主要土地违法类型、法律责任及查处注意事项
(2014-04-03 14:41:44)
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主要土地违法类型、法律责任及查处注意事项
一、违法转让类
(一)未经批准,违法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权
1.法律依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第二条第三款
(2)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条
第四十五条
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十三条
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三十八条
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十六条
(4)《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十七条
(二)不符合法律规定的条件,违法转让以出让方式取得的国有土地使用权
1.法律依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第二条第三款
(2)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十九条
(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条 下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十三条
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三十八条
(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十六条
(4)《城市房地产开发经营管理条例》
第三十八条
(三)将农民集体所有的土地的使用权违法出让、转让或者出租用于非农业建设
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第二条第三款
第六十三条
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第八十一条
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三十九条
(四)查处注意事项
1.对违法转让土地类违法行为的处罚应当针对转让双方,处罚种类应当区别适用。适用《中华人民共和国土地管理法》七十三条时,“没收违法所得”适用于转让方,“拆除或者没收地上建筑物”适用于受让方,“可以并处罚款”适用于转让双方。适用《中华人民共和国土地管理法》第八十一条时,对出让、转让或者出租方,责令出让或转让方限期改正,没收其违法所得,并处罚款;对受让方、承租方按照非法占地处理。
2.涉及房地产转让的,适用《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》;其他的适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
3.违法转让土地中的受让者将土地再次转让给他人,即再转让土地的,对每个环节的违法转让行为都可以予以处罚。
4.对于尚未处理的地上违法新建的建筑物和其他设施,由他人使用的,应当责令使用人将土地退还土地使用权人或者所有权人,同时报同级人民政府依法处置地上违法新建的建筑物和其他设施,拒不退还的,按违法占地另案处理。无人使用的,应当建议报同级人民政府依法处置地上违法新建的建筑物和其他设施后,将土地交还土地使用权人或者所有权人;对于违法开采出的矿产品及采矿设施,应当提出交由同级人民政府依法处置的建议。
5.对有关责任人员,移送有权机关追究党纪政纪责任;违法行为涉嫌构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。
(1)《违反土地管理规定行为处分办法》
第十一条
(2)《中华人民共和国刑法》
第二百二十八条
(3)《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条
(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
(四)非法获利五十万元以上的;
(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的,如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
第二条
(一)非法转让、倒卖基本农田十亩以上的;
(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的;
(三)非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的;
(四)非法获利一百万元以上的;
(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节,如造成严重后果等。
(4)《最高人民检察院、公安部关于印发<最高人民检察院
公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)>的通知
第八十条 以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,涉嫌下列情形之一的,应予立案追诉:
(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
(四)违法所得数额在五十万元以上的;
(五)虽未达到上述数额标准,但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚,又非法转让、倒卖土地的;
(六)其他情节严重的情形。
二、违法占地类
(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,违法占用土地
1.法律依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第五十三条
第五十九条 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
第六十条
按照前款规定兴办企业的建设用地,必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模,分别规定用地标准。
第六十一条
第六十二条
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十四条
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十六条
超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十二条
(二)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,违法占用土地建住宅
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第五十九条
第六十二条
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
2.法律责任
《中华人民共和国土地管理法》
第七十七条
超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。
(三)超过批准的数量或标准占用土地
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第七十六条
超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。
第七十七条
超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十六条
超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。
第七十七条
超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十二条
(四)依法收回非法批准、使用的土地,有关当事人拒不归还
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第七十八条第一款
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十六条
超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十二条
(五)查处注意事项
1.违法占用的土地为农用地的,责令退还土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款。
2.违法占用的土地为建设用地和未利用地的,责令退还土地,可以并处罚款。对地上新建建筑物和其他设施,由违法当事人与合法的土地所有者或使用者协商处置。
3.适用《土地管理法》第七十七条时,对村民违法占地建设的住宅,如符合“一户一宅”、村民建房面积标准、土地利用总体规划和村镇建设规划、村民自治组织无异议的,应当依法完善用地手续。
4.对于尚未处理的地上违法新建的建筑物和其他设施,由他人使用的,应当责令使用人将土地退还土地使用权人或者所有权人,同时报同级人民政府依法处置地上违法新建的建筑物和其他设施,拒不退还的,按违法占地另案处理。无人使用的,应当建议报同级人民政府依法处置地上违法新建的建筑物和其他设施后,将土地交还土地使用权人或者所有权人;对于违法开采出的矿产品及采矿设施,应当提出交由同级人民政府依法处置的建议。
