可以解释的。

可以参考的一个案例是，日本房地产泡沫破灭与日本人口抚养比例出现上升拐点的时间都是1990年，非常巧合，这是否也暗示着中国房地产周期的拐点早则在2010年，最迟也会在2015年呢？我们不妨拭目以待。

②经济高增长

从投资的角度看，中国房地产价格已经不便宜了，甚至不少地方的房价存在泡沫，但中国经济处在高增长期，这样的泡沫并不算严重。根据发达国家的历史数据，房地产总值占GDP的比重一般在200-300%之间，而美国房地产泡沫破灭时对应的比重是269%，对应的居民房贷占GDP的比例是27.2%，而中国后一比例只有11.4%，因此，中国应该还未到达房地产泡沫破灭的阶段，但已经有危险要警惕了。

原文：

①9月18日张立发表的评论提及尖沙咀豪宅三万元一平方呎这是“香港的耻辱”，原文照录如下：

“当报章大字标题讲尖沙咀所谓豪宅三万元一呎时，朋友问看法，笔者说，香港地产商及炒家正在步华尔街的后尘，自己玩死自己。千呎单位，衣柜连西装都放不下，房间狭小，而称豪宅，不怕耻笑，地产商们赢得了银纸，失去了人们的尊敬，香港政府袖手旁观，不敢监管，市民辛苦供楼，把收入奉给地产商，这已是香港的大问题。

一个八百呎单位，二千万元的天价，是香港的自豪，还是香港的耻辱？是香港繁荣的标志，还是香港没落的象征？

难道不值得思考吗？警钟还不震耳欲聋吗？”

②《国内住房总价值超90万亿超出GDP近两倍》（中国证券报 2009年9月15日）
　　目前，不少人都在谈论买一套房要花去几代人的心血。那么，目前全国住房总计到底值多少钱？统计显示，目前国内住房总价值可能超过90万亿元，也就是超出GDP近200%。而城市居民需要花掉近22年的工资（不吃不喝）才能买一套房。
　　根据国家统计局的数据显示，2006年城市人均住宅建筑面积约为27.1平方米，而当年的城市人口约为5.77亿人，由此可以推算2006年城市住宅的总建筑面积约为156.37亿平方米。来自wind的数据显示，2007年和2008年两年累计的住房销售数据分别为7.62亿平方米和6.21亿平方米，今年累计销售4.94亿平方米。因此，到目前为止，城市住宅的总建筑面积约为175.14亿平方米。
　　再来看目前的房价水平，今年以来，住房累计销售额2.35万亿元，除以今年累计销售面积4.94亿平方米，全国平均房价约为4754元/平米。2008年全年，全国商品房销售面积6.21亿平方米，销售金额为2.4亿元，销售单价3870元。按年头和年尾的均值计算，全国住宅每平米价格为4312元。结合前面所计算出来的城市住宅总建筑面积175.14亿平方米，可以得出全国城市住房总价值约为75.5万亿元。
　　再来看农村。农村房产较少流动，比较难以估算，而且各地贫富差距较大，所以对房子的估价也有很大差别。以中部城市农村为计算依据，根据草根调查，中部农村住宅造价大多在700-800元/平方米。而从2007年的全国统计年鉴来看，2006年农村人均住宅建筑面积为30.65平方米，而当时农村人口约为7.37亿，则当时农村住宅总建筑面积约为226亿平方米。从历年的数据和惯例来看，由于农村住宅多是在面积几乎不变的情况下，拆旧翻新，因此假定近三年农村住宅仅上浮1%,则目前的农村住宅总建筑面积约为228亿平方米，按每平方米重置成本700元计算，目前农村住宅总价值为15.98万亿元，再加上城市的75.98万亿元，目前全国住宅总价值约为91.48万亿元。而目前我国的GDP累计值约为31.4万亿元。全国住宅总价值超出GDP近2倍。

附：

①什么是“人口红利”

“人口红利”指在一个国家劳动年龄人口最富余的阶段，经济将获得额外的增长源泉。上世纪七、八十年代，以日本、韩国、新加坡、中国的台湾和香港地区为核心的东亚创造了经济增长的奇迹。从人口学角度看，“人口红利”是东亚经济增长奇迹的重要原因之一。统计数据表明，东亚经济高速增长时期也是总人口负担系数（指0-14岁和65岁及以上人口之和占15-64岁人口的比重）快速下降的时期。总人口“中间大，两头小”的结构，使得劳动力供给充足，储蓄率高，而且社会保障支出负担较轻，成为经济发展的黄金时期。

理解“人口红利”一个关键在于婴儿潮人口所处的年龄阶段及其消费特征对社会经济的影响。

②中国人口发展状况

1962-1971期间中国持续十年超过3%的出生率制造了前所未有的婴儿潮。婴儿潮人口进入社会与农村人口向城市转移的大趋势，为中国过去二十多年的经济增长提供了富余的劳动力，是促成中国经济高速增长的关键因素之一。纵观上世纪后50年和本世纪前50年，我国的人口负担系数将呈现出一个先降后升的“U”型趋势。如果以50作为人口负担系数高低的一个门槛，那么中国的人口机会窗口大致是从1990年开始，到2030年结束，前后持续约40年。2010年前后，人口负担系数将会降到最低点，这一时点之前中国经济的高速增长具有非常有利的条件。之后人口负担系数将开始逐步上升，到2030年前后回升到50%以上，人口机会窗口将开始关闭。

人口结构变化将对经济增长模式产生显著影响，并有望使未来十年成为中国经济增长的黄金时期。这首先体现在，婴儿潮人口消费高峰期的到来将使得消费逐渐取代投资成为经济增长的主要拉动力。从目人口年龄结构看，婴儿潮人口达到其收入与消费高峰的阶段预计将在2010-2015年左右（对应约45-49岁），这意味着消费将逐渐取代投资成为经济增长的主要拉动力。目前消费增速加快的趋势已经开始加强。食品饮料、零售、旅游、服装、传媒等非周期性消费品行业将是最直接的受益者；伴随着消费升级趋势的加速，房地产、汽车等行业将始终面临强劲的需求拉动，而银行、证券、保险等金融服务业同样将获得更加明确的长期高速成长的趋势。