风继续吹

    对地产公司使用NAV估值法盛行，已大有取代PE、PB一统天下之势!但细致研究发现，资本市场并未完全随之起舞：既有NAV溢价的公司，也有NAV折价的公司。万科31.55元股价较2007年预期NAV溢价124%，较2008年预期NAV溢价85%，栖霞建设21.4元股价较2007年预期NAV溢价17%，较2008年预期NAV溢价-4%，而华发股份37.8元股价、金融街26.5元股价相对于2008年的预期NAV则是折价的。

    所谓净资产价值法，是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值(NAV)。具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债;投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。

    NAV估值法的优势在于它为企业价值设定了一个估值底线，对内地很多“地产项目公司”尤为适用。而且NAV估值，考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报率等因素，相对于简单的市盈率更加精确。　　  但NAV估值也有明显的缺点，即NAV估值度量的是企业当前有形资产的价值，而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异，即只以当前资产规模来确定公司价值，而没有考虑企业能力贡献。结果，NAV估值的盛行推动了地产企业对资产(土地储备)的过分崇拜。NAV引领下，很多地产企业都参与到了这场土地储备的竞赛中来。地产企业形成了NAV“崇拜”下的新生存模式:储备土地-做大市值-融资-再储备土地。
NAV不是价值决定因素
    NAV并不是企业价值的决定因素，它甚至不是企业价值的底线:对于那些激进扩张、存在资金链断裂风险的企业，当前土地储备的价值可能不能顺利实现，真实价值是NAV价值的折扣;而对于那些有品牌和管理能力的地产企业，持续经营的价值要远远高于当前项目的贴现价值。
　　NAV所不能反映的品牌、能力和商业模式，才是企业真实价值的决定因素。