划拨土地使用权转让，是指原划拨用地使用权人经依法批准，将划拨土地使用权转移的行为，包括买卖、交换、司法处置等。在一些老城区，划拨土地与出让土地基本持平甚至划拨土地更多，特别是城市建成区内划拨土地规模相当可观，而这些划拨土地中又普遍存在利用率低的问题。由于划拨土地权能受限，导致其不能充分流转进入土地交易二级市场，使得土地资源配置效率低，节约集约利用水平不高，并影响权利人的土地收益。若合理引导划拨土地以转让等形式进入土地二级市场，将有效盘活城市存量土地，优化土地资源配置。

划拨土地使用权转让的法理依据

《城市房地产管理法》第四十条明确，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十五条明确规定，符合相关条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。这是划拨土地使用权转让的法理依据，也是转让前必须履行的法定程序。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）明确规定，以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

划拨土地使用权转让的条件

划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让。国务院55号令第四十五条规定，划拨土地使用权转让的条件包括：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。按照此规定，对于行政机关、事业单位等主体的划拨土地使用权是不允许转让的。因此，所转让的划拨土地除了领有国有土地使用证外，还应具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，即不允许净地转让。

此外，对于法律、法规、行政规定或《国有建设用地划拨决定书》等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的，也不能进行转让。比如，在《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）中明确规定，对非经营性用地改变为经营性用地的，应当在划拨决定书中约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。因此，对于划拨决定书中已有明确约定收回再重新出让的，或者地方行政法规有明确规定的，应当从其约定。

作者:胡兴帮 转自:土地观察 作者单位：河北省自然资源厅

声明:文仅供交流学习，版权归属原作者。本（微）博致力于为读者提供有价值的法律参考资料，系公益性微信平台。部分 文章推送时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，核实后删除。

博主简介:

李阜林律师，法律硕士，具有十多年的法律职业资历，办理多起疑难案件，法律顾问经验丰富，拥有国家专利代理人资格证，善长刑、公司、房地产、工程建设、知识产权等，尤善民商行刑交叉的法律综合事务。

TEL：15193185693，13830797058；Email:LFL21th@foxmail.com ；WeChat:LFL21th;QQ:983186352。