房东的房子二十年房龄,两居虽都朝南,可是格局特别不好,房子分到房东手之前已几易主人,房东在这里住了不到两年,因为老婆出国女儿上学,房东就在女儿学校附近租了个一室的房,这个房子就租给了我们.住了五年,再不好的房子我们也当成了家,何况这里地处北三环,周边学校,交通,医院,一应具全,于是习惯成了一种感情,从这里去北京城任何一个地方怎么坐车我都很熟悉了.住在这个地段我可以很负责的对家乡人说我住的是北京城里.可不熟悉北京的家里人还是觉得都住三环了?一个住惯了市中心的丫头跑去住郊区不容易呀.每个亲戚都这样说于是我住北京郊区成了家里人眼中的事实,事实就事实吧,这事也没必要没完没了的解释.

   赶上我们想买房的档,房东也开始想卖房了,虽说这片老房子单价都彪升到每平米八千五百元可有一线希望我们还是要问问,房东一直特别忙具体要卖多少钱他也说不出个数来,于是老公说你打听一下,要是按市价这样的房子要交多少税费,咱们自己先做到心中有数.于是我开始在网上查关于房改房上市交易的一些政策.

   结果我疯了

   根据北京市相关规定,房改房购入不满两年上市交易的要按房款的5%缴纳营业税,房东的房子就是使用权,如果我们要买他只能先买产权再卖给我们,因为北京市有规定外地人不能购买北京市使用权的房子.以58.5米为准,总房价就是497250,其中应交的营业税为24862.5元,印花税为2486.2元,这个区地税确认房改房上市交易要按差额交个人所得税.

     房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

    成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

    标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。

    也就是说房东还要将总房款的一部分与原产权单位分享,然后计算个人所得税,如果房东购房时扣除二十年工龄后他从产权单位购入房子的房价为六万,需要给原产权单位七万元,那个人所得税的应纳税额就为(497250-60000-70000)*20%=73450元.

    房东卖房时他所负担的税费大致为营业税24862.5,印花税2486.2.交给原产权单位费用70000,个人所得税73450,总计,170798.7.

    房东的实际所得为326451.3

    资料查找过程中发现上海对上市交易的房改房已免交营业税,而北京于2005年8月出了一个文指出房改房首次上市交易免征营业税,打电话到市地税和所在区地税确认对方均说这个与两年限期并不矛盾,没满两年还是要交营业税.

   如果我是房东我的卖房所得和实际房款相差那么大我是不会再提卖,通过这一次的查询我不仅在思考,这所征的重重税负就是一个双仞剑在遏制炒房人的同时,也抬高了房价伤到了真正的购房人.随着房价的不断上涨,远在郊区购房人因为子女入学等问题纷纷回城,二手房已成为新一轮的购房热点,可是现限段的这种税收体治加速了二手房的房价也在无法控制的上涨,导致北京一些区二手房的单价已超过区内的一手房,二手房上市交易中的重税也是房价上涨的一个重要原因.

   要想盘活二手房,政府应该在政策上给以支持,上海免征营业税就拿出了政府的诚意,另一方面遏制炒房,税收杠杆的调节是必要的,可税收也有他的负面作用,除了税务手段政府也应有一套综合治理方案,在打击炒房的同时让老百姓得到实惠.