房价，一个伪命题

撰稿/常晟

走出观望？

未来时间里，房价是涨是跌，很多人都想搞明白，但公说公有理，婆说婆有理，声音似乎一个比一个大，而影响却一个比一个小。

潘石屹在北京东三环立了几块广告牌，内容都是“走出观望”。这句广告语看起来很优雅，但读起来却很含糊，究竟是老潘走出了观望，为他的建外SOHO最后一期开盘，还是号召大家走出观望，购买他的房子，这事只有老潘自己最明白。

来京过中秋节的李敖也对媒体发表自己的看法，他说：“神话有三种，一是神话、二是台湾独立、三是北京房地产已经走出观望期。”当被问及其中原因时，他的回答是：“没有为什么，在其中，何来观望中。”

9月份的最后一周，一向言辞犀利眼光独到的建设部的陈淮博士突然出现在“明天第一城”售楼处，并对当下的热门词汇“观望”给予了充分否定。他归纳了三类退出者：对房价高度恐慌者、不满足现有产品者和投机者，并认为市场还是正常的市场，部分人的退出只是让需求更真实地显现出来。

同是9月份的最后一周，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委四家联合统计的1～8月楼市信息出台。其中，5月份我市期房均价为7136元／平方米，涨幅低于4月；6月份期房均价首次下跌，为6899元；7月份为7057元；8月份为6820元。波幅在340元以内。

同一组数据，得出的结论也是各不相同。其中两个数据被持不同观点的各家媒体用在标题上以印证各自的观点。一是环比，8月份北京期房住宅平均房价比7月降了237元／平方米，降幅为3．4％；一是同比，1至8月全市住宅期房买卖价格比去年同期上涨1027元／平方米，涨幅为18．4％。一正一负两个涨幅传递的是完全不同的信息：由负3．4％推导出开发商在市场“观望”逼迫下乱了阵脚；由正18.4％推导出房价依然上涨的势头。

这是一个矛盾的数据，让人左右观望，看看到底是开发商“捂盘”，还是购房者抢购。不过到底谁会先走出观望，是消费者和投资客绷不住劲，还是开发商争先开溜，这也是一个问题。虽说大部分人现在都明白了，其实楼市均价以及月度、季度之间的价格变动说明不了什么问题，但每每相关部门的相应数据出来，其关注度还是蛮高的，尤其在这个敏感时期更是如此。

与上述现象发生的同时，建外SOHO第七期17号楼 9月3日开盘，一周签约率高达90％，截止9月17日已完全售磬。9月17日，建外SOHO最后一栋七期18号楼开盘，当日销售金额1.7869亿元，创下北京楼盘单日销售的最高记录。截止9月25日，建外SOHO七期销售金额已达到7.8269亿元。

没有人在事前就预料到繁荣，因此预测它何时结束也充满了风险。北京乃至中国房地产正在诠释这句话的意义。

影响房价的手

    对多数人来说，没有什么资产比“家”更为重要的了。全球住宅市场过去10年来的波动非常之大，尤其是大城市，主要的价格趋势都在上涨。

飞涨首先始于1996年的伦敦，繁荣心理随后在1997年迅速传到了洛杉矶、纽约和悉尼，1998年传到巴黎，2001年传到迈阿密、莫斯科和上海，2002年又轮到温哥华。上述及其他城市的住宅市场一片繁荣，房价从2000年开始的涨幅至少达到50％，这对房屋所有者而言无异于发了一笔横财，但对计划买房者却极为不利。现在上述某些城市的房价涨势已经趋缓，过去1年来伦敦和纽约的房价涨幅大大回落。

在中国，经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。

在中国全方位加大各项宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，足以说明中国控制房地产价格上涨的难度之大，遇到的阻力之强，影响房价的因素之复杂。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、6820元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。地产价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。

那么究竟什么因素会决定房价的走势？是供求，是政策，还是心理预期？

在强调供求决定房价的说法中，有一个重要的理由就是大城市的需求是刚性的，因为很多外地人都要在这些城市买房。这个理由看上去很实在，因为需求不断增加，所以房价自然要逐步上涨。不过细琢磨起来，恐怕并不那么简单。一个城市的经济资源和就业容量显然不会无限膨胀，当经济实现总体均衡时，就业也会达到均衡状态。由于存在就业压力，大城市的外来人口也会逐渐实现流入与流出的均衡。

