问:有一组基础数据，第一我接触过很多的开发商，其中有一个北京发改委的一个数字，说北京目前的现有施工面积大竣工后仍可保持两千万的供应，还有一个说法国土资源部，很多开发商房价的上涨跟地价上涨相关的，国土资源部对全国有一个统计，地价成本23％，北京22.98％，上海16.15％，广州11.4％。同时还有一个数字，04年比03年地价上涨6％，上海至少上涨20％以上。这个问题我问一下，作为主管部门，这几个数字是互相矛盾的，你怎么看。

答:我倒不觉得这几个数字矛盾，而只是从不同的侧面说明不同的问题，具体北京的数字可能北京更清楚，我也看了上星期北京发改委公布和03，04年的竣工面积、销售面积的一个比较，从那个数字比较能够得出起码在北京现阶段，从整个上来讲不存在地荒这个问题，从数字可以看出，03，04年政府供应的房地产用地量是相当大的，目前这一部分地大部分都还没有变成最终的产品，也就没有变成房屋推向市场，也就是说北京市场正在开发，或者等待开发的地是有相当量的，我觉得从这个侧面也说明北京没有地荒，为什么现在有的开发商说有地荒，排出炒作因素以外，确实也有一些新的开发商，或者过去没有拿到地的开发商和过去相比，他拿地比较困难一些，总体上市场上不村地荒问题，尤其在北京。

第二组数字，说房价地价的关系，我觉得这个关系比较复杂，既不能说地价决定房价，也不能房价完全决定地价，因为二者之间有一个关系，对于房地产来说土地可以说是一个零配件，它不是最终的产品，所以说对于生产资料来说一般经济学来说，土地价格是一个影子价格。我们现在市场经济价格跟成本有关系，但是绝对不是成本决定价格，一定是供求关系决定，也就是房屋的价格是看你市场现有的房屋和市场对房屋的需求，这两者决定的，跟成本没有关系，如果市场房屋很多，哪怕成本再低，它一定会卖贵的。由于这个关系，我们起码不能说地价决定房价。但是如果从长期来看，如果地价在房价中比例很高很高，而且一直持续高，如果利润减少投资会减少，也就是房屋供应会减少，改变了供求关系，进而引起房价提高，因此，从长远来说如果地价过高，或者成本过高当然对最终的价格有影响。起码现阶段不能说地价能够决定房价。在北京上海这样的地方地价占房价的比例偏低，为什么？主要这些城市的房价比较高，主要是需求拉动的结果。

    现在大家都在谈稳定房价的问题，我个人觉得要稳定房价更多的政策在金融和税收这个方面，从土地这个方面不外乎三个方面工作可以做。

    一个把供地的信息进一步公开，让这个信息更对成一些，让开发商和消费者利用政府今后几年供地的安排，有一个预期。

    第二个在供地的结构和节奏上更贴近市场，为什么不用扩大土地供应，因为咱们土地资源决定不可能太多的放量。因为土地规划主要控制农用地转为建设用的速度，这个根据当地房地产市场的情况，在总量扩大的情况下在内部进行调整，如果房价上涨比较快可以适当的增加普通商品房和廉租房的比例，另外一个在供地的节奏上你可以根据市场的进度安排这个进度。

     第三外边市场有这么多地，并且这么多地都飘在开发商手中，怎么办，我们就要依法的加强对供应以后土地的监管，我们现在现行的法律规定了你闲置一年就要增收闲置费，满两年就要无偿收回，这是法律的规定，对已经供应出来的土地进行盘查，该征闲置费的收闲置费，该收回的收回。同时以前的出让合同里面有动工日期，但是没有竣工日期的限定，恐怕以后在合同里面也要加强竣工日期的限定，另外把责任条款更明确一点。既然土地资源这么紧缺，我们既然供应出来就尽快的转让成市场的商品。

    另外一个刚才说到土地成本问题，确实说，如果说招拍挂和协议比确实价格要高一些，但是这个高是有原因的，一个是过去协议往往是生地出让，大家看到的协议是政府收到的纯收益部分，而招拍挂出让一般是熟地出让，成交价款要包含征地拆迁安置等费用，此外地类上也多为高收益的经营性用地。

    你要直接拿招牌挂跟过去的协议肯定显得高，另外协议确实有一些关系成本在里面，比如给村长，跟乡长的，还有时间成本，还有公关成本，不能直接比。我们看了招拍挂的价格基本稳中有升，02年以前的招拍挂还不是主流，我们02年，03年，04年，应该说02年全国招拍挂的面积是1.8万公顷左右，这里边大部分是房地产，到03年招拍挂就达到5.5万公顷左右，04年大概5.3万公顷左右。

另外一个我们统计，03年房地产的用地量比这个大，他们曾经做一个测算招拍挂占三分之二，协议占三分之一，可能04年供应出来的房地产用地可能在七八万公顷左右。因为在价格水平上来看，02年，03年都是五百多块钱，一个是540块钱，一个是570块钱左右。04年刚刚达到600，每平米的价格。这个价格我们如果考虑容积率的话，容积率按1.5算，楼面地价只有400元，从这个来看无论如何，不能说在房价中占很大比例。

我们主张尽量用熟地出让，这样一个能够尽快变成有效的市场供应，另外一个对开发商也容易算帐，开发周期也短，这个风险也小，但是实际情况我了解，两种情况也有，既有熟地出让，也有招拍挂再拆迁的。

 实际上土地管理国家给我们任务，或者法律给我们的任务首先是保护耕地。包括杨总说的，你们城里的绿地怎么保护的问题，这里边既是土地问题，更是规划问题，这里面有几个问题要处理，对于我们来说有一个土地利用总体规划，土地利用总体规划实际需要科学的界定，把土地划分三大地，一个是农用地，农用地不能搞建设，什么建设不能搞，另外一个是建设用地，你可以搞建设的。第三类是未利用地。建设用地范围里边再怎么合理的配合，这时候就涉及到城市规划和土地利用规划怎么衔接，怎么协调，法律法规要和这个土地利用规划整体协调，大家知道现在实际上在好多地方，这两个好象不那么衔接的。至于说你刚才说的公园怎么变的，或者天通苑怎么弄成经济适用房呢？这是合理布局的问题。以后的规划制定过程里面是否有更多的公众参与，另外规划更多的向社会公布，我知道90年代初第一轮规划说是保密的，当时要看北京市的规划资料，说这是机密，按理说这是社会公共的，现在好一点，两轴两带起码向社会公布了。制定的过程要向社会公开，让公众参与，还有你的详细规划要应该公开。公开以后，另外一个规划应是对地不对人，规划规划这一块地干嘛就是干什么，往往咱们规划许可证是有人又有地，我来搞是这个，你来搞可能又变了，这涉及到法制和管理。