加载中…以房抵债有效！以借贷为名的房屋买卖无效
(2024-01-16 17:20:50)
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《最高法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
《物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《民法典》第四百零一条 【流押】抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。
第四百一十条 【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
以上法律规定实际上是禁止人们通过高利贷活动，将借款人的抵押物或担保物，由债权人以虚假的买卖合同直接取得，损害第三人的利益。也就是说，当借贷双方在发生借贷时签订的抵押担保合同，不得约定贷款不能偿还时抵押担保房产归债权人所有。也不得签订房屋买卖合同，以取代借款担保的实质。即使借贷双方签订的是房屋买卖合同，出借人也不得以买卖合同关系提起诉讼。如果已经以买卖合同关系提起诉讼者，必须接受人民法院将买卖关系调整为借贷担保关系的诉讼指导。债权人实现债权，只能协商或由法院判决将抵押担保财产拍卖、变卖后，对出售价款优先受偿。
以上法律规定实际就是一点：实为借贷担保的房屋买卖合同无效，法律不予保护，即使债权人已经以房屋买卖合同起诉，法院也不会支持。各级人民法院在审理实为借贷担保，名为房屋买卖纠纷的案件时，基本上都是按照法律规定的这个原则判决的。如果借贷双方以房屋买卖合同关系在诉讼中达成了合意由法院主持调解或者判决，第三人一旦发现生效的法院调解书和判决书损害了自己的利益，可以提起撤销之诉讼，以维护自己的合法权益。
然而，当借贷期满，债务人不能款的情况下，双方以合议的价格重新签订以房抵债的买卖合同时，则买卖合同就是有效的，当然，这个有效必须具备相应的条件。
最高人民法院(2015)民一终字第180号民事判决（最高法指导案例72号）对汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚起诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司的借款期满，双方重新签订的以房抵债房屋买卖合同纠纷的上诉案件，则认为：借款期满，双方重新签订的以借款抵顶购房款的房屋买卖合同有效。
该案的原告汤、刘、马、王诉称：根据双方合同约定，新疆彦海公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。因彦海公司拒不履行房屋交付义务，请求判令：一、彦海公司向汤龙四人支付违约金6000万元;二、彦海公司承担汤龙四人主张权利过程中的损失费用416300元;三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
彦海公司辩称：汤龙四人应分案起诉。双方没有买卖房屋的意思表示，双方的房屋买卖合同是借贷合同的担保，违反了《担保法》第40条、《物权法》第186条的规定而无效。双方签订的商品房买卖合同显失公平，四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。
新疆高院经审理查明：汤、刘、马、王与彦海公司于2013年先后实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易中心办理了备案登记。债权到期后，彦海公司未偿还借款本息，双方经对账后，将彦海公司尚欠四人借款本息361,398,017.78元转化为购房款，双方重新签订商品房买卖合同。上述欠款本息转为已付购房款后，剩余购房款38601982.22元，待办理完产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司的对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
新疆高院(2015)新民一初字第2号民事判决：一、彦海公司向汤龙四人支付违约金9,275,057.23元;二、彦海公司向汤龙四人支付律师费416,300。00元;三、驳回汤龙四人的其他诉求。
一审判决后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款担保，欠款金额包含高利息等为由，提起上诉。
最高法院于2015年10月8日作出(2015)民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆高院(2015)新民一初字第2号民事判决;二、驳回汤龙四人的诉讼请求。
最高法院裁判认为：本案争议的商品房买卖合同是彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。
民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。
尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。
经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。
（审判人员：辛正郁、潘杰、沈丹丹）
最高法院的终审判决虽然支持彦海公司关于抵顶房价的欠款金额包含高利息，以此计算违约金并支持律师费显失公平的上诉理由，但这一生效裁判却认定：当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则。即双方约定的将欠款本息抵顶购房款的买卖合同关系并不违反法律规定。实际上阐释了一个重要观点，借贷双方在债权不能实现的情况，在借贷约定期满，终止原借贷合同关系，重新签订以房抵顶债务是允许的，也是可以得到法律保护的。因此，最高法院的这一判决，对所有类似案件都有指导意义，同时也对大量存在的民间借贷合同关系指出一条解决双方法律冲突的道路，即借贷期满可以在合理公平价格下签订以房抵债合同，以消灭债务。这里有几个条件必须注意：
1、必须是原借贷合同期满，双方终止借贷关系，重新形成买卖合同关系；
2、当事人嗣后变更法律关系性质时必须意思表示一致，并体现公平原则；
3、当事人嗣后变更法律关系性质时不得损害第三方利益；
4、当事人嗣后变更法律关系性质时对利息、违约金的计算不得超过法律规定。
（注：斜体字部分是笔者撰写，其他部分均摘自法院判决和法条，并略有减删。）
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