5.对有关责任人员,移送有权机关追究党纪政纪责任;违法行为涉嫌构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。
(1)《违反土地管理规定行为处分办法》
第十条
(2)《中华人民共和国刑法》
第三百四十二条
(3)《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条
(一)非法占用耕地“数量较大”,是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上。
(二)非法占用耕地“造成耕地大量毁坏”,是指行为人非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设,造成基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染。
(4)《最高人民法院关于审理破坏林地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条
(一)非法占用并毁坏防护林地、特种用途林地数量分别或者合计达到五亩以上;
(二)非法占用并毁坏其他林地数量达到十亩以上;
(三)非法占用并毁坏本条第(一)项、第(二)项规定的林地,数量分别达到相应规定的数量标准的百分之五十以上;
(四)非法占用并毁坏本条第(一)项、第(二)项规定的林地,其中一项数量达到相应规定的数量标准的百分之五十以上,且两项数量合计达到该项规定的数量标准。
(5)《最高人民检察院、公安部关于印发〈最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(一)〉的通知》
第六十七条 违反土地管理法规,非法占用耕地、林地等农用地,改变被占用土地用途,造成耕地、林地等农用地大量毁坏,涉嫌下列情形之一的,应予立案追诉:
(一)非法占用基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上的;
(二)非法占用防护林地或者特种用途林地数量单种或者合计五亩以上的;
(三)非法占用其他林地十亩以上的;
(四)非法占用本款第(二)项、第(三)项规定的林地,其中一项数量达到相应规定的数量标准的百分之五十以上,且两项数量合计达到该项规定的数量标准的;
(五)非法占用其他农用地数量较大的情形。
违反土地管理法规,非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设,造成耕地种植条件严重毁坏或者严重污染,被毁坏耕地数量达到以上规定的,属于本条规定的“造成耕地大量毁坏”。
违反土地管理法规,非法占用林地,改变被占用林地用途,在非法占用的林地上实施建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、种植农之五、堆放或者排泄废弃物等行为或者进行其他非林业生产、建设,造成林地的原有植被或者林业种植条件严重毁坏或者严重污染,被毁坏林地数量达到以上规定的,属于本条规定的“造成林地大量毁坏”。
(6)《最高人民法院关于审理破坏草原资源刑事案件应用法律若干问题的解释》
第一条
违反草原法等土地管理法规,非法占用草原,改变被占用草原用途,数量较大,造成草原大量毁坏的,依照刑法第三百四十二条的规定,以非法占用农用地罪定罪处罚。
三、违法批地类
(一)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地, 超越批准权限非法批准占用土地
1.法律依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十五条
(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
第五十三条
第五十四条
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
第五十七条
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。
第六十条
按照前款规定兴办企业的建设用地,必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模,分别规定用地标准。
第六十一条
第六十二条
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第十七条第三款
第二十四条
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十八条
非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。
(2)《违反土地管理规定行为处分办法》
第五条
有前款规定行为,且有徇私舞弊情节的,从重处分。
(二)没有新增建设用地计划指标擅自批准用地,或者没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标,擅自批准农用地转用
1.法律依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第二十四条
土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第十九条
(3)《土地利用年度计划管理办法》
第十二条
新增建设用地计划中城镇村建设用地指标和能源、交通、水利、矿山、军事设施等独立选址的重点项目建设用地指标不得混用。没有新增建设用地计划指标擅自批准用地的,或者没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的,按非法批准用地追究法律责任。
土地开发整理补充耕地应当不低于土地开发整理计划确定的指标。
第十三条
因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的,按规定程序报国务院审定。
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十八条
非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。
(2)《违反土地管理规定行为处分办法》
第六条
……
(三)没有土地利用计划指标擅自批准用地的;
(四)没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的;
……
(三)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第二十六条第一款
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十八条
非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。
(2)《违反土地管理规定行为处分办法》
第六条
(一)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;
……
(四)违反法律规定的程序批准占用、征收土地
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十条
(一)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案,分批次逐级上报有批准权的人民政府。
(二)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查,提出审查意见,报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。
(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施,按具体建设项目分别供地。
在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内,为实施村庄、集镇规划占用土地的,由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案,依照前款规定的程序办理。
第二十二条
(一)建设项目可行性研究论证时,由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
(二)建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。
(三)供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
(四)土地使用者应当依法申请土地登记。
通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的,由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案,报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施,并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。
第二十三条
(一)建设项目可行性研究论证时,由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
(二)建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的,不拟订征用土地方案),经市、县人民政府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准(涉及国有农用地的,供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。
(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施,向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
(四)土地使用者应当依法申请土地登记。
建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地,涉及农民集体所有的未利用地的,只报批征用土地方案和供地方案。
