价税费关系与房价、地价

    (2005年7月在中国人民大学地根圆桌沙龙上的发言3）

(根据录音整理)

还有一点时间，我想对目前社会上比较关注的几个问题简单的说一下看法。一个就是关于不动产税，和出让金、租金的关系。不动产税方面，我觉得主要问题就是流转的环节税多税重，保有的环节税轻。价是要通过市场形成，但是我们市场形成价格的机制还需要进一步加强。费主要的问题一个是多，另外一个有的不应该收的东西也以费名目出现。改革的方向我觉得应该是明价、正税、清费，而不是说以税代价，或者以税代费。价、税、费是三个完全不同的东西，我们怎么改革也不可能这三者互相替代。

 我们首先说说价格，土地的价格或者说土地的租金，是什么呢？是国家以出让的时候，之所以能收出让金能收地价是因为什么呢？是因为国家是土地所有者，他把使用权通过市场交易出去了。他所得到的公平交易的价格，所以这个价格问题解决的是什么？解决的是商品交换问题，解决的是公平交换问题。这时候国家是以所有者的身份拿到的，他是基于土地的产权取得的。

  而税也是国家收，但是税是国家凭借政权的强制力，这时候和所有者的身份没有任何关系。税是解决什么问题呢？解决收益的二次调节问题，税解决不了交换问题。税是为了解决国家为整个社会提供普遍性服务所需要的费用，比如说公务员的工资等等这些开支是从税来的，这些税用于政府为全社会提供普遍服务，而这种服务又是免费的服务。

 而费和价、税又不同，这里所说的费是指行政事业收费，这个费是政府为了特定的对象提供特定的服务，所需要的经济补偿。不是对全社会普遍性的服务，因此这种服务不可能是免费的。比如说最典型的土地登记费，有地的人，我才能给他登记，才能给他提供服务，地多的人我给他提供更多的服务，不是说大家享受同样的服务，所以这些才能通过行政收费解决是这个问题。

    所以说，从价、税、费关系上来说是三者完全不同的关系，它不可能替代。所以前一段有些人，并且以经济学家的身份提出说，要开征物业税或者不动产税，开征以后出让金就可以变成税了，每年征收税就没有出让金了。这显然是不对的，因为我们知道出让金是属于价格的概念，它和税是两个完全不同的范畴，如果真是出让金没了，大家想一想，我们回到什么时候呢？就回到80年代之前了，改革开放之前了。土地就变成无偿的了，怎么市场化怎么分配呀？和我们整个市场经济配套不起来了。所以说这肯定是不可能的，如果说提出税可以代替出让金这个人，要么对这三个基本概念不了解，要么对市场经济的运行方式不了解。有的人还提出了很多理由，西方国家只有税，政府不收出让金，他说这点对，但是错在哪儿呢？西方国家确实不收出让金的，但为什么不收呢？因为他不是土地所有者。但是类似出让金这个东西，也就是土地价格有没有人收呢？当然有人收了。我的地卖给你了，你当然给我价格，这天经地义等价交换，所以说西方国家同样也是有价、有税、有费的。只不过他的情况不同而已。还有人说，收了这个可以解决很多问题，我们知道从本质上就不可能，只能带来一系列的问题，比如说我们说对政府来说我土地该分配给谁？按什么分配呀？这个问题解决不了，又走行政审批的老路了。另外再说一个问题，对政府来说土地如果没价了，又按什么收税呢？我们知道不动产税、物业税是从价收税的，价和租金是一回事儿，不管从价从租金收税，如果价、租金都没了按什么收呀？税也就不存在了，对于用地者来说，好象是没有出让金很好，可没有出让金你就要担心怎么拿到地的问题了。对于其他的购房者来说也是一样的问题。所以说价、税、费的关系是要明确的，不动产税是在研究是在推进，但是不动产税是不可能代替出让金的，它是两个完全不同的东西。

第二个问题说得比较多的是关于年租的问题，应该说前一段关于年租的问题对于房地产讨论的比较多。最近说得比较多是对于工业用地。出让、租赁都是法定的有偿用地方式，没有谁好谁坏的问题，不可能有谁替代谁的问题。但是这两种方式之间，确实有不同的适用范围。我们说法律明确这两种都是可以的，但是具体到不同类的用地，他应该选用不同的方式，怎么选择这个方面？实际上属于制度经济学上的制度安排问题，我个人觉得，根据制度经济学的原理，主要就是考虑管理难度、管理成本等。而对于配置了以后，交易比较少，特别是不会分割交易的这种情况，或者很少分割交易的这种情况，这种情况下租和出让都可以，具体租还是出让根据实际情况去选择，如果按照这个原理推下去，就很明显，对房地产开发用地是不适宜也不能够也不应该采用年租方式的。我们知道，前一段有很多人在报上发表文章说解决当前房价高怎么办呢？主要问题就是70年代出让金一次性收了，应该改成按年收租金就解决了这个问题。还有一个所谓的经济学家写了一篇很激烈的文章，写土地出让是万恶之源，如果土地出让不改成年租社会主义就要变色，就要怎么怎么着，还说了一堆问题，他那篇文章，我拜读了一下，实在是读不下去，里面互相矛盾的观点，前面说一次性收70年的出让金，加重了购房者的负担，后面马上一段又说，70年的出让金政府一次收了，后面69年的增值政府都拿不到。前面说购房者负担重了，后面又说政府少拿了。前面说要解决居民购房等一些，后面又说居民应该租房。另外一个，很多文革时期极左的语言，实际上我们想一想，租和价是一回事儿。价改成租，或者把租改成价从经济学来说不可能增加负担，负担不可能减轻。

