《城市房地产管理法》第十三条明确：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了各类土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。具体宗地的出让年期应当通过《国有土地使用权出让合同》约定，但最高不得超过相应土地用途的最高出让年期。同时，《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均明确：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

可见，一般而言，出让土地使用权续期应在原出让合同约定的使用年限届满时办理，并要至少提前一年提出申请。但对于一些特殊情况，例如前些年出让工作不够规范，一些地方开发商为了少交出让金而要求签订短期出让合同，出现了居住用地出让年期为30年、20年、15年甚至10年的情况，尽管这并不违背法律规定，但由于过去购房者购房时对此不太了解，等发现使用年限短时开发商早就找不到了，转而要求政府解决，造成社会不安定因素。近期也有一些地方请示，过去开发商签订了短期出让合同进行房地产开发，售房时发现无法销售而要求提前续期至最高出让年期。我们认为，对于上述特殊情况，报经原批准用地人民政府批准后，应当允许办理续期手续，签订国有土地使用权出让合同补充协议或重新签订出让合同，将使用年期延长至不超过最高出让年期，并根据办理续期手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让金额。

应补交的土地出让金额=办理续期手续时该宗地续期后剩余的可使用年期土地市场价格-办理续期手续时该宗地原出让合同约定的剩余使用年限土地市场价格

例如原出让合同出让约定出让年期20年，今年10月批准办理续期手续，至续期时已使用2年，批准续期后总出让年限为70年，即续期50年，则应补交的土地出让金为：该宗地2005年10月的出让土地使用权68年期土地市场价格-该宗地2005年10月的出让土地使用权18年期土地市场价格。