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十八条
非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。
(2)《违反土地管理规定行为处分办法》
第七条
(五)违法违规供地
具体建设项目供地环节上出现的违法违规批准行为。主要包括:违反有偿用地政策规定供应土地,违反招拍挂规定供应土地,违法低价供应土地,违反国家供地政策供应土地等。
1.法律依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第五十四条
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十三条
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
(3)《划拨用地目录》(略)
(4)《限制供地目录》(略)
(5)《禁止供地目录》(略)
(6)《协议出让国有土地使用权规定》
第三条 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。
第四条 协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第九条 在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的。市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况,按照《城镇土地估价规程》的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策,合理确定协议出让底价。
协议出让底价不得低于协议出让最低价。
协议出让底价确定后应当保密,任何单位和个人不得泄露。
第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商,协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的,方可达成协议。
第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定,付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后,取得国有土地使用权。
第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。
第十七条 违反本规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:
(一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的;
(二)确定出让底价时未经集体决策的;
(三)泄露出让底价的;
(四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的;
(五)减免国有土地使用权出让金的。
违反前款有关规定,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的,参照本规定执行。
(7)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
第二条 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的,适用本规定。
本规定所称招标出让国有建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标,根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。
第十条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。
标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。
确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策。
招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。
第二十三条 受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
第二十四条 应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 中标人、竞得人有下列行为之一的,中标、竞得结果无效;造成损失的,应当依法承担赔偿责任:
(一)提供虚假文件隐瞒事实的;
(二)采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。
第二十六条 国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的,参照本规定执行。
第二十八条 本规定自2007 年11 月1 日起施行。
(8)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)(国土资发〔2006〕114号)
(9)2009 年8 月10 日国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题》
一、明确政策,合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方式工业项目行业门类多,对产业政策、环保标准、产业布局结构和生产技术水平要求高。各地要在坚持工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上,充分考虑工业用地的特点,合理选择出让方式,进一步细化政策措施。
(一)各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度,凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地,政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地,必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人。
……
(四)各地在工业用地出让中,应依据供地政策、土地用途、规划限制等具体因素,选择适宜的出让方式。对具有综合目标或特定社会、公益建设条件,土地用途受严格限制、仅有少数单位或个人可能有受让意向的工业用地,可以采取招标方式,按照综合条件最佳者得的原则确定受让人。也可以设定专项条件,采取挂牌、拍卖方式,按照价高者得的原则确定受让人。采用上述方式出让工业用地的,必须严格审核把关,在签订出让合同前必须按规定时间将供地审批结果向社会公示,公示时间不少于10 个工作日;供地后必须加强监管,改变用地条件的,要收回土地,追究责任。
(五)分期建设的工业项目,市、县国土资源行政主管部门可以通过竞单位面积地价的方式确定招标拍卖挂牌竞得人(中标人),一次签订国有土地使用权出让合同,支付土地出让价款,再按照土地使用标准分期供地。自出让合同签订之日起两年内,办理完供地手续。分期建设的工业项目,不得改变土地用途,不得兴建职工住房。改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的,一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。
二、严格限定协议范围,规范工业用地协议出让
各地要规范执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114 号),严格落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度。依法不属于招标拍卖挂牌出让范围的工业用地,方可按照《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114 号)规定的程序,办理协议出让。
(一)由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因,土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让,符合规划并经依法批准,可以采取协议方式。
(二)政府实施城市规划进行旧城区改建,需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的,经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准,收回原国有土地使用权,以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求,尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。
(三)采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地,鼓励采取租赁,也可协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内,结合探矿权、采矿权出让年限,灵活确定采矿用地租赁和出让年限。
三、明确约定工业用地出让各方的权利义务,加强合同履约管理
(二)工业用地出让期限内,受让人在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率的,经核准,不再增收土地价款;需要改变土地用途的,必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,与出让人签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同,由受让人按照批准改变时新土地使用条件下土地使用权市场价格与批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴出让金。出让合同或法律、法规、行政规定等明确改变土地用途应收回土地的,应当收回土地使用权,以招标拍卖挂牌方式重新出让。
