用《物权法》解读物业管理相关条文

小区的道路、地下室、绿地、广告等公共物业出租经营和经营所得收益的使用由谁说了算？

第四十五条  所有权人对自己的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十六条  所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

第四十七条国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产。

第七十三条业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条  建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

2002年开始实施的《物业管理条例》明确：小区的道路、地下室、绿地、广告等公共物业出租、和经营收益的使用由全体业主决定。开发商、物业公司擅自决定无效；这部分收益属于全体业主，因擅自经营造成小区道路、地下室、绿地等物业设施设备损耗、损坏的要修复、经营收入要归还。否则业主会可以起诉、并投诉主管部门对该物业公司处罚或取消资质。

如果在物业项目退出中，出现纠纷和发生破坏物业设施的行为怎么办？

第五条  物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第六条任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。

第七条  权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。

第三十九条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。

第四十条  妨害行使物权的，权利人可以请求排除妨害。

第四十一条  有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。

　　第四十二条  侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。

第四十三条  本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

第八十七条对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

按照全体业主的意见更换物业公司是很正常的现象，我市“关于物业管理项目退出和交接”的文件已经明确了物业公司更换交接的办法，只要按照规定去操作，可以规范有序地完成。对于破坏业主财产、触犯法律的行为，有依法制裁的办法。不过提醒业主：要加强自我保护意识，提高警惕，尽力做到防患于未然，要及时发现、报告、阻止不该发生的事情

 为什么业主不能把自己的住房出租给单位、幼儿园、培训班餐饮娱乐等商用和非住宅使用？

第八十条  将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

第八十一条  业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第七十四条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第九十三条  建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十四条不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。

第九十五条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；相邻不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

第九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予补偿。