次贷危机爆发美国220万“房奴”无家可归

信源：深圳商报｜编辑：2007-08-09｜ 网址：http://www.popyard.org

八阕

美国房地产过去五年一片繁荣，房价不断上涨，房地产商也跟随银行、金融公司，迫不及待地进入房贷市场。而当楼市泡沫破灭时，美国大部分人还不上贷款，产生了约220万个“房奴”。

房地产商吹出的泡泡破了

《深圳商报》指出，在美国次级房贷危机中，房地产商扮演着推波助澜的角色。伊莉莎白和丈夫阿姆多．默特的房屋贷款并不是来自银行，房地产开发商才是夫妇俩的直接“债主”，而这成了他们梦魇的开始。2005年11月，有四个小孩的默特夫妇看上了华盛顿城郊一套三房的新住宅，价值54万美元。但房产商毕泽尔并没有让他们去找银行贷款，而是自己提供了贷款合约。

据默特夫妇介绍，当初他们的收入水准并不符合贷款要求，毕泽尔公司便替他们伪造收入证明，在贷款申请书上强调他们能够从即将搬离的旧房子收取不菲的租金，来夸大他们的经济来源。默特夫妇开始并不愿意撒谎，但最后，还是禁不住新房的诱惑，在合约上签了字。

但他们现在后悔了。美国旧房子的销售量自2006年以来就不断下滑，默特夫妇的旧房子卖不出去，如今两套住宅的贷款加起来高达100万美元，而他们的家庭年收入只有14.5万。伊莉莎白绝望地说：“我们快没钱供房了，房子随时都有被收回的可能。”

而毕泽尔只是许多迫不及待地进入抵押房贷市场的房地产公司之一。过去五年，美国房地产一片繁荣，为了卖掉更多的新住宅，许多房地产公司跟随银行和金融公司，为购房者提供抵押贷款，然后再将贷款卖给华尔街的金融公司。等到低收入购房者无力偿还贷款时，开发商通常已经把债务过户，损失的只是那些金融公司。

在华尔街，有的投行向提供次级贷款的银行和房地产商买下这些贷款，将它打包成一笔债券，然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司。有了华尔街的支持，房地产商更加肆无忌惮。虽然2006年新建的住宅空置率越来越高，供给已经明显大於需求了，但房地产商仍然不遗馀力地为“次级信用”的购房者提供贷款。通过“不查收入、不查资产”、可以随时调整还款比例、前几年还可只付息而根本不用偿还本金等手段来引诱潜在的购房者。通过这种方式，房地产商的资金流动就能加快，进而投资建造更多的楼房，实现更多的销售量。

实际上，今年年初以来，房地产商的房贷业务开展得并不是很顺畅。由於担心贷款人太差的信用而无力偿还，投资银行及其投资者都开始拒绝来自房地产商的贷款。另外，房价开始不断回落，投资者们发现房子的价值并没有当初房地产商吹嘘的那麽高，而贷款人的收入也并没有申请书上写的那麽多。

尽管如此，房地产商在过去几年，通过刺激次级贷款的方式，聚敛了惊人的财富。去年，美国十家最大房地产公司的销售额达到了988亿美元，而在1992年，这个数值只有93亿美元。而与银行、金融公司一起，房地产商们使美国产生了220万个像默多夫妇这样的“房奴”。他们虽然绞尽脑汁、苦苦挣扎，仍还不起贷款，不得不面临房产被收回、无家可归的悲惨境地。

美国房地产商的“七宗罪”

1.用各种欺骗性或高压的行销手段。例如，吹嘘并不存在的完善的公共设施，或威胁消费者说如果不能在一定的期限内签合约，就要没收押金。

2.有时候会在购房合约上做“手脚”，通过用模棱两可的语言，限制了消费者日后起诉其的权利。

3.雇用来历不明的房产评估员，对房子的价值进行任意夸大。

4.承诺帮助消费者负担一到三年的部分贷款，引诱或误导消费者虚报收入水准，使其日后陷入还款成本会逐年大幅提高的贷款。

5.在合约还没签妥前，就逼迫购房者尽快搬进新房，来记录销售额。

6.对於承诺的房屋和配套设施并不兑现，即使非常基本的路灯。

7.房屋在极短的时间内仓促完工，导致许多劣质工程，隐藏不安全因素。

美国次级房贷危机的形成

美国自2000年不景气时起，布希政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，目的利用建筑业拉动经济。这就带动了一波不动产大涨。从2006年开始，美国房地产市场明显降温，房屋价格持续下跌。例如，洛杉矶在前三年房价走高70%以上，之后回落，至今已回落了两成以上。另外，美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大，违约现象大量出现。

很多银行、金融公司，大力扩张住房贷款，最令人诟病及担心的有两项政策：其一，购房无须提供首付，全部资金皆可从银行贷款，前几年还可只付息而不用偿还本金，以此吸引借款客户；其二，对借款人不作任何信用审核，即针对“次级信用”的人借出大笔金额，而那些打零工、新移民和年轻单身母亲等人，如今就面临了没法付出利息的窘境，更别说偿还本金了。

美国房地产贷款系统＿?惜屿陉F三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。目前出问题的就是美国的第三类市场。第一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%，占美国整体房贷市场比重的7%到8%，但其利润是最高的，风险也最大。许多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，如国际金融界名人罗杰斯所说，“人们能够无本买房”。

因为金融技术的进步，有的投行向这些银行买下这些贷款，将它打包成一笔债券，然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司，称为“次级房贷债券”，且有信用评等公司如SRP(标准普尔)给予债券信用等级。

这次出问题的原因是，当这些次级贷款人违约率升高后，债券等级便被SRP等调降，债券价格因此大跌，投资者遭受了很大损失，没人接手，想卖没门。更有甚者，美国第五大投资银行贝尔斯登公司旗下避险(或私募)基金专门投资这种债券，更糟糕的是他们再拿这些债券抵押，再去投新的次级债券。

熊士坦公司的客户前两周要求赎回基金，但因这些债券无人问津，故而公司公告拒绝客户的赎回申请，因而引起恐慌。在所有上市公司中，金融机构的股价在这次危机中直接受波及而跌得最惨，因为投资人害怕他们持有此类债券，或其他类似债券遭池鱼之殃。