“280多万元的房款被骗，不是一笔小数目。我一直相信法律会还我公道的。”11月30日，于海明（化名）终于拿到了长治市中级人民法院的民事判决书。长治中院支持了一审法院的判决。于海明在经历近三年的漫长等待之后，终于将在购房过程中被售楼小姐骗走的280多万元房款（2008年12月4日本报特稿《长治：梦想发大财，售楼小姐诈骗巨额房款买彩票》曾做报道）通过诉讼追索成功。

购房陷阱：280万买了一纸空文

于海明是东北人，多年前从东北老家到山西长治发展。几年打拼之后，做到了一家大型企业的经理。最近几年，随着房价的不断上涨，事业有成的他有了购置房产的想法。2008年1月，于海明通过早已熟识的售楼小姐冯卫卫在长治市金德利大厦购得一间二手商铺。在将280余万元房款分两次汇到冯卫卫指定的账户后，于海明在金德利大厦售楼中心拿到了购房合同。

但随后的事情让于海明始料未及。因多次催促冯卫卫办理房产过户手续，但冯均以各种理由拖延。当于海明再次赶到自己购买的商铺时，发现已经有人入住，对方出示的房产证明让他傻了眼。

随后，于海明找到了金德利公司，但被告知该处房产确实另有其主。直到此时，于海明才知道自己被骗。

多方联系售楼小姐冯卫卫无果后，2008年10月28日，于海明到长治市城区公安分局报案。长治市城区公安分局经侦支队很快破获了这起震惊当地的巨额房款诈骗大案。归案后的冯卫卫承认自己对于海明实施了诈骗。

据冯卫卫交代，早在2007年，她就曾利用相同的手段骗过另一位客户房款310万元。但骗局很快被对方发现，在中间人的协调下，冯卫卫不仅全额退还了对方房款，还多付了20万元的利息。而据知情人透露，当时参与协调此事的中间人就是金德利公司的员工，“此事还惊动了公司的领导”。

对于诈骗得来的巨款，冯卫卫的交代更是让人啼笑皆非：由于对彩票的痴迷，在于海明把280余万元房款汇至其指定账户后，冯卫卫将其中的100多万元都买了彩票，但她并没有等来巨奖的降临。除去买彩与挥霍，冯卫卫骗取于海明的房款只有60万元被追回。

根据警方事后查证，冯卫卫当时与于海明签订的协议、合同是从金德利公司擅自提取的，上面均盖有公司的公章。但冯为于海明出具的房款收据系其个人假造。

对簿公堂：协商无望状告开发商

于海明找到金德利公司相关负责人，希望对方退还房款。而金德利公司认为冯卫卫此前虽为公司员工，但并不具备代理资格，无权与客户签订购房合同，公司本身也是此案的受害方。冯卫卫诈骗于海明的房款应属个人行为，房款的退还义务应由冯卫卫本人来承担。

而于海明认为，自己签订的购房协议和合同盖有金德利公司的公章，合同的签订地点在金德利公司售楼部，而且交款时公司财务、出纳等其他人员也都在场。作为一个善意的消费者，他完全有理由相信售楼小姐的行为代表公司，而不可能怀疑其代理销售行为有诈。

随后记者了解到，于海明与售楼小姐冯卫卫其实早在2007年就有过一次买房交易。“那次我本来就是想直接买套商铺的，还交给冯两万元的定金，后来因为商铺面积缩水，我就退了房，又改为购买金德利的住宅楼。当时还有16万元的余款。”于海明表示，上次买的房后来办理房产证都十分顺利。因此，2008年当冯卫卫提出再次帮于买房时，于海明没有过任何的怀疑。

据于海明回忆，当初交付房款时，售楼部里并非只有冯卫卫一人。“当时，售楼部里至少有财务人员在内的三四名工作人员在场，其中还有一位负责楼盘管理的王姓经理在场，签订购房合同之后，我还把楼宇认购协议及购房合同复印件交给了那名王姓经理。”

于海明据此认为，售楼小姐冯卫卫持有真实的售楼合同与自己交易，最终导致自己被骗后200余万元款项未追回。在此过程中，金德利公司管理出现重大漏洞，应该承担全部房款损失。

