加载中…《商品房买卖合同》解除后，借款购房人无须清偿贷款
(2024-02-07 16:30:01)
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商品房屋买卖 |
分类： 说案论法 |
当事人与房地产开发商签订《按揭贷款合同》和《商品房买卖合同》，并交纳首付款后，一旦发生开发商不能履约导致两个合同解除，银行的按揭贷款无法偿还时，是由借款人承担向银行的还款责任，还是由开发商向银行承担还款责任，经常在法院的民事审判中发生争议。最高人民法院（2019）最高法民再245号判决书（2021年1月7日公开发布），从根本上解决了这个争议，具有很强的指导意义，非常值得购房人、贷款银行和开发商的借鉴。
王某等三人因购买青海越州房地产开发有限公司开发的房产，在交纳30%首付款后，其余购房款由建行青海分行依据按揭贷款模式流程将王某等三人所贷款项支付给了越州开发公司。越州开发公司经过两年开发失败，未按照合同约定交付楼房。为此，王某三人向法院起诉后，由法院判决解除了《商品房买卖合同》和《借款合同》。两个合同解除后，开发商不能向王某三人返还首付款，也没有及时与银行办理解除按揭贷款合同，导致王某等三人既得不到房子，还要继续清偿银行的高额贷款利息。王某等三人只好停止了银行的贷款月供，申请法院强制开发商返还购房首付款。
建行青海分行为此向西宁市中级法院提起诉讼，要求被告王某等三人一次性支付购房剩余贷款本金6479万元，利息609万元；并要求开发商承担连带清偿责任。一审法院经审理后，判决驳回建行青海分行的诉讼请求，律师代理费47万元、诉讼费33.5万元由原告自行负担。
建行青海分行不服一审判决上诉后，青海省高级法院认为，开发商作为贷款担保人与按揭购房人承担连带责任，不能免除购房人的还款责任。开发商不能交房导致合同解除属于开发商与购房人之间的预售合同关系，与银行按揭贷款合同无关。遂撤销一审判决，判决王某等三人清偿剩余贷款5854.6万元，利息按照银行贷款利率支付资金占用损失每日10107元。律师代理费47万元及诉讼费33万元均由被告王某等三人负担。
王某等三人不服二审判决，向最高法院申请再审。最高法院经审理后认为：
二审判决王某等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。
最高法院经审理后认为，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题：《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某等三人不负有返还义务。
关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题：案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。
在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任。
根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……
提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。
关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题：本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。
但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某等三人的债权；王某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，建行青海分行请求王某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某等三人承担。王某等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。
最高法院再审改判此案有几个关键问题值得注意：
一、《商品房买卖合同》和《借款合同》解除后的偿还贷款的主体应确认为使用贷款的开发商。
这是《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定的原则。即“出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现实司法实践中，法院容易受“合同自治”原则所困扰，而忽视最高人民法院在《商品房买卖合同司法解释》中对还款主体所确定的原则。最高法院在制定《司法解释》的时候，充分考虑了贷款的实际使用人应承担还款义务的司法审判原则。我国的民事审判中有一个重要原则，就是权利义务对等原则。因此，即使双方当事人约定由借款人还款的条款，也应该根据《商品房买卖合同》及《按揭贷款》的特殊性，确认由贷款的实际使用人，承担合同解除后的还款责任。
二、《借款合同》中的格式条款对借款人不具有约束力。
建行青海分行制定的《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”这是银行为了保证贷款回收安全制定的重复使用的格式条款，其目的是防止购房合同与《借款合同》撤销后，贷款可能发生的风险。如果购房人未能取得所购房屋，按揭贷款已经由开发商占有使用，在《购房合同》和《借款合同》解除后，银行在《借款合同》中约由借款人承担合同解除后的还款义务，属于“明显不合理地加重”借款人责任的条款。应该根据法律规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，即对借款人不利的格式条款对借款人不具有拘束力。
三、要依法确保商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务平衡
《商品房买卖合同》和《借款合同》解除后，购房人未取得房屋，却按照《商品房买卖合同》支付了首付款，又需按《借款合同》偿还按揭贷款，因按揭贷款和商品房买卖发生的三方当事人的权利义务就会失衡。最高人民法院在裁判文书中极其少见地使用了权利义务的“平衡”和“失衡”的概念，实际上就是要强调司法审判必须保证当事人的权利义务对等。如果购房人没有错误，单方面地适用合同约定的权利义务，要求购房人对剩余贷款承担还款责任，就是不合理地加重了购房人的负担，导致各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，最高法院以公平原则，判决维护当事人之间的权利义务平衡，是十分有意义的，值得法律人思考和借鉴。
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