另外一个，如果考虑到租金的征收成本问题，某种程度上，租金的负担（对房地产来说）如果真得算经济账的话，只有更高才对不可能降低。所以这是最基本的，租价是一回事儿，不可能增加经济负担，这是经济学基本的原理。所以不存在把价格改成租金就减轻购房者负担等等一系列问题。第二点，如果说减轻不了负担，他说了解决一次性付款的难度，如果要解决一次性付款的难度，大家想想现在金融的按揭贷款政策，不单解决了地价的分期支付问题，来整个房地产的房价、地价一块儿解决了。还用政府再搞一个出让金的分期解决问题吗？就没有任何现实意义了。第三点，管理成本的问题。大家想一想，房地产开发的特点是什么？开发上拿到地以后，开发出房子以后是销售给千家万户的。按照这种模式，跟我们前面讲的制度经济学的特点来看，只能选择一次性收取的方式，如果我们收租金大家想想会是什么情况呢？可能开发上交了一、两年的租金可能就把房子卖了，这样的结果我们说了我们现在有了国税局、地税局，将来我们还要有一个第三税务局，类似这样一支队伍每年去敲门收地租去，这样的管理成本是什么样的管理成本？显然不适应现代管理的模式。此外，如果开发商如果真得交了一年租金就能拿到地开发房子，那么对开发商的经济制约就越来越弱，这样就更容易出现大家所担心的泡沫问题等等一系列问题。另外一个如果这两种模式混在一块儿，我们搞专业的人对房地产是了解的，但是对于一般的居民来说，一辈子就买一、两次房，他不可能成为专家，他不可能搞懂租地的房子和买地的房子有什么差别？那么就会给购房者带来困扰，容易带来产权风险。再一个，也会给银行金融机构带来一些金融方面的风险，所以我们说对于房地产开发用地，年租是不可能、不应该也不符合制度安排的。所以对房地产用地，年租是不适宜的。

对于工业用地也有一个观点，这几年地方也在探讨工业用地有出让也有租赁的，到底出让还是租赁，应该根据情况和政府协商。两种情况都可以，最近我们又听到一个声音说，工业用地要强制推行租赁，不允许出让。我觉得这又走向了另外一个极端，工业用地的特点我们知道，工业用地往往作为一个场地来使用的。这种情况下，按照制度经济学租赁或者出让问题都不大，具体怎么样来选择？如果我这个企业资金比较雄厚，我愿意把这个土地作为一个资产，我要求出让是完全合理的。你不能说你就不愿意出让给我，还有的企业我的资金有限，我愿意把我更多的资金投入到生产里面去，我采用租赁也是可行的。实际上在国外有不同的情况，比如说国外大家细看一看，国外开商店的，比如说像我沃尔玛、嘉乐福这样的企业，一般来说他是不会自己投资去建一个商品大楼，自己再去经营的。为什么不？他也觉得是一种制度安排，他觉得我最熟悉的领域是商品流通，所以我有资金就投入到商品流通里面，而房地产是我不熟悉的领域，怎么办？我要建店怎么办？而房地产投资是谁熟悉的呢？是国外那些大的基金公司，大的退休基金，养老基金，保险公司他们有大量的基金，又要保值怎么办？他们就买地、建楼、出租、经营，所以这是分工协作。这些商店去租他的房子来经营。这样交租金，但是我更多的资金留下来在商品流通上，如果我去买地建楼，就把大量的资金压到不动产上，所以不同的情况是不同的。所以对于工业用地也应该是租赁和出让共同推进。

