加载中…你贪图他房价便宜，他贪图你的...
(2022-09-09 17:16:34)
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房产武汉杨光华 |
开发商想活下去，打折卖房；买房人以更低的价格买房。
一举两得。真的是这样吗？
9月份，武汉有近10个项目降价。
如果放在武汉整个市场，这些项目微不足道。但如果这些项目，单独列在一起，向市场传递是两个字：降价。
本人支持正常的降价打折促销，反对打着降价幌子的炒作。
本文主要针对恶意降价。我为什么说，恶意降价不好？
先说观点。
一是，正常降价与恶意降价有区别，超过30％的降价有风险。
二是，楼盘的定价有逻辑，毛利率低于15％的项目有亏损风险。
三是，降价不要伤害老业主。
01
房地产行业，不是纯市场经济。
定价权，不在开发商手中。价格是申报制，参考周边新房、二手房价格，以及各项成本等。
最近三年，武汉楼盘不允许涨价，主要原因在这项制度。同样，也不能大幅降价，也和这项制度有关。大涨大跌，都不合理。
价格，在最初定价的正负10%—15%，均是正常。
盘点今年1-8月的备案价降价项目，每平米降500-1000元，是很正常的。
精装改毛坯，去掉装修价格2000-4000，直接卖毛坯，也是正常降价。
有些项目先高价备案，再超低价打折开盘，用超低起步价吸引人气。这种做法是违规的。
02
超过30%的降价，为什么说是恶意的？
每件商品，都有正常的成本与利润。
首套房的首付，设定在总房价的两到三成，也是银行专门设计的。
如果降价超过30%，开发商亏本或接近亏本销售，埋下很多“雷”。
你贪图他房价便宜，他贪图你的总房款。
去年在武汉，有多个项目的价格，突然低于原来定价的30%抛售。
一些买房人以为是捡漏时机，后全部套牢。
因为这几家开发商全部暴雷，无法交房。
如今市场相对规范，一个楼盘的价格、利润全部是透明的。
最近一两年拿地的项目，多是平价销售，很难赚钱。除非是之前低价拿地的项目。同样是2万售价的楼盘，一个是3000地价，另一个是1.5万的地价。前者有降价空间。
一方面，新房销售放缓，另一方面，新房供应增加。于是一部分房企降价自救。8月份，有13个项目销售不足两成。
9月份，“合理支持刚性和改善性住房需求”的细则将出台，市场恢复将提速，市场将逐渐回稳。
03
正常房价，怎么算出来？
以二环某楼盘为例，总建面9万方，楼面地价1.7万/平米，容积率3，精装。
实际可售楼面地价（隐形地价包括实际可售楼面地价、契税、城市配套费等），1.9万／平米。
可售单方建造成本（含装修、地上与地下成本），0.8万/平米。
保守预测，该项目的实际售价约2.8万。
加上，600多个车位20万每个全部售出，该项目基本打平。
售价低于2.8，车位卖不出去，就是亏本。
再举出一个豪宅定价例子。
以楼面地价3万为例，售价卖5万＋。其中有2万的操盘空间。
实际地价3.3万；
实际地价＋三项费用（管理、营销与财务费用）+税金及附加4.2万（3.3+0.6+0.3)
地上地下成本 0.86万。
而实际售价并不到5万元。每降价1000元，损失2个亿。
这一套定价逻辑，可以清楚为每一个在售楼盘算账。
如今，一个项目的利润率超过10%，项目就能开工。
投资利润率10%，对于一个纯住宅项目，达到正常的开发预期，最终实现的利润就是零成本持有住宅面积2—4%的配套底商以及所有的地下车位。
卖了，就形成投资利润；趴了，就一直形成存货。一旦加速清仓回笼资金，就必须甩卖。尽管无法达到投资预期指标，但或多或少还有一丢丢钱赚。
一个纯住宅项目，最后达到10%的投资利润率，实际就是赚了点车位。而车位的流动性，是比较差的。
如果达不到20%，最后基本是不赚钱的。达到到20%，其中10%的货币利润，这算是真赚了，再剩点车位，后期打折处理。
去年，头部房企的毛利率21％-26％。多数房企的毛利率14%—18%。
所谓的毛利率，是收入/（成本-期间费用）。常规的管理费用1.5%，营销费用3%，财务费用，按照地价沉淀2年周期，5%的年化，意味着10%。
如果毛利率低于15%，项目就存在亏损风险。
所以，一个项目降价30%以上，一种情况是早期拿地，土地便宜，另一种情况是要跑路，捞钱走人。
04
一些项目大降价，不考虑老业主的利益，欠妥。
如果是纯新盘，开盘时，价格低一些，市场完全可以接受。
如果有大量老业主，特别是刚买房的业主，上个月买200万，这个月同样的房子150万。
房价涨跌，如果是纯市场波动，我们无法掌控。但如果是人为制造波动，老业主损失数十万。这对一个家庭，是多么沉痛的打击。
如果我们自己是这些老业主，我们不心疼吗？家人不抱怨吗？
对于他们而言，房子降价比涨价更可怕。他们担心交楼，能否如合同约定保质保量交房。
张家口等20多个城市规定，要求房价下跌不能超过15%或10%。如果地方政府文件明确规定“下跌幅度”，老业主可依据文件找有关部门投诉。
多数城市则要求，房价上下15%浮动是可以的，超过15%要重新备案。
2021年4月，武汉出台《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》。
其中规定，“房地产开发企业严格按照销售方案开展销售活动，并加强销售现场责任人和销售人员监督，对销售行为负责。”
如果某楼盘报的是甲方案价格，而卖的是乙方案价格，就涉嫌违规。
此时的武汉，建议学习上海的限价，不仅限高价，还限低价，成交备案价不能低于预售价格的xx折（上海的标准是5%，深圳是15%）。这样才可以防止恶意降价，稳定市场。
［后记］
从武汉新房的备案价上看，大幅降价的是极少数。
大多数项目是平价、微涨价或微降价销售。
但市场容易被这些极少数项目，带入歧途，被恶意放大后，让人觉得，武汉大降价了。
对于恶意降价，我们记住两句话：便宜没好货；买的永远没有卖的精。
文｜杨光华（地产写字人）
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