2016年2月26日，G20财长和央行行长会议在上海拉开帷幕。在上午举行的人民银行记者会上，周小川指出住房贷款还有大力发展的空间（《G20上，周小川对股民说了重要的两点》http://weibo.com/p/1001593946801664258786中对此做了详细分析），随后这个周六日，的确不平静，多个城市的楼市突然火爆，甚至被“哄抢”一空，淡季出现抢购潮，这次楼市行情显然不同寻常。

政策刺激引发买涨不买跌心理

http://p1.pstatp.com/large/2540007bac4bb42e07a

2月19日，央行发布通知将不限购城市购房首付比例下调，最低可降至两成；2月19日，财政部等三部委发出通知，调降房地产交易环节契税、营业税。其间，住建部等三部委还上调了职工住房公积金账户存款利率。尽管这些政策绕口了北上广等一线城市，但却引发了“政策恐慌”，买涨不买跌的心理，更刺激了一线城市的房价反弹。

2月27日在杭州的绿城杨柳郡二期开盘，388套房吸引了客户超1400组、约3000人到场，最终在正式摇号开盘2小时后宣告售完，成为杭州楼市猴年首个“半日光”楼盘。在上海，路劲上海派在开盘前的半夜，就吸引了近百位购房者连夜排队，而队伍中居然还有朋友裹着被子来，均价达每平方米8万元的高端楼盘，352套“千万豪宅”开盘当天被抢光。在广州，此前开盘即时光的万科山景城，节后加推，开盘半小时被抢光。

原本仍处淡季的正月，今年复苏很快，近期成交量频频刷新同期新高，不少客户担心后市看涨、急着签约，确实也有不少房东已上调售价，幅度普遍近5％。而在京沪等地，整体市场变化也在心理层面对紧张的供需结构进一步施压，如上海一套二手房，春节后业主涨价70万元，一些二手房业主甚至不惜毁约提价。

http://p3.pstatp.com/large/2540007baaf43c87d09

近期多地楼市火爆、房价上涨的原因有三点：一是宽松的购房政策使各类购房者在更低的门槛下得以进入楼市，市场交易活跃反过来推动房价上涨。二是局部优质供给开始出现库存规模不足，进一步刺激一二手房价格呈现快速飙升态势。三是受心理预期影响，尤其是在“买涨不买跌”心态下，会有一部分“恐慌心理”存在，进而推高房价的非理性上涨。

楼市冰火两重天现象突出

伴随火热的行情而来的是持续上涨的房价，根据国家统计局26日公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示：2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30％。数据显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52.7％。上海和北京分别以21.4％和11.3％的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10％。涨价分很多情况，有些楼盘需求支持良好，去化已有六七成，剩下的房源就有本钱来涨价以获得较高的利润空间，适当放慢去化节奏；还有一些涨价只是营销行为，实际上是急于去库存，最终还要看市场买不买账。

当前监测的一二三线35个城市新建商品住宅库存同比增幅分别为-12.9％、-3.9％和-0.8％，这说明三四线城市去库存效果远不及一二线城市，对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨节奏，而三线城市去库存任务依然艰巨。在一线及少数二线城市楼市“春意渐浓”的同时，不少二线靠后及三四线城市去库存压力依然“寒意十足”。国家统计局的数据显示，绝大多数三四线城市房价同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三个城市湛江、蚌埠和襄阳均为四线城市，房价跌幅都超过3-5％。

http://p2.pstatp.com/large/2190009dd7d9f1b39a2

当前主要热门城市楼市的存销比普遍小于10，如上海、深圳为7，近期持续走强的合肥、南京为4，这些去库存周期较短、局部供应出现紧缺城市楼市延续火爆态势、价格逐步上行属于正常现象。当前诸多楼市火爆城市从中长期看普遍存在较强需求支持。像京沪深等一线城市，因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈吸引力，人口净流入量长期处于高位，这种基本面就对楼市构成显著支撑。此外，受入学报名时间的影响，每年三四月都会有部分买家赶在孩子入学前确定学位房，虽然日前“学区化”风生水起，但是有关部门明确表示是近一两年就近入学的政策不会改变，为此，业内人士表示，3月开始会迎来学位房的旺季。

http://p1.pstatp.com/large/2540007bac0445bc0a1

央妈喊出“居民加杠杆”，反映强烈

中国人民银行行长周小川26日表示，房地产市场的冷热需要逆周期调节，目前购房贷款首付比审慎度还是够的。周小川说，从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款的比重偏低，所以银行系统个人住房抵押贷款相对较安全。周小川强调，从宏观层面看，中国如果想控制杠杆率，关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题。他说：“从总量上来讲，个人消费贷款的杠杆率不太高。”近期央行有关居民在住房消费上加杠杆大方向的肯定也令相关话题进一步发酵。最近的房地产信息显示，北京、上海等地大量二手房的卖家纷纷提高挂牌价，每套住房的涨价幅度平均都有几十万。特别是春节以后，这种存量房涨价的态势变得更加明显。而最新的政策面也相当值得玩味。

北、上、深房价步步走高，房地产行情重新趋于火爆的态势已经显现。2月28日晚间，上海市住建委表示，上海将继续抑制投资投机性购房，支持自住和改善性住房需求，严格执行住房限购政策，确保上海房地产平稳健康发展。实际上， 房地产企业日子并不好过，伴随着上市房企陆续公布2015年财务报表预告，楼市的城市分化态势在房地产企业上逐渐呈现。在一二线城市火热，三四线城市遇冷的行情里，房企盈利状况出现分化，与此同时，国内融资环境的宽松让房企融资步伐加快，但风险也在积聚。截至目前，已经披露2015年业绩的房地产行业沪深上市公司有5家，业绩均为增长；其他披露业绩预告的89家房地产公司中，24家亏损，另有21家预降，44家预增，净利润最大降幅同比下降达6138.19%。其中，扭亏为盈的有12家，由盈转亏则多达21家。因此未来政策导向会如何，究竟是继续放松，还是有所收紧，也会影响购房者的心态，因此，本次楼市刺激并不简单。

http://p2.pstatp.com/large/2540007bab1e385acaf

“玉名投资家园”公众号：yuming618，每天早盘前准时更新独家文章和金股，欢迎来交流