我们下榻的约旦首都安曼Palace Hotel里，有一位德国老兄几乎和我们一同到达，也将同一天和我们一起离开安曼。而且，我们还是这家旅馆罕见的连续住满十天的优秀旅客。

德国人姓Lux，名Peter，以下称他彼得。彼得今年60多岁，退休前是法官，已退了有几年了。彼得的英文非常棒，性格中不自觉地透出德国人特有的傲慢，也许是优越感吧。毕竟，德国和中国不同，能做到法官的人一定是既要有很好的教育背景更要有无可指摘的道德操守的。

彼得退休后很快就和第二任妻子办了离婚手续。用他自己的话说：我孩子大了，参加工作了，妻子退休后的生活也有保障，所以我决定将自己彻底解放，开始自由自在的周游生活。

我俩私下调侃：不知道彼得是否是自己判决自己的离婚诉讼的？

当然不可能。

彼得之所以在这家旅馆一呆就是十数天，是因为他和我们一样也玩完了约旦的邻居埃及叙利亚，而以色列又压根儿不准他进（实际上以色列方面对此的规定是：1928年1月1日前出生的德国公民入境以色列，需要接受审查看其有无参与二战中的罪行。之后出生的，可以落地签或者免签）。所以，只好像我们一样，在安曼过起了无忧无虑的日子。

这里交代一下，并非我俩对生活没有追求，实在是以色列外交部那帮家伙太可恨。我们10号递的签证申请，因为他们为提高工资而罢工，只好苦苦等待。

没事做不能干靠，干靠不是皇帝村妇的性格。

于是，皇帝决定今天对彼得做一次专访，了解一下德国人民对房地产的热爱程度。

彼得住在距德国金融中心法兰克福市约50公里的一个名叫Bensheim 的小镇，全镇人口4万，有两条高速公路在此通过，还有铁路站点，周边有数个大型购物超市，甚至还有好几座国际学校呢。

这些优点决定了这里是法兰克福数以万计的职业经理们的居家首选之地。

然而，就是这样一块宝地，竟然无人对房地产感兴趣！

以彼得为例，1992年，他以1400欧元/平米的价格购买了一座房子，使用面积是120平米，还有一个大约250平米的小院儿，总价168000欧元。2002年，彼得离婚时将该房卖掉，售价几乎与购价相同。彼得说，就算是今年卖，最多也就只能赚10%。

也就是说，德国的房价在20年时间里竟然几无变化！！！

皇帝大惊失色，竭尽全力引导彼得供出德国政府的调控高招。彼得何许人也，他对皇帝说，就我所知，德国的房价与政府没一丁点关系，政府也从未调控过房价。

绝了！绝透了！中国政府在房价的“宏观调控”上使出了浑身解数，累得汗流浃背，却总是落个屡调屡败，越调越涨的狼狈下场。

还好，彼得在皇帝的威逼利诱下老实招供，列举了导致德国房价稳定的如下理由。

一、              政府收入不靠卖地，更是绝不高价卖地(根子是土地私有，政府几乎无地可卖)。和我国不一样，德国政府从未将财政收入挂在房地产上。以彼得居住的小镇为例，掌握在政府手中的土地供给严格参照城市总体规划、人口规模和水、电、天然气、交通容量等资源要素的供给情况而定。比如，无论土地资源多么稀缺，卖地收入多么诱人，政府都会按着人口生育指标为下一代乃至第三代人留足土地储备。这是立法决定的，不是政府能随意更改的。

二、              政府不仅不靠卖地赚钱活命或发横财，更不会向买房者课以高额税收。彼得买房时，只需一次性缴纳2%-3%的土地税，之后便永久拥有了该地块的使用权。

所以，从政府层面上看，是把向人民提供住房当成了自己的义务，而不是把房地产当做摇钱树，这是问题的根本所在。

那么，难道德国人就没有通胀预期？难道他们中没有一位勇士站出来炒房或投资房产？

对于这个问题，彼得给出了下面的答案。

三、              德国的年轻人或单身的成年人宁愿租房而不愿买房。原因很简单，他们总是希望为自己留下足够的流动发展空间。如果年轻轻就买了房，今后一旦发现别的地方有更好的发展机会就免不了为卖房纠结。