协 商 未果。今年4月，于海明将金德利公司告上了法庭。

庭审焦点：售楼小姐是否代表公司

2010年4月20日，此案由长治市城区人民法院开庭审理。

法庭上，原被告双方的焦点集中到冯卫卫的行为是个人诈骗行为还是履行职务行为期间的诈骗。于海明的代理律师崔化琴认为，双方对房屋购买协议的真实性并无异议，冯卫卫作为被告公司的工作人员，与原告签订购房协议的地点在被告公司售楼部，且其持有的商品房买卖合同和楼宇认购协议中，售卖方为原告公司并加盖有公司印章，这些足以使原告相信冯卫卫的售楼行为系经被告公司授权。被告金德利公司辩称，诉争房产已被公司出售并进行物权登记。原告明知其进行的是二手房买卖，仍然与冯卫卫签订购房合同，按照不动产物权登记相关规定，该合同在物权变更登记前不发生效力。

法院认为，根据原告的报案材料和询问笔录以及对冯卫卫的询问笔录，可以证明原告对冯卫卫不具有代理权并不知情，属于无过失的善意第三人，故冯卫卫的行为构成表见代理，其行为可视为履行职务行为。由于被告公司未能举证说明诉争房产已经其出售并进行物权登记，法院最终认定原被告双方所签订的商品房买卖合同及楼宇认购协议合法有效，被告公司应对原告因冯卫卫履行职务行为期间诈骗行为所造成的经济损失承担民事责任。

法院最终判决金德利房地产开发公司支付原告购房款余款及利息共计240余万元。

一审判决后，金德利房地产公司随即提起上诉，今年10月15日，于海明与房产公司的合同纠纷案在长治市中级人民法院二审开庭。法庭上，上诉方与被上诉方针锋相对，双方虽然均提交了新的证据，但焦点依旧。

金德利房产公司在二审中认为，冯卫卫与于海明所签合同虽然加盖公章是真实的，但是交纳房款的票据是伪造的，金德利公司据此认为，于海明的购房款并没有最终交给公司，买房交易并未完成，售楼小姐诈骗行为应由其自身承担。但于海明认为，此前他从冯卫卫手中曾买过两套金德利公司的房子，且已完成产权登记。此次所签合同与前一次一模一样，自己完全有理由相信冯是在代表公司和其签订购房合同。

11月17日，长治市中级人民法院作出判决，驳回金德利房产公司的上诉请求，维持原判。

记者在长治市金德利房产公司采访时，该公司销售部的一位主管称，过去公司的确存在合同管理混乱的状况，如今公司已经完善了销售流程中的对接工作，与客户签订购房合同并收取房款时，必须销售人员、部门主管及财务人员同时在场，坚决不容许销售人员单独与客户交易。

前车之鉴：购房谨防“一房两卖”

此案终审判决后，记者采访了于海明的代理律师崔化琴。崔律师认为，此案中房产公司不能因为内部工作人员犯罪被追究刑事责任而免除其民事责任，如此对买房人是不公平的。

最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第58条明确规定：企业的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应承担民事赔偿责任。

目前，诉至法院的房地产案件中，“一房两卖”“一房多卖”案件较多，这种现象严重损害了购房者和消费者的合法权益，并严重影响社会信用。现实中不少购房者买的都是期房，即使是现房，消费者在交了房款，甚至收房后，仍要过一段时间才能获得相应的房屋权属证明。然而这段房屋权属“真空期”，有可能会让不法开发商或者某些销售人员钻空子。无法快速办理产权过户的预售房或现房，都有可能被反复卖给好几个人，这不仅严重损害买房人的合法权益，也加剧了房地产市场的混乱。

其实早在2008年初，住房和城乡建设部就出台了新的《房屋登记办法》。根据新规，购房业主办理了合同登记备案后，若担心自己的房子“出事”，可以提出申请预告登记。一旦进行了预告登记，房地产部门的系统档案中将“存档”，开发商在此期间内不得将房子卖给其他人。

律师提醒买房者在购房前要看齐“五证”，谨防“一房两卖”陷阱。签订房屋买卖合同的时候，暂时还不能办理过户登记手续的，消费者签订合同时要约定“预告登记”条款，并应及时向登记机构申请预告登记。在办理的同时，登记机关也会查清是否是“一房两卖”，登记后如果真发生“一房两卖”，由于消费者登记在先，购房就不存在问题了，这样即使未能办理过户登记手续，也可防止卖房人“一房两卖”。