• 案例十：违约金的计算，有了明确标准

• 案例十一：延迟办产权，处理不再困难

• 案例十二：合同无效、撤销、解除的，可以解除贷款合同

• 案例十三：新解释的时效适用

案例十：违约金的计算，有了明确标准

     丁先生购买了一套总房价为22万元的商品房。在合同中，丁先生与开发商就延期交房的违约责任进行了详尽的约定：逾期10日内，开发商按每天10元向丁先生支付违约金；逾期10日后的，开发商每日按丁先生付款总额的3%向丁先生支付违约金。而后，开发商延期86天才向丁先生交付该房，丁先生初步估算开发商应向其支付50余万元的违约金。丁先生曾听人说，这样的高额违约金不会得到法院的支持并会大幅减少。

     丁先生咨询：违约金究竟应该如何计算？其大约可以向法院请求多少的违约金更容易获得支持？

律师解疑：

     一般来说，违约金的计算由双方当事人依据交易情况自行制定，只有出现违约金过分高与过分低的情况下，法院才会进行适当的减少或增加。

     在新解释出台之前，昆明市中级人民法院在解决违约金过高的问题上采用的是购房者已付房款总额在延期交房期间的中国人民银行同期贷款的四倍利息为标准计算违约金。

     而新解释出台后，将一律采用最高院确立的标准计算：违约金过高的，以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；违约金过低的，以违约造成的损失确定违约金数额。

     由于新解释刚刚发布，尚未实施。由于理解的偏差，目前对于违约金过高的计算标准，还存在着两种观点：一种是应在实际损失额向上浮动差额（违约金与实际损失）的30%作为计算标准；一种是应在约定违约金向下浮动差额（违约金与实际损失）的30%作为计算标准。这还有待于，法院的司法实践予以澄清与确认。

     因此，丁先生可以参照以上意见，确定一个较为合理的违约金数额，向法院起诉。

律师提示：

     如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，参照以下标准确定：

     1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；

     2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

相关解释条款：

     第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

     第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

     逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

案例十一：延迟办产权，处理不再困难

     万女士1999年购买了一套商品房，但入住近4年来，一直未能领取产权证。经过了解，原来是因为开发商没有足额缴纳土地出让金，至使小区内部分业主迟迟无法获得产权证。不久前，万女士从报纸上了解到产权证的重要性后，感到很不安，担心自己的合法权益受到损害。

     于是，万女士非常想知道，在产权证迟迟不办的情况下，能否追究开发商的违约责任，能否解除合同。

律师解疑：

     根据新解释的相关规定，在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同。此外由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

     1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

     2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

     3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之起90日。

     因此，万女士完全有权追究开发商的违约责任，或者解除合同。

律师提示：

     《城市房地产开发经营条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。

相关解释条款：

     第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

     （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

     （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

     （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

     第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

案例十二：合同无效、撤销、解除的，可以解除贷款合同

     郑先生于2002年与某开发商签订了3份购房协议，协议由郑先生购买该开发商所开发的某小区商品房3套。就此，郑先生与银行分别签订了3份担保贷款合同，后来因为种种原因，开发商与郑先生协商后解除了其中2份购房协议，并退还了郑先生全部购房价款（含按揭款）。于是郑先生希望能与银行解除相应的担保贷款合同，以避免多交不必要的利息。但银行的有关工作人员向郑先生表示，购房合同与担保贷款合同是两个不同的法律关系，购房协议的解除并不能成就担保贷款合同的解除。因此，郑先生可以选择提前还贷并支付一定手续费的方式，尽可能避免利息损失。

     郑先生问：银行的解释是否合理？其能否主张解除担保贷款合同？

律师解疑：

     根据新解释规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。

     因此，郑先生可以要求银行解除相应的贷款合同

相关解释条款：

     第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

案例十三：新解释的时效适用

     石先生因为购房纠纷，一直在与某开发商进行诉讼。经过一、二审审理，石先生均被判败诉。石先生表示不服，认为法院有意偏袒开发商。而石先生在最近的报纸上看到了关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的报道后，认为新解释对自己十分有利。想以此为由，请求法院再审。但不知能否适用？

律师解疑：

     石先生不能以新解释为依据，请求法院再审。根据新解释的规定，新解释适用于《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，并在新解释施行后尚在一审、二审阶段的案件，而不适用于已经审结，申请再审或依审判监督程序决定再审的案件，而石先生的情况属于后者，因而不能适用新规定。

     同时，《城市房地产管理法》施行前的商品房买卖行为发生的纠纷案件，适用当时的法律、法规及司法解释

相关解释条文：

     第二十八条：“本解释自２００３年６月１日起施行。

     《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

     《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解。

     《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解〉》。”