最近房价涨得比较快，很多人就说了，房价涨的根源在哪儿呢？是在地荒，是在土地招拍挂，是在地价涨了，搞这一行大家也知道，到底土地供应少没少？应该说从02、03、04年这几年看，特别是03、04年土地的供应量增长是很快的， 02年全国出让土地是12万多公顷，03年是19万多公顷，04年是17万多公顷。供地量并不少，另外出让的土地里面有1/3是用于搞房地产的。所以03、04年房地产的供地量并没有减少。所以说我们得出一个结论，现在的房价上涨是在什么情况下上涨呢？并不是土地短缺的情况下上涨，是一个土地供应不断增加，房地产投资不断增加，房屋的销售面积不断增加的情况下的一种增长。所以问题不在供应上，问题在哪儿？在我们需求上，处在钱太多，也就是流动性过剩上。这也是为什么最近出的几个八条政策，把更多的落脚点落在税收、利率这方面来引导需求，控制炒房。第二点就说是由地价上涨引起的。其实地价和房价的关系，我们说地价和房价有很密切的关系，但是这个关系一定不是地价决定房价。如果地价决定房价就回到了成本决定价格，又回到了计划经济，成本＋利润定价的模式，当然作为开发商来说，肯定愿意成本＋利润定的价还能卖出去，因为这样保证我不亏损，但是如果这个能行得通的话，那我们岂不是没有亏损企业了，谁办个企业都赚钱了，成本再高，加上利润我都能卖掉。他倒是想卖，问题是消费者认不认账。所以说市场经济里面，价格归根到底取决于供求关系，也就是房价取决于房屋的供求关系而土地价格又取决于土地的供求关系。所以说如果从一个区域或者一个瞬间来看，房价变化和地价变化可以说没有关系，各有各的规律，房价变化是取决于房屋的供求关系，地价变化是取决于土地的供求关系。并且这二者的变化规律你们去分析分析，有一个时间差。并且这个时间差如果从瞬间看，从区域上看是没有关系的。但是我们从长期来看，这二者之间是有密切关系的，但这个关系是什么呢？土地属于生产要素，经济学的基本原理告诉我们，生产要素的价格是取决于产品的价格。也就是说，土地价格属于一个引致价格，它取决于谁呢？取决于最终的产品，房地产的售价。再说土地经济学上一个比较老的理论，也就是所谓的玉米地价格的悖论，也就是说，当发现玉米地价格上涨的时候，主要原因是当年进口控制了以后，玉米的需求满足不了，所以玉米价格上涨，玉米价格上涨的直接作用就是带动了玉米地的价格上涨。所以放到房地产里面也是一样的，只不过房地产里面受房价的带动但是还有一个滞后效应。所以说房价和地价有关系，但是实际上是房价引导地价，所以地价是一个引致价格。从长期来看，房价如果持续上涨，肯定地价跟着上涨。但是地价上涨了以后，在一定时期里面供求关系不变，地价持续上涨，地价持续上涨的结果，肯定使利润越来越低，利润低的结果会使房地产投资到别的领域投资，这样房地产的投资就减少了，房地产投资减少了以后，房屋的供求关系就变成了变化，因此房价就会上涨。所以，他们是有相互关系，但是一般来说是一个房价引导地价的关系。

最后就是跟招拍挂有没有关系？。我们说招拍挂实际上就改变了一个交易方式，交易方式本身是不应该改变价格决定机制的。因为从协议改成招拍挂并没有改变土地的供求关系，所以不可能推高价格。但是如果从系统上来说，招拍挂和协议比原则上来说应该是稍微偏高的，主要原因是这种系统的竞争程度不同，但是不会人为的推高。之所以大家都看到说，招拍挂以后跟过去比价格是高了，两个原因。一个是我们过去那个协议是工业、住宅、商业协议都混在一块儿，所以平均出来价格是偏低的。而我们招拍挂主要是经营性用地，本身价格就高这是一个原因。第二个原因我们招拍挂这个价格往往是一个整个地价或者说我们熟地价，而我们过去协议出让大家都知道，往往是你要另付征地拆迁费，再交一个出让金，在这个统计上也有一个差异。但是为什么现在很多开发上把问题说到这儿，因为我们觉得有的人说招拍挂了以后，开发商为了志在必得所以拼命的抬价，我们说开发商是市场经济里面的经济人，按照基本的理论，经济人应该更理智，更聪明，一般来说跟政府比他们应该比政府聪明。按照他们的说法，说一到招拍挂都会失去理智，我们想这个不大可能。可能个人人会有失去理智的时候，但从整体上这个开发商是不可能失去理智的。不可能说一搞招拍挂了就失去理智了，不管多高的价都会要，如果这样的话，只能得出一个结论，开发商要么是傻子，要么是疯子，但是这个结论显然是不能够成立的。所以从这一点我们来看，我们觉得个别开发商提出招拍挂会抬高房价、地价。我们认为有不适应共则的情况，但是更多的我觉得是这些开发商往往都是开去那种关系开发商能够拿到超额利润，招拍挂以后确实利润公开利润平均了，拿不到超额利润了，招拍挂之所以显得价格高也有这一点，过去有一部分开发商拿的是超额利润，现在把这部分超额利润明到价格里面去了。这部分人我觉得招拍挂改变了过去取得超额利润的渠道，他有些恼羞成怒，这也是可以理解的。

   时间关系我们今天就说到这里，谢谢大家！