怪事，工业用地出让最低价标准还能打折？

    近日看到某省下发的一份关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的文件，看后颇有感触：

    一是工业用地出让最低价标准居然还能打折。尽管该文件标题是调整工业用地出让最低价标准实施政策，但该文件中，多处出现：“......工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）的70％执行”、“......的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50％执行。”、“......的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15％执行。”等内容，也就是说，同是工业用地，可视不同的项目，对工业用地出让最低价标准进行最高七折、最低一点五折的折扣，既然是国家制定的《全国工业用地出让最低价标准》，那么应当是工业用地出让时必须遵循的最低价格标准，可在该文件中居然还可以打折，那谈何全国工业用地出让最低价标准呢？同时，该文件本身的逻辑说辞也是互相矛盾的，刚说最低价，然后就可以打折，那么到底打折前的是最低价还是打折后的是最低价呢？真是让人费解和奇怪。

    二是把价格与成本混同，规定出让价格必须高于出让地块的实际成本。文件中有这样的规定：“工业项目拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。”从事土地评估和地产开发的人都知道，土地与其他商品不同，不存在生产成本，其价格高低不由生产成本确定，而是取决于可以获取的预期土地收益的高低。土地估价方法包括市场比较法、收益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法和成本逼近法等，诚然，土地估价方法中有成本逼近法，但需要注意的是，该方法叫“成本逼近法”而非“成本法”，仅从名字就可以看出该方法不是成熟科学的土地估价方法，运用成本逼近法估算的土地价格是一种不完全价格，无法准确估算建设用地价格的增值部分，其估算的只是尽可能逼近土地价格，同时，成本逼近法特别强调所采用的成本数据应当是土地所在区域的社会客观平均成本，而非待估地块的实际成本，只有这样才能逼近“价格”，也就是说出让价格与出让地块所在区域的社会平均取得开发成本有一定的逼近关系，但与出让地块本身的实际取得、开发成本无直接关系，更不能按照实际成本确定价格。比如，相临两块地，一块之前是荒芜的空地，一块之前有大量的建筑物需要拆迁，前一块地的取得开发成本只有300元/平方米，后一块地的取得开发成本要5000元/平方米，两块地的规划都是工业用地，市场工业用地地价水平在800元/平方米左右。如果两块地同时出让，那么显然合理的出让价格都应在800元/平方米左右，也就是说前一块地的价格远高于其取得开发成本，后一块地的价格则远低于其取得开发成本。而按照该省文件的逻辑，出让价格直接与出让地块的实际取得开发成本挂钩，则后一块地的出让价格不能低于5000元/平方米，否则就属于低价出让，要追究出让单位和人员党纪、政纪，甚至刑事责任，这显然是十分荒唐、十分没有道理的。

    建议政府部门出台文件应加强基本的概念和逻辑审查，不再出现此类常识性的低级错误。