房价的无知争论 （之二）

          ----- 如何看房价

今天的房价争论的无知的依据是房价尤其是中国的房价从来不是由供求关系决定的。前面本人就已经说过，供求关系不能决定价格，这一经济学假设是错的，就算供求关系决定价格，肯定不是数量决定的，而是力量决定的。因此供应量多少多少，需求量多少多少来讨论房价是无知的。一个简单的求证就是当房价上涨时，供应量大幅度提升。

换言之房价上涨的原因不是供求关系的变化的结果。有人会问到底是什么决定着房价的涨跌，或者到底什么因素决定着房价，我的回答很简单看这个市场里的玩家或者参与者是谁，他们如何发挥作用，作用有多大。我的结论是前几年房价的暴涨是地方政府与房地产商合谋，投机商推波助澜的结果，与消费者无关，与消费的增长关系不大。最近房地产下跌的原因是中央政府宏观调控的结果，因为房地产价格暴涨除了带来的泡沫性增长外，还会引发通货膨胀。

决定中国房地产价格的主要因素是什么？首先是肯定是政府。在这个市场中，政府是决定性力量：政府是土地的所有者；政府是政策的制定者；政府是资金的供应者。这是为什么房地产商人会找主流经济学家说话的主要原因。

当然今天的中国政府不是铁板一块，中央政府和地方政府之间利益和政策导向冲突是很大的。在土地问题上，地方政府拥有旧土地，中央政府决定新土地。在资金的供应上，银行资金由中央决定，民间投资由地方决定；在政策问题上，中央又决定权，而地方有执行权。

观察政府的房地产政策，或者政府调控房地产政策的手段有什么？首先是土地的供给和价格政策，由于土地资源的稀缺性政府永远都会说要控制土地供给，从这个角度只能看供给数量，政府可以通过土地的价格而不是数量来调控房价；其次是金融政策，中国政府除了使用利率汇率和货币供给外，还会使用行政政策直接干预商业银行运作。最后是其他的与房地产相关的经济政策。

我个人对政府政策的观察来看，从政府对价格的预期来看2006年的房价是稳中有降。2006年年末会出现暖价政策。