从长期看，住房的供给肯定要大于需求。而在短期内，影响住房价格的主要因素则是政策，它的作用事实上要大于市场的力量。从全国的住房价格来看，与其说是市场买卖导致的价格不断走高，倒不如说是地方政府政策促成的市场繁荣和泡沫膨胀。如果中央政府严格规范地方政府行为，如果中央银行提高贷款利率，那么市场投机活动就会得到抑制。半年来的事实也证明了这一点。

经济学家们宁愿去谈论利率或失业数据这样具体可知的因素，当然，这些指标在解释住宅市场时也起着一定作用，但要解释不久前的繁荣却远远不够。不能忽视的是，消费者的心理因素也是影响房价的一支重要力量。

其中有三种心理因素较为突出：首先，在不断变化的世界经济中，人们对价值源泉的认识在改变，自从2000年在大部分国家发生资产价格的毁灭性下跌之后，金融资产不再给人以从前的安全感，这样就刺激了房地产业；第二，公众对受到国际认可的“魅力”都市有很强的信心；第三，投机泡沫有着让人眼花缭乱的活力。上海人可能不会谈论伦敦的房价，但是上海的观察评论家们却知道伦敦正在发生什么事，而伦敦房价的上涨似乎使上海房价的上涨看起来同样可行而有道理。

在三个心理因素中，前两个都在暗示房价上涨的强劲动力会继续下去，第三个因素告诉这一价格上涨的趋势终有一天会结束，但并没有精确指出具体在什么时候。

衡量房价的算盘

在衡量房价高低的各种算盘中，房价收入比是利用率最高的。房价收入比，是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民这一时期户均收入的比值。   

根据联合国提供的世界上许多城市房价收入比的资料进行分组测算：居民平均收入在1000美元以下的城市，房价收入比为6.3～30倍；居民平均收入在3000～3999美元之间的城市，房价收入比为2.1～20倍；居民平均收入在10000美元以上的城市，房价收入比为0.8～12.3倍。这一比例，在日本是4倍；美国是3倍；而中国是9倍，也就是说中国人要用11年的收入不吃不喝来买一套住房。

那么是否应该使用房价收入比的动态变化来说明中国房价过高呢？

据“中国房地产TOP10研究组”发布的资料，十几年来中国的房价收入比稳步下降，从1990年的13倍逐步下降至2004年的9倍，下降36%。如果按此标准，就会得出中国1990年的房地产泡沫特别严重，而其后各年房价没有上涨而且没有泡沫的结论。

其实，1990年中国的住房商品化还处于起步阶段，当时倒没有什么泡沫问题。而其后几年的房价却都有所上涨，特别是2003年的房价涨幅超过10%，有的城市倒有产生一般性泡沫的可能。

同样的道理，如果离开了对美国房价上涨是否远离其价值的正确分析，仅以美国近6年来房价收入比提高20%，平均年增长3%为据，就做出美国产生严重泡沫的结论，人们是不会采信的。

据美国2005年上半年对各城市房价收入比的统计，最低的为1.4倍，最高的为6.9倍，最高为最低的493%。这一数字，固然在一定程度上反映了各城市经济水平、房价和居民收入的差距，但美国各城市的实际差距不会如此之大。所以，造成各城市房价收入比出现以上的大差距还有一条重要原因，就是上半年各城市出售住房的构成大不相同。

中国也是这样，万科董事长王石对此问题的观点是：中国目前的房价比计算有问题。他说，问题关键在于户型的平均面积，而每一个城市平均户型面积的大小又同该城市的平均家庭收入的多少有密切关系，换句话说，家庭年均收入高的城市的户型面积应大于家庭年均收入低的城市。2004年上海的平均户型面积96平方米，按照这个标准，其它城市的平均住宅面积应该小于96平方米／套，但实际情况却是平均户型都超过100平方米，最大的是武汉，每套120平方米。 

　　王石说，超大面积住宅是目前中国城市的主要倾向，我把这种倾向称为超前消费。用这种超前消费的户型换算出来的房价比自然显得偏高，但如果户型缩小，再计算结果完全不一样，住宅单价不变，面积减小，比值即刻就降了下来。所以就整个市场而言，目前城市的住宅户型会理性减小，而不是户型不变，单价下调。