四、              如今的新移民普遍来自发展中国家，经济能力有限，无力购房（中国移民例外），更谈不上房产投资。

五、              人口增长率不断下降，人们担心未来会出现房地产供大于求的状况，从而不敢投资房产。

六、              老龄化严重。老年人主要靠退休金生活，改善住房条件力不从心，更多的人选择年龄越大住越小的房子，以免因在住房方面的奢侈影响自己的生活水准。像彼得这样在退休后选择周游世界的老年人越来越多，这些人没有买房意愿。

七、              银行在提供住房按揭方面极为谨慎。既要调查你的现实收入状况，还要考虑你今后的还贷能力，比如万一你失业（银行通常预期买房者有高达50%的失业可能）、年轻人有了孩子后的生活负担增加、通胀导致的生活成本上升等等。更要命的是，如果你手里有一大把房子，就算你都是现款买的，银行都会大为担心，他们怕经济不好你的房子无法变现。

八、              和中国一样，德国的富人也非常渴望逃税。如果你拥有多套房子，秃子头上的虱子—明摆着自己是富人，如何逃得掉税？

九、（这条是皇帝加的）收入预期稳定、通胀预期稳定、社会保障完善、社会长期稳定等诸多因素都是人民安居乐业，不去投机冒险的原因。

听了彼得的话，我们霍然开朗。其实中国的房地产“中央空调”现象很好解释。罪魁祸首就是各地政府控制土地资源并借机高价卖地敛财。众所周知，这已经到了厚颜无耻无所畏惧穷凶极恶的地步。地价飞涨，哪有房价不涨的道理？其次，银行要么是国有要么是国控，加上缺乏中间业务弥补仅靠存贷差盈利的落后经营模式，所以，不可能不和政府和开发商穿一条裤子，赚了归自己，亏了有国家兜着呢。于是，国内申请房贷之容易程度简直可以用如履平地来形容。银行中介对造假骗贷者睁一只眼闭一只眼乃至热情帮助买房者造假骗贷的美丽故事也早已传遍天下。最后 ，开发商和政府、银行互相串通，狼狈为奸，一直在向喂鸦片一样向人民灌输人口多土地少房价不可能不持续上涨的“硬道理”。

所以，君不见，哪一次政府的宏观调控政策公开申明要将房价压下来？人家只是对你说要“稳定房价”啊。靠，政府卖地出价越来越高，还指望房价降或稳住？能稳住吗？所以，一次次的调控要么是限购（既然房地产业早已市场化，政府有什么权力限购？），要么是提高税收（政府不从根子上解决问题，反倒要接机敛财。），要么是提高首付比例或贷款利率，这些板子打在富人屁股上不痛不痒，倒是让真正的买房者吃尽了苦头。

如今，人人都知道中国的房地产早已成了个大大的泡沫。但正如毛泽东所说：（反动派）绝不会自行退出历史舞台。以各级地方政府为首的利益集团是绝对不会将从人民身上吸去的血汗轻易吐出来的。

最终结果不得而知，像日本那样任泡沫自行彻底破灭。

不得不承认，到时候受损失最大的仍然是咱普通老百姓。从古至今，草民都是买单的命。为政权更迭造成的破坏买单，为统治者的错误决策买单，为改革开放买单，为利益集团的财富积累买单……..

面对这样的宿命，我们（尤其是至今仍无房的年轻人）最好的选择是迅速改变买房而不是租房的传统观念。其实人口老化、出生率下降这些问题我们和德国一样都有，所谓地少人多的说法更是荒谬至极。德国人口7948万，总面积才357042平方公里，人口密度为223人/平方公里。中国人口13亿，总面积960万平方公里，去掉新疆（总面积166万平方公里）西藏（总面积123万平方公里）内蒙（总面积118万平方公里）的不可居住面积，按200万平方公里计恐怕只多不少吧，咱们的人口密度是170人/平方公里，孰大孰小不言自明。

大家共同努力，让投机购房者真正拥有一堆砖头吧。

peter看玩笑说：惨了，以后我去中国拿不到签证了！