四、强化执法监察,严格执行工业用地出让制度
(二)各级监察机关、国土资源行政主管部门要认真履行职责,严肃查处工业用地出让和转让中的违纪违法案件。对于应当采取出让而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让工业用地的;对低于国家规定的工业用地出让最低价标准出让工业用地的;对工业用地出让合同签订后,擅自批准调整土地用途的;对不符合转让条件违规转让工业用地的;对不按规定及时准确地在中国土地市场网和指定的场所、媒介发布工业用地出让公告和出让结果等信息的违法违规行为,要认真纠正和查处。特别对领导干部以任何形式违反规定干预和插手工业用地招标拍卖挂牌出让的,要坚决予以查处。对领导干部在工业用地出让中违规违法造成重大损失或恶劣影响的,要实行问责。对于一些地方以扩大内需、促进经济增长为名在工业用地出让中违反供地政策、用地标准和国家产业政策,搭车用地、借机圈地的,要严肃处理。
2.法律责任
《违反土地管理规定行为处分办法》
第四条
(一)对国务院明确要求暂停土地审批仍不停止审批的;
(二)对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地的。
第八条
有前款规定行为,且有徇私舞弊情节的,从重处分。
第九条
(一)应当采取出让方式而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让国有建设用地使用权的;
(二)在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中,采取与投标人、竞买人恶意串通,故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式,操纵中标人、竞得人的确定或者出让结果的;
(三)违反规定减免或者变相减免国有建设用地使用权出让金的;
(四)国有建设用地使用权出让合同签订后,擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的;
(五)其他违反规定出让国有建设用地使用权的行为。
(六)查处注意事项
1.对违法批地类的处理,属于行政处理,不属于行政处罚。
2.对违法征地的认定,不能仅以签订征地补偿协议、支付补偿款予以认定,还应确认土地是否被征地者实际控制、占用使用或者进行征地拆迁等。
3.涉嫌犯罪的,应当依法移送司法机关追究刑事责任。
(1)《中华人民共和国刑法》
第四百一十条
(2)最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条
(一)非法批准征用、占用基本农田十亩以上的;
(二)非法批准征用、占用基本农田以外的耕地三十亩以上的;
(三)非法批准征用、占用其他土地五十亩以上的;
(四)虽未达到上述数量标准,但非法批准征用、占用土地造成直接经济损失三十万元以上;造成耕地大量毁坏等恶劣情节的。
(6)《最高人民法院关于审理破坏草原资源刑事案件应用法律若干问题的解释》
第三条
国家机关工作人员徇私舞弊,违反草原法等土地管理法规,具有下列情形之一的,应当认定为刑法第四百一十条规定的“情节严重”:
四、破坏耕地类
(一)破坏一般耕地行为
主要包括:占用耕地建窑、建坟,破坏种植条件;未经批准,擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件等。
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第三十六条第二款
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十四条
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十条
(二)破坏基本农田行为
主要包括:非法占用基本农田建窑、建房、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田,破坏种植条件等
1.法律依据
《基本农田保护条例》
第十七条第一款
2.法律责任
(1)《基本农田保护条例》
第三十三条
(三)建设项目施工和地质勘查临时占用耕地的土地使用者自临时用地期满之日起1年以上未恢复种植条件的
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十八条
2.法律责任
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十四条
(四)因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第三十八条第一款
第三十九条第一款
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十四条
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十条
(五)拒不履行土地复垦义务,经责令限期改正,逾期不改正的
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第四十二条
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第七十五条
(2)《中华人民共和国土地管理实施条例》
第四十一条
(六)查处注意事项
1.《土地管理法》第七十四条与第七十六条、第七十七条适用发生法律竞合的,按照特别规定优于一般规定的原则,优先适用第七十六条、第七十七条。
2.涉嫌犯罪的,应当移送司法机关追究刑事责任。
(1)《中华人民共和国刑法》
第三百四十二条
(2)《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条
(一)非法占用耕地“数量较大”,是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上。
(3)《最高人民检察院、公安部关于印发〈最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(一)〉的通知》
第六十七条 违反土地管理法规,非法占用耕地、林地等农用地,改变被占用土地用途,造成耕地、林地等农用地大量毁坏,涉嫌下列情形之一的,应予立案追诉:
(一)非法占用基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上的;
(二)非法占用防护林地或者特种用途林地数量单种或者合计五亩以上的;
(三)非法占用其他林地十亩以上的;
(四)非法占用本款第(二)项、第(三)项规定的林地,其中一项数量达到相应规定的数量标准的百分之五十以上,且两项数量合计达到该项规定的数量标准的;
(五)非法占用其他农用地数量较大的情形。
违反土地管理法规,非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设,造成耕地种植条件严重毁坏或者严重污染,被毁坏耕地数量达到以上规定的,属于本条规定的“造成耕地大量毁坏”。
违反土地管理法规,非法占用林地,改变被占用林地用途,在非法占用的林地上实施建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、种植农之五、堆放或者排泄废弃物等行为或者进行其他非林业生产、建设,造成林地的原有植被或者林业种植条件严重毁坏或者严重污染,被毁坏林地数量达到以上规定的,属于本条规定的“造成林地大量毁坏”。
五、其他类
(一)依法收回国有土地使用权,当事人拒不交出土地
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第五十八条
(一)为公共利益需要使用土地的;
(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;
(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;
(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第八十条
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十三条
(二)临时使用土地期满,拒不归还
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第五十七条
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第八十条
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十三条
(三)不按照批准的用途使用国有土地
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第五十六条
2.法律责任
(1)《中华人民共和国土地管理法》
第八十条
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四十三条
(四)在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构造物
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第五十七条第二款
2.法律责任
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三十五条
(五)在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构造物,重建、扩建
1.法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第六十四条
2.法律责任
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三十六条