最高院：唯一住房消费者虽仅支付少部分价款，也比工程款优先保护

裁判概述

购房消费者已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院适用《执行异议和复议规定》第29条规定认定其在交付剩余房款50万元后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。

案情摘要

1. 2016年5月16日，胡莉与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，约定以总价723，151元向润红公司威信分公司购买案涉房屋，首付223，151元，剩余房款在办理按揭贷款后支付。胡莉已自2017年收房后就装修入住使用至今。

2. 润红公司、润红公司威信分公司因与长青公司建设工程施工合同纠纷一案，长青公司向法院主张工程款优先权，法院依据其申请裁定查封了包含案涉房屋。

3. 案外人胡莉以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议被驳回。胡莉对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。

争议焦点

居住型购房消费者可否阻却工程款优先权诉讼的查封？

法院认为

胡莉已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但胡莉在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定胡莉在交付剩余房款50万元后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。

长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。

本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。

案例索引

（2021）最高法民终600号

相关法条

《执行异议与复议规定》

第29条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《九民纪要》

125. 【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

实务分析

关于已经支付了大部分房款的唯一住房消费者对房屋所享有的权益与工程款优先权孰优孰劣的问题，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（批复）的规定本无争议，特别是在《九民纪要》第126条对此进一步明确后，实务中关于本问题的争议也随之平息。但笔者团队最近接受咨询时的一则案件中，审判人员和工程款一方的律师坚持《九民纪要》仅属于参考意见并非法律规定。并且，在《批复》已经作废的情况下，他们还坚持2021年新修正的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》新增第36条的规定，承包人享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，却并未将《批复》中的消费者优先权利予以纳入，故消费者在现行法律框架下的权益并不能优于工程款优先权。笔者不敢苟同，特整理推荐最高院作出于2021年6月4日的本判例以正视听。同时笔者在文首的视频号连接中，对于开发商名下房产执行中消费者权益、工程款优先权、抵押权和一般债权的权益顺位问题结合立法演变进行系统分析，有时间的读者可以手机端点击收看。

另外，本判例中还涉及另一问题，就是在消费者交款比例不足50%、同意将剩余款项交付法院执行的情况下，可否支持其对房产享有权利的问题。笔者赞同本文援引判例的的裁判观点，不过笔者认为既然立法中规定了支付50%以上房款这一要件，即使在实务中有所缓冲或突破也不能太过随意，应当结合购房者的合同约定和实际入住情况进行综合判断。推荐本文，仅供参考。

转自:金融审判研究院 作者：初明峰 刘磊 王瑞珂

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博主简介:

李阜林律师，法律硕士，具有十多年的法律职业资历，办理多起疑难案件，法律顾问经验丰富，拥有国家专利代理人资格证，善长刑、公司、房地产、工程建设、知识产权等，尤善民商行刑交叉的法律综合事务。

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