“国六条”出台4个多月了，热闹的房价论战已渐渐安静下来，但观望期似乎还没有过，有人认为房价还会大跌，有人认为会上涨，有人拿不定主意，那么——

 

 

吴淑平/文

 

       经济规律与政治规律有点类似，政治规律是分久必合，合久必分；经济规律是涨久必跌，跌久必涨。当然，这是大道理，不足以完整地说明楼市情况。但在市场经济时代，有一点是必须考虑的，那就是供给与需求。
       有人错误地把“国六条”的出台，认为是国家要降低房价，其实，哪个国家的政府都不希望房价大跌。控制房价涨幅过快，才是政府的目的。再说，上帝都不是万能的，政府如何就能成为神仙呢？
       所以，我们还是从供给与需求两方面来分析深圳的楼市。

 

目前房价涨幅已经明显下降
       首先说明，我说的是“涨幅”，不是指“房价”。正常情况下的“涨跌幅度”应该与总体物价的波动保持一致的，而“房价”则是一个绝对值。“涨幅”合理不等于“房价”合理。
       我查看了最近两三个月的有关深圳楼市走势，发现新房价格在平稳的基础上，略微上涨，而二手房基本持平。这是“国六条”强制实行后显示出来的效果。
       目前有一部分持币待购者，也有一些坚定的不买房勇士。前者多数年轻在28岁以上，他们考虑到结婚和赡养父母的需要。后者多数是28岁以下的年轻人。从长远看，买房者的增长数肯定多于不买房者的增长数，但就今年最后这三个月来看，也许势力相当。
       也就是说，在涨幅趋于缓慢的情况下，短时间内的真正市场需求还是不多，至少不疯狂，再也不可能出现疯狂抢购的现象。

 

深圳特区土地储备极少
       深圳是一个地盘小、人口密集的城市，特区内可开发为住宅的土地已经非常少，特别是罗湖、福田两大主要行政区域内，过几年将没有新的楼盘出现。
       有人说，现在政府逐步在进行旧村改造，未来将会有大量住宅上市。这个可能性很小。因为旧村改造不可能是一窝蜂的，而是逐渐进行的，绝对不可能出现供过于求的问题。
       据了解，关外一些楼盘有一定的空置率，但关内的住宅空置率极小。
       以上现象说明什么问题呢？未来深圳特区内的住宅供应量不多，不可能出现供大于求的问题。因为人口的增长速度是有目共睹的。

 

深圳房租已经明显上涨
       今年6月以来的楼市宏观调控后，深圳房价的上涨幅度虽然得到了控制，但租金却上涨得很明显，那些真正没房的人，那些真正贫穷的人，压力反而大了。
       记者了解到，10月份，龙华的农民房租金平均比去年同月上涨25元/平方米，岗夏一带的住宅租金平均上涨30元/平方米。而今年的工资水平与去年差不多，这对租房者来说，压力不小。
       没房的人一直希望房价能下降，租金能下调，可是，为什么调控政策出台后，穷者的住房支出更大呢？
       这里面有一个问题，那就是住房需要较大的问题。住房需求大，也反映了潜在购房需求大。

 

深圳房价会不会下跌？
       对大多数人持币观望者来说，最关心的问题便是今年冬天到明年冬天的一年内，房价会不会下跌的问题了。楼价如果猛涨，购者便少；同样，楼价如果猛跌，也会让很多人不敢买。
       从供给、需求与国家的宏观调控政策来看，深圳特区在一年内的供给不会出现供大于求的现象，下跌的幅度不可能太大。
       关外的土地储备虽然比特区内多，但人口的增长幅度也较大，需求也相对较大。
       但是，这次宏观调控比较到位，而且不可能在短时间内解除，除再加上百姓埋怨房价太高，一部分人拒绝买房，深圳房价在一年内上涨的幅度也很小，或者基本不会上涨。

 

今年冬天该不该出手？
       从以上分析可以看出，深圳在一年内的房价基本平稳过度，对经济一般的人来说，可买可不买，如果要东凑西借，大可不必买房，等明年年底再买也不迟。但对持币观望者，不妨买套小户型的，作为过度。等2008年后再决定是否买大面积的房子。
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