地方政府应该怎么样拯救中国楼市？

                                            文/孙海岗

2014年，中国楼市突然“泰坦尼克”化。由刚需萎缩、贷款利率提高、供应增加、税费增多、互相担保等诸多负面因素构成的巨大冰山，出现在风浪中航行的中国楼市的面前。稍不小心，中国楼市就会被撞沉。

那么，中国楼市需不需要被拯救？

需要！原因很简单，中国楼市一旦垮掉，破坏性将超过日美等市场经济体制高度成熟的国家，中国将陷入一场时间久远、百业凋零的深重危机，很多人将陷于失业状态，届时房价再低，收入低下的国人也很难买得起房。

谁应该担负起拯救中国楼市的主要责任呢？

地方政府。原因也很简单，中国各地的楼市状况不一样，中央政府不能用“一刀切”的手段，来治理全国的楼市，很多调控救市的方法，对北方城市有效，对南方城市则不一定，对一线城市有效，对三四线城市则不一定，因此，各地出台救市政策应该遵循因地制宜的原则。

另外，地方政府既是中国楼市多年火爆的最大受益者，又是可能发生的楼市危机大爆发较大的受害者，应该主动承担起拯救中国楼市的主要责任。

地方政府应该如何拯救中国楼市呢？

限制开发商大幅度降低房价？增加开发商降价销售住宅商品的难度和程序？或者直接出台不得人心的“限降令”？

这种“限降令”，政治上不得人心，让买不起房的基层群众心生不满，加剧群众的社会不公平感受，严重威胁社会稳定；经济上违反市场规律，干扰房企的自主定价决策，等于在很多濒临破产的房企脖子上加套了一根上吊的绳索；资金层面问题上，也阻止了房企通过降价快速出货的手段，缓解自身现金流不畅，化解自身破产的危机的机会。

“限降令”不行，什么救市政策才行呢？很简单，减税减费、停止限购、降息降准，让利于企，让利于民，放水养鱼。这么多年的房地产市场火爆，地方政府赚得红光满面，比中央财政拿得都多，应该暂时放弃一些利益，以让房地产市场休养生息，恢复活力，而不是趁火打劫，涸泽而渔。

减税减费方面，既要减少房地产开发商的税费负担，也要减少与房地产交易相关的各种税费。开发商税费负担减轻了，就能轻装上阵，继续充当地方政府的摇钱树；老百姓购房税费负担减轻了，对购房者来说，实质上等于变相降价，这样肯定会激活购房需求，中国楼市就能持续保持活力。

很多人都知道，以前买不起房子的所谓刚需用户，在现在的市场行情下，更买不起房。谁能买得起如今及以后的新房呢？还得靠已经购房者的“改善性需求”。这种改善性或者投资型需求，地方政府不应该限制，应该完全放开，这样，才能减轻开发商消化库存的压力。

中央银行降低存款准备金率，可以刺激商业银行发放更多贷款，某种程度可以缓解开发商压力；降低贷款利息，则不但可以减轻开发商压力，也可减轻老百姓的购房按揭贷款的还款压力。现在很多银行提高按揭贷款利率，这其实等于变相拉抬房价，自然会减少住宅市场需求。

我的这些观点，一定会挨看到这篇文章的少数人的臭骂。在网络上，很多人反对政府救市，有些人甚至希望看到很多开发商跳楼。一些开发商破产的新闻后面，往往跟了很多幸灾乐祸的叫好声音。

问题是，假如中国的大部分开发商都被楼市危机搞垮了，对中国楼市充满恨意的部分群众就能改善住房需求吗？

我看悬。

为什么呢？如果中国楼市危机导致大多数开发商破产，未来中国住宅开发行业的垄断度就会大大提高。垄断度提高以后的房地产业，不但开发数量会减少，品质不一定会提升，所制定的价格肯定更少考虑到普通购房者的需求和愿望，店大必欺客嘛，反正你消费者选择有限，不欺白不欺，欺了也白欺，反而能榨取很多利润的浮油。

相反，中国开发商的数量越多，竞争越激烈，房子供应就会越多，各种优惠也会增多。中国的住房消费者要记住一个基本的供求规律：对开发商来说，中国总体在建房子数量越少越好，对于消费者来说，中国总体在建房子数量越多越好。如果开发商被楼市危机吓得都不敢建新房了，那对中国的住房消费者们来说，绝对不是一个好消息。

当然，我的以上建议，对地方政府是一个挑战。对地方官员来说，这是一个短期利益和长期利益的权衡问题。“限降令”简单易行，数月内看起来似乎很有效，但从长期来说，却埋下更大的遗憾。减税让利，短期内很痛苦，长期却极为有利。因此，中国已到了地方政府为拯救各地楼市而牺牲短期利益的时候了。

Saturday, May 31, 2014于福州